(공개영상) 복합상승 2026 09 23 11 56 46 transcript

Ya, hari ini tanggal 23 September 2026, sehari sebelum liburan Chuseok yang menyenangkan. Ya. Sebenarnya saya tidak tahu apa yang menyenangkan, tapi ya, sehari sebelum liburan Chuseok yang menyenangkan. Dan judul hari ini saya buat "Kenaikan Kompleks". Ya. Kelihatannya sudah rumit, bukan? Ya. Hal-hal seperti patah tulang kompleks memang terlihat rumit, tapi meski memang terlihat rumit, ini tidak seburuk patah tulang.

Bagi Anda yang berinvestasi, saya akan menjelaskan mengapa pasar saat ini menjadi agak rumit. Setelah mendengarkan penjelasan ini, Anda akan sedikit lebih mudah memahami ke mana arah pasar akan bergerak. Selama dua atau tiga tahun terakhir, saya terus mengunggah video tentang hal itu. Bahwa Anda harus membedakan antara tren dan faktor fluktuasi. Kenaikan tren dan kenaikan fluktuasi itu berbeda. Ya. Hari ini saya akan menjelaskannya dengan sangat mudah.

Topik ini sebenarnya sangat rumit, jadi jika saya menjelaskannya dengan rumit, Anda tidak akan memahaminya. Jadi saya akan menjelaskannya dengan sangat sederhana. Jadi jangan terlalu takut. Ada dua jenis kenaikan. Kenaikan tren dan kenaikan fluktuasi. Jadi, faktor tren dan fluktuasi itu tidak sama bagi Anda, kenaikan dan penurunan tidaklah sama. Mereka yang belajar ekonomi pasti tahu, ada kenaikan dan penurunan seperti ini, mungkin Anda sering mendengar istilah tren turun atau tren naik.

Jadinya seperti ini, tapi apakah aslinya serapi itu? Tidak serapi itu. Jika kita melihat pasar yang sebenarnya Wah, jadi seperti ini jadinya. Dalam kenaikan tren pun bisa muncul penurunan, dan dalam penurunan tren pun bisa muncul kenaikan seperti ini. Munculnya seperti ini. Biasanya dikatakan bahwa dalam satu kenaikan tren terdapat beberapa fluktuasi. Jadi, bagaimana cara Anda memikirkannya? Yang besar ini adalah tren.

Dan di dalam tren pun muncul fluktuasi seperti ini. Anda bisa berpikir bahwa fluktuasi muncul karena berbagai faktor. Alasan munculnya fluktuasi ini sangat banyak, ada yang disebabkan oleh imbal hasil, lalu karena imbal hasil, ada juga bagian yang dipengaruhi oleh suku bunga, saya sampaikan secara garis besarnya saja. Ya, saya tidak akan membahasnya secara rumit. Jadi ada kenaikan tren dan kenaikan fluktuasi. Anggap saja ada penurunan tren dan penurunan fluktuasi.

Lalu alasan mengapa kita harus membedakan kenaikan tren dan kenaikan fluktuasi adalah karena bentuknya berbeda. Jadi, saat kenaikan dimulai, bentuknya berbeda. Dalam pasar kali ini pun, saya terus mengatakan kepada Anda bahwa penurunan kali ini bukan penurunan tren, melainkan penurunan fluktuasi. Kira-kira berapa kali saya sudah mengatakannya kepada Anda? Hmm, alasan saya terus mengatakan kepada Anda bahwa Anda harus membedakan hal ini adalah, nah, di sini, di sini, di sini ada tren kenaikan besar.

Saat tren kenaikan, munculnya itu, wah, dia naik. Seperti ini, meskipun ini garis kenaikan, ada penurunan fluktuatif seperti ini. Jadi, saat tren kenaikan dan penurunan fluktuatif muncul, bentuk pantulannya saat kembali naik itu berbeda. Jadi, saat kenaikan fluktuatif , tempat mana yang mulai naik? Untuk memudahkannya saat kenaikan fluktuatif, cari saja artinya. Yaitu tempat-tempat yang memiliki ekspektasi kenaikan harga pasar.

Ini juga mulai naik. Saat tren kenaikan, tempat yang mulai naik, jika dibicarakan dengan mudah, anggap saja sebagai tempat yang disesuaikan dengan imbal hasil sewa Anda. Jadi, aset apa pun yang Anda investasikan, jika dilihat dari tren besarnya, pada dasarnya pasar akan bergeser dari pasar berbasis kinerja ke pasar berbasis likuiditas. Pasar bergeser dari kinerja ke likuiditas, tapi apa itu kinerja? Oh , imbal hasil sewa, itu adalah kinerjanya.

Apa itu pasar berbasis likuiditas? Itu melihat pertumbuhan. Melihat pertumbuhan. Tempat yang biasanya lebih melonjak dan hal-hal semacam itu, tempat yang layak kita investasikan, apa yang langsung terpikirkan oleh Anda? Anda terpikir tentang Gangnam, bukan? Lalu kalau ke Busan, tempat apa yang terpikirkan? Misalnya Haeundae, kalau ke Daegu, Suseong-gu, begitu kan? Nah, tempat-tempat yang melonjak seperti itu adalah saat kenaikan fluktuatif.

Tak disangka, saat tren kenaikan. Tempat-tempat itu justru tidak melonjak . Saat tren kenaikan, imbal hasil sewa harus terpenuhi. Siapa yang memenuhi imbal hasil sewa itu? Di mana tempat dengan imbal hasil sewa yang tinggi? Apakah wilayah ibu kota yang tinggi? Ataukah daerah yang tinggi? Ini, pikirkan saja rasio harga sewa (jeonse) , atau pikirkan saja rasio harga sewa. Apakah rasio sewa di ibu kota lebih tinggi? Ataukah daerah yang lebih tinggi?

Daerah yang lebih tinggi, kan. Makanya, rumah besar di daerah punya imbal hasil sewa yang tinggi. Rasio sewanya tinggi. Rumah kecil punya imbal hasil yang tinggi. Rumah kecil yang tinggi. Pusat kota yang tinggi? Pinggiran kota yang tinggi? Pinggiran kota yang tinggi. Lalu, saat waktu itu, di mana kenaikan pertama kali muncul? Saat kenaikan tahun 2013, apakah Gangnam yang naik? Tidak, kan. Hanya yang kecil yang naik. Yang kecil.

Bagi Anda yang berinvestasi saat itu, mungkin ingat, saat itu bahkan tidak membeli rumah 20 pyeong. Semua membeli belasan pyeong. Membeli di bawah 20 pyeong. Semua satu kamar atau dua kamar . Dan saya mengatakan kepada Anda, belilah rumah dengan tiga kamar. Di awal tren kenaikan, mungkin satu atau dua kamar lebih banyak melonjak, tapi begitu kenaikan masuk ke fase yang sebenarnya, setelah itu akan beralih ke ukuran menengah-besar.

Jadi, minimal rumah ukuran standar nasional, yaitu tiga kamar, karena standarnya adalah tiga kamar. Itulah sebabnya pada tahun 2013-2014, saya menyarankan untuk membeli rumah dengan tiga kamar, lupakan soal rumah satu atau dua kamar dan fokuslah pada unit tiga kamar. Karena itulah harganya naik seperti ini . Jadi di sini, daerah pinggiran lebih tinggi, kemudian tipe kecil, dan yang naik bukan pusat kota, melainkan area sekitarnya.

Sebaliknya, tempat-tempat dengan ekspektasi keuntungan modal yang tinggi, tempat seperti apa itu? Seperti Gangnam, Seoul secara luas, lalu Haeundae, Suseong, dan pusat-pusat dari setiap kota lainnya. Jadi, tempat-tempat yang kita tahu akan melonjak pesat jika pasar naik. Bisa dibilang, ini seperti saham pertumbuhan yang ikut melesat. Jadi, pergerakannya berbeda tergantung pada karakteristik pasar kenaikan saat ini. Dan itulah mengapa saya mengatakan hal itu kepada Anda semua.

Penurunan kali ini bukanlah penurunan tren, melainkan penurunan fluktuatif. Jadi, saat pasar naik, apa yang harus Anda beli? Anda harus masuk ke area pusat kota. Area ini yang akan naik lebih dulu. Anda hanya perlu masuk ke pusat kota. Cobalah untuk masuk lebih awal. Karena pusat kota mulai melonjak lebih dulu, begitulah cara Anda melihatnya. Benar, kan? Begitulah cara melihatnya, tetapi pasar kali ini sifatnya kompleks.

Saya sudah sampaikan satu hal lagi tentang sifat kompleks ini. Tapi yang membuat kali ini sangat membingungkan adalah adanya faktor ini, namun ada juga faktor sebaliknya. Karakteristik pasar hunian juga muncul bersamaan. Mengapa karakteristik pasar hunian ini muncul? Karena sifat pasar hunian yang muncul saat tren kenaikan dan sifat pasar likuiditas muncul bersamaan. Mengapa keduanya muncul bersamaan? Mari kita lihat.

Bagaimana cara menjelaskan ini agar lebih mudah dipahami? Nah, saat kenaikan tren terjadi, mengapa ada kenaikan yang berpusat pada hasil sewa? Mengapa hasil sewa? Ini karena pendapatan sewa sudah naik terlalu tinggi. Pendapatan sewa naik terlalu tinggi dan pasokan properti itu sendiri tidak ada. Jadi, saat kenaikan tren terjadi, Anda harus tahu. Sentimen terhadap properti sedang tidak begitu baik. Coba ingat kembali tahun 2013.

Maret 2013 pasar mengalami kenaikan, bukan? Apakah sentimen properti di akhir tahun 2012 baik? Tentu saja tidak mungkin baik. Ya. Tidak mungkin baik. Jika kondisinya baik, perusahaan konstruksi tidak mungkin mengalami kebangkrutan satu demi satu. Tentu saja kondisinya buruk. Tentu saja sangat buruk. Namun, kenaikan tetap terjadi. Mengapa? Ini adalah kenaikan paksaan yang terjadi karena tidak adanya pasokan. Inilah penyebabnya.

Hal ini yang akan membuat harga properti naik. Kalian berpikir bahwa jika harga properti naik dan sentimen membaik, barulah orang akan membeli, tapi kenyataannya justru sebaliknya. Pasar tidak pernah bergerak seperti itu. Psikologi itu selalu tertinggal. Baru setelah melihat pasar naik, psikologi menjadi lebih baik. Nah , kalian yang main saham, ada kan? Di sini ada yang main saham atau investasi lainnya? Nah, harga terus naik, kan.

Kalian main saham, lalu harga saham terus naik. Apakah psikologi jadi membaik? Ada yang pernah merasa psikologinya membaik saat harga turun? Eh, anggaplah kita main Bitcoin. Harga terus naik. Tiba-tiba psikologi jadi baik. Nah, naik. Psikologi jadi baik. Jadi baik. Turun. Apakah psikologi jadi baik? Malah memburuk. Saat harga turun. Psikologi pasti memburuk. Kalau harga turun tapi psikologi membaik, kepribadian orang itu aneh.

Tidak ada kasus seperti itu. Psikologi itu membaik kapan? Setelah naik, setelah terjadi kenaikan, psikologi itu selalu tertinggal. Nah, tren kenaikan ini. Bukan kenaikan karena psikologi. Ini paksaan. Paksaan. Paksaan. Imbal hasil sewa terlalu tinggi, sehingga imbal hasil sewa menjadi lebih besar dari biaya. Jadi karena pendapatan lebih besar dari biaya, apa yang terjadi pada orang-orang? Pendapatan dan biaya. Jadi , pendapatan saya itu apa?

Pendapatan. Apa itu pendapatan? Sewa bulanan. Dibanding sewa bulanan. Eh, apa itu biaya? Kalau saya membeli rumah sendiri , ada biaya yang keluar. Jadi bayangkan kalian membeli rumah lalu menyewakannya . Apa uang yang keluar untuk membeli rumah? Itu biaya. Keuntungan dari menyewakannya adalah pendapatan. Eh, tapi pendapatan lebih besar dari biaya. Eh, kalau uangnya bagus, maka membeli rumah akan terasa lebih murah. Maka terjadilah pembelian paksa.

Saya di tahun 2013 sudah bilang kepada kalian, "Kalian sedang terjebak dalam perburuan kelinci." Tidak peduli psikologi kalian membaik atau tidak, itu tidak ada hubungannya. Ya. Meskipun psikologi tidak membaik, tidak masalah. Tidak punya uang pun tidak masalah. Kenapa? Kalau tidak punya uang, apa yang terjadi? Pasti akan lebih berusaha menghemat biaya. Jadi, akhirnya membeli rumah. Ini yang dinamakan pembelian paksa terjadi.

Jadi saat tren kenaikan ini. Kalian, ini pembelian paksa terjadi, bukan karena psikologi bagus sehingga orang menjual rumah. Mereka yang berbisnis properti saat itu pasti tahu. Di akhir tahun 2012, apakah psikologi saat itu bagus atau buruk, mereka yang di lapangan pasti tahu. Psikologi selalu tertinggal. Seperti ini. Jadi jika pasokan hunian baru itu turun, maka imbal hasilnya akan naik dengan tajam. Jika imbal hasil naik sangat tajam, kenaikan saat ini.

Kenaikan saat ini bukan karena dibeli berdasarkan psikologi, tapi pembelian paksa yang berkembang. Jadi, ke mana mereka akan membeli? Karena ini kenaikan berdasarkan imbal hasil, anggaplah kalian membeli tempat dengan imbal hasil tinggi. Di mana tempat dengan imbal hasil tinggi itu? Daripada kawasan ibu kota, lebih ke daerah, dan di daerah daripada yang besar, lebih ke yang kecil, daripada pusat lebih ke pinggiran. Muncul kesan seperti itu.

Dua kesan ini muncul secara bersamaan. Saat hal ini terjadi, maka akan muncul seperti ini. Tapi bagian ini, bagian ini, katanya dibandingkan dengan apa tadi? Katanya dibandingkan antara keuntungan dan biaya. Apa saja yang masuk dalam biaya ini? Katanya ini muncul saat keuntungan lebih besar dari biaya, lalu apa yang termasuk dalam biaya ini? Biaya ini, biaya ini dijadikan dasar apa? Apa biaya saat kalian membeli rumah?

Suku bunga. Suku bunga, suku bunga dijadikan standar. Semuanya sama saja. Terus-menerus sama. Bukan cuma satu orang saja, semuanya sama. Biaya ini ditetapkan berdasarkan suku bunga. Ditetapkan berdasarkan suku bunga KPR, tapi karena suku bunga terus naik, biayanya juga ikut naik. Jadi, tanda-tanda ini hampir muncul tapi menjadi sangat lemah. Apa penyebab tanda-tanda ini hampir muncul tapi melemah? Karena suku bunga terus naik.

Coba kalian lihat sendiri. Coba lihat apakah setelah beberapa waktu suku bunga akan turun. Lihat apa yang terjadi pada mereka saat suku bunga mulai turun. Mereka itu. Kenaikan mereka saat ini sedang ditahan oleh suku bunga. Suku bunga. Hmm. Meskipun begitu, karena jumlah pasokan yang sangat kurang, bagian mana yang muncul secara ekstrem? Jika melihat pasar, pusat kota naik secara signifikan, dan di pinggiran justru muncul kenaikan pada hunian kecil.

Orang-orang mulai lebih menyukai hunian kecil. Hal ini muncul secara kompleks. Biasanya, jika tren naik, dimulai dari yang kecil di pinggiran lalu menyebar ke pusat, atau jika kenaikan fluktuatif, kenaikan dimulai dari pusat. Kenaikan dimulai dari pusat, melonjak, lalu berpindah ke kenaikan pusat akibat likuiditas, kemudian ke proyek pengembangan. Itu adalah gambaran tipikal, tapi sekarang keduanya sudah bergabung. Jadi ini lebih buruk.

Ah, bagi investor justru lebih baik. Bagi investor memang baik, tapi bagi pemerintah ini sangat sulit ditangani. Dalam periode kenaikan fluktuatif di mana hanya pusat kota yang naik. Cukup lakukan regulasi likuiditas. Regulasi pinjaman sangat efektif. Jika melakukan regulasi pinjaman, likuiditas berkurang sehingga mudah untuk menekan pasar properti, namun dalam situasi kurangnya pasokan seperti sekarang. Meskipun melakukan regulasi likuiditas, mungkin bisa menahan pusat kota sesaat, tapi bagian lainnya justru melonjak naik.

Jadi, jika ada satu pasar seperti ini. Jika ada satu pasar dengan urutan harga seperti ini, ada penyebaran dari pusat ke bawah dan juga penyebaran yang datang dari luar, muncul dari kedua arah. Biasanya jika ini adalah tren kenaikan maka ini yang muncul, dan jika kenaikan fluktuatif yang dimulai dari pusat maka ini yang muncul, namun saat ini keduanya muncul bersamaan. Munculnya seperti ini. Jadi kalau ini berlanjut apa yang terjadi, kalian pasti penasaran bagaimana jadinya, ya munculnya seperti itu.

Bagaimana jika pasar ini terus berlanjut ke depannya? Biasanya kita menyebutnya pusat atau, ya itu adalah kenaikan fluktuatif. Saat kenaikan fluktuatif muncul. Ada pola pergerakan yang pasti. Kapan contoh kenaikan fluktuatif yang representatif terjadi? Contoh kenaikan fluktuatif yang paling representatif adalah tahun 2005, yaitu pada tahun 2004, kalian semua sangat takut dengan pembatasan pinjaman dan pajak kepemilikan properti saat ini, bukan?

Pembatasan pinjaman dan pajak kepemilikan properti pertama kali muncul pada tahun 2004. Saat masa Presiden Roh Moo-hyun. Ya. Saat pertama kali muncul pun, reaksinya pasti serupa . Setelah muncul seperti ini, lalu ke mana arahnya? Ke lokasi pengembangan. Pengembangan. Lokasi. Awalnya regulasi ini pasti muncul, kan. Jadi, saat pasar terus berlanjut, regulasi pasti selalu muncul, pembatasan pinjaman pun muncul, jadi itu yang pertama kali keluar.

LTV saat itu, ya, meski sekarang kita mempertimbangkan DSR dan sebagainya, saat itu pun dampak LTV saat pertama kali muncul sangatlah besar. Setelah LTV muncul lalu pajak kepemilikan properti muncul, bagaimana jadinya? Karena pajaknya besar, orang harus mengurangi harga jual total agar pajak kepemilikan berkurang. Ya. Lalu untuk vila, tidak ada LTV. Hmm. Bukan sekarang, tapi dulu di tahun 2006, 2007 , 2008, vila tidak punya LTV karena standar LTV adalah harga pasar KB, sementara vila tidak punya harga pasar KB.

Ya. Tidak ada. Ya. Karena ini cerita 20 tahun lalu, vila jauh lebih mudah mendapatkan pinjaman daripada apartemen karena tidak ada harga pasar KB. Tapi kalau begitu, vila harus tetap punya harga standar, kan? Yaitu penilaian harga. Ya. Dulu saat mengambil pinjaman untuk vila, kami melakukannya dengan penilaian harga. Kami meminta penilaian ke beberapa tempat, jadi penilaiannya muncul seperti itu, dan karena penilaiannya dari pihak kita, tentu hasilnya bagus.

Jadi, pinjamannya keluar seperti itu. Lalu ke mana semua orang pergi? Mereka pergi ke arah vila. Mereka pergi ke arah vila, tapi kelemahan vila adalah karena harga jual totalnya kecil, keuntungannya pun kecil. Jadi bagaimana jadinya? Untuk menutupi keuntungan tersebut, mereka beralih ke pengembangan. Itu adalah pajak kepemilikan properti asli. Pajak kepemilikan yang diperketat muncul, bukan? Lalu fenomena apa yang muncul?

Yang muncul adalah harga jual total yang lebih kecil menjadi sasaran. Itu beralih ke pengembangan. Jadi, itu beralih ke arah pembangunan kembali vila. Atau. Seperti area No-Do-Gwan, itu beralih ke area pengembangan. Jadi, pasar tahun 2005, 2006, 2007, 2008 itu adalah seperti ini. Sebenarnya pasokan suplai sudah keluar sampai taraf tertentu. Karena suplai sudah keluar, alih-alih terjadi kenaikan menyeluruh, pasar justru melonjak ke tempat-tempat yang bisa memaksimalkan keuntungan modal.

Itu terjadi saat itu, dan jika kita melihat kapan lagi kenaikan fluktuatif terjadi, sebenarnya tahun 2010 juga begitu. Itu tahun 2010, tapi karena agak sulit dipahami, jika kita lihat baru-baru ini, tahun 2019 juga mengalami kenaikan fluktuatif yang melonjak naik. Jika kenaikan fluktuatif muncul Jadi, tempat-tempat dengan ekspektasi keuntungan modal yang besar. Perbedaan utama antara kenaikan tren dan kenaikan fluktuatif adalah kenaikan tren didahului oleh penurunan tren, bukan?

Saat itu tidak ada ekspektasi kenaikan harga pasar. Namun, saat kenaikan terjadi setelah tren ( penurunan), ada ekspektasi terhadap kenaikan harga pasar. Karena ada ekspektasi kenaikan harga pasar, pembeli masuk ke tempat yang bisa diharapkan naik, sedangkan saat tidak ada ekspektasi kenaikan, mereka mengesampingkan kenaikan harga dan hanya melihat imbal hasil sewa. Akan sangat mudah jika dipahami seperti ini. Masuknya seperti ini.

Karena ada ekspektasi kenaikan harga pasar tersebut, maka di sini pusat kota dan pengembangan biasanya dilakukan di sini . Biasanya kenaikan harga di pusat kota , apa instrumen investasi keuntungan modal terbaik bagi Anda? Apa yang paling disukai dan paling banyak dilakukan? Ada pusat kota, lalu apa lagi? Ada Gangnam, lalu ditambah satu lagi yaitu rekonstruksi, rekonstruksi Gangnam seperti itu. Ya. Seperti Bundang remodeling, dan seterusnya, jadinya seperti ini.

Jadinya seperti ini, namun Yang penting dalam proyek pengembangan adalah kelayakan bisnisnya harus terpenuhi. Jika kita melihat kelayakan bisnis pengembangan, maksudnya pengembangan adalah... Pendapatan per pyeong dikalikan dengan rasio luas lantai (floor area ratio). Metodenya seperti ini. Ini dibandingkan dengan harga bangunan lama, ini adalah rumus untuk membandingkannya, tapi di sini rasio luas lantainya hampir tidak berubah.

Ya, tidak ada yang berubah. Jadi, agar profitabilitas atau kelayakan bisnis di sini meningkat, apa yang harus terjadi adalah kenaikan harga jual unit umum (general presale price). Harga jual unit umum harus naik agar kelayakan bisnis meningkat, dan kelayakan bisnis harus meningkat supaya proyek dapat berjalan. Berjalan. Nah, harga sudah naik di area pusat kota. Karena harga naik di pusat kota, apa yang terjadi? Pusat kota memenuhi kelayakan bisnisnya.

Jadi pasarnya berjalan seperti ini: kenaikan harga pusat kota, lalu karena pusat kota memenuhi kelayakan bisnis, proyek pengembangan pun berjalan. Sebaliknya, bagaimana dengan sisi sebaliknya? Jika kita melihat sisi sebaliknya, area pinggiran kota, selain pusat kota, ada area pinggiran kota sisanya, bukan? Area pinggiran kota ini saat ini tidak mengalami kenaikan yang berarti. Tidak terlihat secara signifikan. Faktor suku bunga sangat besar.

Di daerah pinggiran dan wilayah lainnya, suku bunga menekan tingkat pengembalian investasi, sehingga tempat-tempat yang memiliki ekspektasi kenaikan harga mungkin masih bisa naik meski suku bunga tinggi, tetapi di sini mereka sangat bergantung pada tingkat pengembalian, jadi ketika biaya naik, sulit bagi tingkat pengembalian untuk ikut naik. Sebenarnya, jika suku bunga naik drastis. Maka pendapatan sewa akan sulit untuk ikut naik setinggi itu.

Tidak mudah. Untuk mengejarnya. Jadi kenaikan harga di sini tertahan. Lalu apa yang terjadi? Karena kenaikan tertahan, kelayakan pengembangan dan bisnis pun ikut tertahan. Seperti ini. Jadi kalau Anda perhatikan, di pusat kota harga naik dan bisnis berjalan, sedangkan di daerah sekitar, bagaimana bisnisnya? Tidak aktif, bukan? Sangat tertahan. Ada satu hal lagi yang memengaruhi hal ini, yaitu bagaimana keuntungan dihitung.

Keuntungan adalah harga jual umum dikurangi biaya konstruksi. Seperti itulah keuntungan didapat. Namun, karena inflasi, biaya konstruksi terus naik. Biaya konstruksi sedang naik. Seperti ini naiknya. Karena biaya konstruksi naik, untuk menutupinya, harga jual umum seharusnya ikut naik. Seharusnya harga jual umum naik sebesar nilai kenaikan biaya konstruksi, tapi masalahnya adalah mereka yang berada di pinggiran ini belum mengalami kenaikan harga jual umum yang cukup untuk menutupi biaya konstruksi.

Kenapa? Karena harga jual umum tidak naik. Apa acuan untuk harga jual umum? Apa hal yang paling erat kaitannya dengan harga jual umum? Harga bangunan baru. Lalu harga bangunan baru didasarkan pada apa? Harga bangunan lama. Jadi karena kenaikan belum terjadi, kelayakan bisnis pun belum terlihat. Jadi yang terlihat sekarang hanyalah pusat kota dan pembangunan di pusat kota. Lalu bagaimana ini akan berlanjut? Saat prosesnya berjalan nanti.

Jika melihat perkembangan terkini. Dalam beberapa bulan terakhir, fenomena apa yang terjadi? Hal ini terus menyebar. Sedang menyebar. Anda sekalian saat ini. Jika Anda melihatnya seperti ini, ada Seoul. Pola kenaikan properti sebenarnya selalu sama. Ya. Saat kenaikan fluktuatif terjadi, Gangnam bergerak, kemudian wilayah jalur Gyeongbu pertama bergerak. Lalu wilayah jalur Gyeongbu kedua bergerak, begitu juga wilayah timur pertama, dan ada bagian yang sangat lemah di sini, yaitu di antara wilayah Gyeonggi yang berbatasan dengan Seoul, jika ke arah sini ada Guri.

Jika ke arah sini, terhubung ke jalur Gyeongbu pertama. Jika ke arah atas, ada Uijeongbu. Tapi jika Anda perhatikan, akhir-akhir ini Uijeongbu sudah bergerak. Jika Anda melihatnya akhir-akhir ini, Anda bisa melihat Uijeongbu mulai bergerak. Kemudian kalau kita turun ke sini, di sisi ini ada Incheon, kan. Ada Incheon di sini. Antara Gyeonggi dan Incheon, di tengah-tengahnya adalah Bucheon. Tapi kalau lihat belakangan ini, Bucheon mulai bergerak.

Apa maksudnya ini? Artinya sedang terjadi penyebaran. Sekarang kalau menyebar, apa yang terjadi? Kalau mereka menyebar, apa yang akan terjadi? Seiring penyebaran, harga pun naik. Kalau harga naik, saya bilang apa yang akan terjadi tadi? Kalau harga naik, apa yang akan terpenuhi? Kelayakan bisnisnya akan terpenuhi. Jika harga naik, kelayakan bisnis akan terpenuhi. Begitu kelayakan bisnis terpenuhi, proyek pengembangan dimulai, dan saat proyek dimulai, mulailah titik di mana investor bisa masuk karena adanya ekspektasi kenaikan harga pasar.

Seperti inilah mereka masuk. Hal yang akan kalian lihat ke depannya adalah, dari pusat ini akan terus meluas ke area sekitar. Sambil turun ke bawah, kenaikan akan menyebar. Seiring penyebaran kenaikan tersebut, tempat-tempat yang terkena dampaknya akan mulai melakukan proyek pengembangan. Proyek pengembangan akan dimulai. Memang begitulah seharusnya. Pada tahun 2013, ya, tahun 2013 saya mengatakan pasar properti akan naik, dan saat itu saya bilang, "Kalian, di siklus kali ini rekonstruksi dan pembangunan kembali juga akan berjalan.

" Kalian harus benar-benar memperhatikan rekonstruksi dan pembangunan kembali itu. Pada tahun 2015 pun, saya jarang bicara seperti ini, tapi saya bilang bagus untuk masuk ke rekonstruksi dan pembangunan kembali , terutama rekonstruksi di pusat kota, tapi saat saya bicara soal rekonstruksi tahun 2013, saya cukup banyak dihujani kritik. Tidak ada profitabilitasnya. Ya , tidak ada. Jadi, orang yang tahu sedikit, atau orang awam yang tidak tahu, bisa saja bicara macam-macam.

Bisa saja terjadi. Opini yang paling banyak adalah bahwa orang Korea tidak lagi menganggap properti sebagai objek investasi. Ya. Akhirnya, seluruh rakyat Korea membuat taruhan. Sekarang semua menunjukkan keserakahan. Ya. Tapi saya cenderung tidak terlalu mempercayai hal-hal seperti itu. Ya. Tapi orang yang sedikit tahu tidak bilang begitu, melainkan bilang bahwa profitabilitasnya tidak muncul. Benar. Profitabilitasnya tidak ada.

Pada masa itu memang profitabilitasnya tidak ada. Tapi bagaimana dengan profitabilitasnya nanti? Jika harga jual unit umum naik, maka profitabilitas akan terpenuhi. Jadi, kalau kalian melihat nanti Baik di wilayah ibu kota maupun daerah, kalian akan sering mendengar perkataan bahwa profitabilitas tidak tercapai. Akan sering kalian dengar. Saat saya bicara di tahun 2013, tahun 2013, ada yang bertanya, "Apakah rekonstruksi apartemen bertingkat menengah di Seoul juga bisa dilakukan?" Karena hanya memikirkan saat ini, saya tidak tahu tentang properti per individu.

Sepertinya itu Jamsil Jugong. Jadi saat itu apa yang saya katakan? Sekarang belum akan muncul. Sekarang tidak akan muncul. Namun seiring berjalannya waktu , karena tren kenaikan pasar kali ini panjang, jika harga jual umum naik, bagaimanapun juga akan terpenuhi. Jangan khawatir tentang properti yang ada di dalam Seoul. Jangan khawatir tentang yang ada di dalam Seoul, saya sudah bilang jangan khawatir karena pada akhirnya ini akan menyebar hingga ke kota baru generasi pertama.

Ini juga sama sekarang. Saya sudah coba menghitung bisnisnya. Di daerah juga sudah saya coba. Tidak keluar hasilnya. Tentu saja tidak keluar. Tentu saja tidak. Kalau keluar justru aneh. Bukan, kalau pasar sedang turun tapi ada nilai bisnisnya, itu kan aneh. Tapi ini Tidak sampai separah itu, tapi bukan berarti begitu juga. Jika harga jual umum naik sedikit saja, itu bisa ditutupi. Sangat mungkin untuk ditutupi. Di sini ada sedikit tips, ada tipsnya juga.

Ada tipsnya, singkatnya, semakin tinggi harga jual umum, semakin mudah untuk menutupi kekurangannya. Saat inflasi, koefisien lantai bangunan (KLB) itu besar atau, nah ini, porsi tanah yang ada sebelumnya besar. Kita menyukai ini , ya. Kita suka kalau porsi tanahnya besar. Ini tidak terlalu berpengaruh. Saat inflasi, kita bilang nilai bisnis bagus jika porsi tanahnya besar untuk memenuhi target keuntungan. Karena bagian penjualan umumnya banyak, apa maksudnya?

Maksudnya jika porsi tanah besar, saat KLB diterapkan, apa yang terjadi? Artinya luas penjualan menjadi lebih besar. Artinya total luas area yang bisa dibangun untuk dijual menjadi lebih besar. Apa saja yang termasuk dalam luas area yang bisa dibangun ini? Semuanya termasuk biaya konstruksi, bukan? Jadi justru. Dalam kondisi harga jual umum rendah, lalu KLB-nya tinggi dan porsi tanah rata-ratanya besar. Maka biaya tambahan yang harus kalian tanggung akan makin besar.

Minusnya menjadi semakin besar. Ini berperan sebagai penguat. Siapa yang mendapatkan keuntungan? Ini yang menjadi keuntungan . Mari kita anggap kalian menjual satu gelas kopi. Hei, apakah ini kopi? Ya. Jernih ya? Ini kopi yang jernih. Anggap ini satu gelas. Bayangkan kalian bisa menjualnya seharga 2.000 won. Lalu saya menjualnya seharga 2.000 won. Tapi biayanya masuk. Biayanya 2.500 won. Satu gelas saja sudah 2.500 won.

Berarti minus 500 won. Kalau saya jual satu gelas, minus 500 won, kan. Kalau saya jual 100 gelas sehari, berarti 500 , 5.000, 50.000, minus 50.000 won. Porsi tanahnya besar. Nah, kalau porsi tanahnya besar saat nilai bisnis rusak karena inflasi. Jika porsi tanah besar, kerusakannya malah lebih parah. Biaya tambahan yang harus ditanggung jadi lebih besar. Jadi tidak selamanya porsi tanah yang besar itu bagus. Jadi, agar Anda tidak kesulitan memahaminya, mari kita bicarakan dengan sederhana: biasanya saat inflasi terjadi, proyek yang lebih mudah mencapai kelayakan bisnis adalah yang memiliki harga jual umum yang tinggi.

Ini adalah hal dasar yang perlu Anda ketahui. Jadi, di pusat kota atau area sentral, harga jual umumnya mahal dan harga rumahnya pun mahal. Area ini menjadi lebih kuat saat terjadi inflasi. Lebih mudah untuk memenuhi kelayakan bisnisnya. Sebaliknya, area di sekitar biasanya memiliki harga jual umum yang rendah dan rata-rata luas tanah per unit yang besar. Untuk area dengan rata-rata luas tanah per unit yang besar, justru saat inflasi terjadi, karena di sinilah muncul nilai minus, dan karena faktor ini memperkuat nilai minus tersebut, biaya tambahan yang harus ditanggung justru jadi lebih besar.

Kelayakan bisnis mereka justru menjadi semakin rusak. Rusak. Ya, jadi ini adalah penguat. Penguat, perkalian. Karena ini perkalian, yang membedakannya adalah apa yang ada di depannya. Jadi, memiliki rata-rata luas tanah per unit yang besar berarti ada pengali sekitar 100 di sini. 100. Ya. Orang lain hanya 20 atau 30. Yang ini sendiri nilainya 100. Kalau di depannya +2, dikali 100 maka jadi 100, bagus. Kalau 10, maka 1.000, bagus.

Tapi kalau di depannya berubah jadi minus, maka ia menjadi -100. Ini berperan sebagai penguat. Ini perannya adalah penguat. Saat menghitung kelayakan bisnis, keuntungan dihasilkan dari nilai ini, sedangkan yang di belakangnya adalah penguat. Jadi, jika Anda memahami konsep dasar ini, Anda bisa mengerti rumus kelayakan bisnis, tapi karena Anda orang awam tidak perlu melakukan perhitungan rumusnya sendiri, saya hanya akan sampaikan secara dasar saja.

Ini adalah harga jual, pendapatan penjualan; jika biaya meningkat dan pendapatan penjualan berkurang, apa yang terjadi? Semakin banyak unit yang terjual, justru keuntungan yang didapat lebih kecil daripada sebelumnya. Jadi ini tidak berpengaruh. Ya. Ya. Ya. Itulah mengapa daerah mahal lebih menguntungkan. Terus. Nah, jadi kalau kondisinya seperti ini, dari pusat kota , bagaimana situasinya sekarang? Sudah menyebar ke area sekitar wilayah ibu kota.

Di sisi utara, setelah menyebar ke arah Uijeongbu, lalu apa lagi? Artinya akan merembet ke arah Yangju. Nah, setelah menyebar di Bucheon, lalu apa lagi? Artinya merembet ke arah Incheon. Setelah Bucheon, Incheon ada di mana? Ada Distrik Bupyeong dan Gyeyang, bukan? Lihat Distrik Bupyeong dan Gyeyang di Incheon. Harga di sana sedang melonjak, kan. Itu artinya dampaknya sedang merembet ke sana. Ini sedang menyebar seperti itu.

Karena penyebarannya seperti ini, jika pusat kota melonjak karena kelayakan bisnisnya terpenuhi, maka proyek pengembangan dimulai dari pusat, lalu berlanjut ke area sekitarnya. Lalu setelah itu, kemungkinan besar wilayah Gyeongbu. Karena harga di kawasan Gyeongbu 1 naik, proyek-proyek di wilayah seperti Bundang pun akan mencapai profitabilitas bisnis. Kemudian, kawasan Gyeongbu 2 sedang berkembang. Maka di kawasan Gyeongbu 2 juga akan tercapai profitabilitas bisnis.

Lalu, pengembangan bergerak ke arah timur. Seperti Gumi atau kawasan Dongbu 1. Karena kawasan Dongbu 1 memenuhi syarat profitabilitas, proyek-proyek pembangunan pun akan dimulai di sini. Caranya seperti ini. Jadi, saat harga umum naik, harga jual perumahan umum harus ikut naik agar profitabilitas bisnis tercapai, dan itu sangat penting terutama di masa inflasi seperti sekarang. Sangat penting. Prosesnya akan terus berlanjut sesuai urutan ini.

Seperti ini. Seiring berjalannya waktu, ini akan menyebar ke area sekitarnya. Seperti ini. Seiring waktu, proyek pembangunan akan tersebar ke seluruh wilayah ibu kota. Anda akan sering mendengar pembicaraan mengenai hal ini saat semuanya mulai tersebar. Banyak yang bilang proyek pembangunan tidak akan berjalan karena dianggap tidak menguntungkan. Anda akan sering mendengar perkataan seperti itu. Itu adalah hal yang pernah saya katakan pada tahun 2013 hingga 2015, dan memang benar.

Memang sekarang tidak menghasilkan keuntungan. Namun jika tren kenaikan terus berlanjut, akhirnya keuntungan akan muncul. Jika tren kenaikan berlanjut, itu akan muncul. Siapa yang menyangka pada tahun 2013 bahwa pembangunan kembali di Seoul bisa dilakukan? Bukankah itu bangunan bertingkat rendah? Koefisien lantainya sudah tinggi, tapi ternyata bisa dilakukan. Apakah Anda tahu bagaimana keadaannya sekarang? Sekarang bukan hanya bangunan rendah, tetapi bangunan bertingkat tinggi pun akan muncul.

Jika harga jual umum melonjak tinggi, bangunan bertingkat tinggi pun akan dibangun. Dunia pembangunan di masa depan akan menjadi dunia yang sangat berbeda dari apa yang Anda ketahui selama ini. Anda mungkin akan terkejut. Nah, begitulah cara pasar menyebar. Pasar memang menyebar seperti ini, tetapi masalahnya ada pada wilayah pinggiran. Wilayah pinggiran dan daerah luar kota bermasalah karena faktor suku bunga sangat berpengaruh di sana.

Faktor suku bunga sangat besar, jadi saat suku bunga naik, atau muncul regulasi seperti sekarang, suku bunga akan terus meningkat. Terutama saat suku bunga naik, dampaknya terhadap pasar biasanya terbagi menjadi dua hal besar. Ada dua pengaruh besar suku bunga: satu adalah tempat yang bergantung pada hasil sewa, sementara tempat yang bergantung pada keuntungan modal tidak terlalu peduli meskipun suku bunga naik. Misalnya, saya membelinya.

Properti ini naik sekitar 500 juta won per tahun. Apakah Anda tidak akan membelinya hanya karena suku bunga naik? Rasanya nilainya akan naik sekitar 500 juta won per tahun. Jadi, apakah Anda pikir orang tidak akan membelinya hanya karena harus membayar bunga 1 juta won lebih banyak per bulan akibat kenaikan suku bunga? Itu tidak masalah. Jadi sebenarnya, area pusat dan sejenisnya tidak terlalu terpengaruh meski suku bunga dinaikkan.

Di area ini ada ekspektasi kenaikan harga, namun ada juga yang sebaliknya, yang tidak mengharapkan kenaikan harga dan hanya mengandalkan hasil sewa. Ciri khas mereka biasanya adalah rasio harga sewa (jeonse) yang tinggi. Area-area dengan rasio sewa yang tinggi ini sangat rentan terhadap suku bunga. Jadi , meskipun suku bunga naik sedikit demi sedikit, dan baru saja ada sedikit kenaikan, saya tidak melihatnya sebagai sesuatu yang terlalu besar.

Seperti yang diketahui oleh mereka yang memperhatikan baru-baru ini, meskipun ada kenaikan suku bunga, suku bunga pasar sebenarnya tidak naik terlalu tinggi. Suku bunga pasar tidak naik tajam, artinya pihak AS juga sudah mencerminkannya sampai tingkat tertentu , dan biasanya ini didasarkan pada suku bunga obligasi AS, yang tidak menunjukkan perbedaan besar. Meskipun dinaikkan, suku bunga pasar tetap yang paling penting.

Ya. Namun, meski suku bunga acuan naik, suku bunga pasar sudah lebih dulu naik, jadi pengaruhnya tidak terlalu besar, tapi bagaimanapun juga, suasananya memang sedang tidak baik. Dari sisi suku bunga. Oleh karena itu, suasana di area sewa pinggiran ibu kota dan daerah-daerah lain memang kurang kondusif. Meskipun begitu, karena kurangnya pasokan unit siap huni , kenaikan harga sewa yang berujung pada kenaikan harga jual terus menyebar .

Tapi kecepatannya lambat. Jadi, saat melihat kondisi pasar kali ini, saya katakan bahwa ini adalah fenomena yang sangat tipikal. Ini benar-benar pola yang sangat khas, saya sering mengatakan bahwa pasar yang sedang naik biasanya bergerak seperti ini. Bagian pusat bergerak terlebih dahulu. Gangnam melonjak. Lalu bagaimana selanjutnya? Sambil menyebar ke seluruh Seoul, yang bergerak lebih dulu adalah zona Gyeongbu 1. Hmm.

Garis Pangyo, Bundang, hingga Dongtan, yaitu zona Gyeongbu 1, mulai bergerak. Kemudian menyebar ke zona Gyeongbu 2. Ya. Lalu secara bersamaan menyebar ke zona Dongbu 1. Ini adalah pola yang sangat tipikal. Sama sekali tidak aneh, ini pola yang sangat lazim. Lalu bagaimana setelah beberapa waktu berlalu? Kenaikan di Gangnam atau pusat kota mulai menyempit , dan zona Gyeongbu 1 naik lebih tinggi daripada Seoul. Itu terjadi beberapa bulan yang lalu.

Tapi tahukah Anda tahap apa yang terjadi sekarang? Zona Gyeongbu 2 naik lebih tinggi daripada zona Gyeongbu 1 dan Seoul. Jadi, kesenjangan yang tipikal sedang terjadi . Sangat tipikal. Hanya saja kecepatannya lambat. Alasan mengapa kecepatannya lambat adalah karena suku bunga. Suku bunga. Seperti yang dibahas tadi, suku bunga memperlambat kecepatan penyebaran ini. Artinya, suku bunga memperlambat laju penyebaran dari pusat ke area pinggiran.

Properti yang Anda miliki di daerah atau di tempat seperti Incheon adalah contohnya. Di ibu kota, Incheon adalah tempat dengan tingkat keuntungan yang tinggi. Jadi, jika Anda memiliki area pinggiran seperti ini, anggaplah pergerakannya sangat berkaitan dengan suku bunga. Jika suku bunga berada dalam kondisi naik seperti ini, penyebarannya tidak akan terjadi. Ah, bisa. Bisa, tapi agak lambat. Lambat. Karena bergantung pada imbal hasil sewa, ada satu alasan lagi.

Mungkin ini bisa jadi lebih besar, saat suku bunga naik, kenaikan suku bunga memang berpengaruh, tapi ada hal lain, yaitu jika ada pembatasan pinjaman, apa masalahnya? Tahukah Anda bidang mana yang paling terdampak saat suku bunga tinggi dan ada pembatasan pinjaman? Bukan real estat komersial, kita hanya bicara properti hunian sekarang, jadi bidang yang paling terdampak adalah bidang yang membutuhkan pinjaman baru. Apa contoh utama pinjaman baru itu?

Hak penjualan unit. Sektor hak penjualan unit akan menjadi memburuk. Artinya, area pinggiran yang memasok unit adalah tempat-tempat di mana pasokan sudah biasa keluar. Jadi, ada jalur barat di wilayah ibu kota. Paju, Ilsan, lalu Gimpo, Geomdan Incheon, dan jika melihat ke bawah ada Siheung, lalu Hwaseong, Pyeongtaek, ini adalah area yang biasanya memiliki pasokan, dan kecepatan penyerapan unit yang belum terjual menjadi lambat.

Di sini, jika suku bunga dinaikkan, kecepatan penyerapan unit yang belum terjual akan melambat. Jadi, ada unit yang belum terjual karena memang ada pasokan yang keluar. Harus ada penjualan agar bisa disebut unit yang belum terjual. Jika tidak laku, itu disebut belum terjual. Kenaikan harga di tempat-tempat yang memiliki pasokan ini akan melambat. Karena penyerapan unit yang belum terjual melambat, lalu apa itu unit yang belum terjual menurut Anda?

Unit yang belum terjual adalah bangunan baru . Semua orang lahir sebagai bayi. Ya. Tidak ada orang di sini yang lahir sebagai kakek-kakek, bukan? Ya. Jadi, semua rumah saat lahir adalah bangunan baru. Meskipun istilah "unit belum terjual" terdengar buruk. Jika kita menyebut unit yang belum terjual dengan sebutan lain, kita menyebutnya bangunan baru. Bangunan baru. Kedengarannya bagus, bukan? Istilah unit belum terjual kedengarannya buruk, bukan?

Tapi keduanya sebenarnya sama saja. Unit belum terjual itu sama dengan bangunan baru. Jika Anda menerima hak jual dari unit yang belum terjual, itu menjadi bangunan baru. Jadi, saat suku bunga tinggi, kecepatan penyerapan unit belum terjual melambat, dan melambatnya penyerapan berarti harga bangunan baru tidak bisa naik. Padahal jika kita menggambar piramida harga properti di area yang sama, bangunan baru selalu berada di posisi teratas.

Karena ia menekan dari atas, harga di bawahnya pun tidak bisa ikut naik. Ada juga faktor ini. Jadi, pengaruh suku bunga tinggi adalah membuat penyerapan unit yang belum terjual menjadi lambat. Memperlambat kecepatan penyerapan unit yang belum terjual. Jadi, imbal hasil sewa atau hal lainnya, seperti area pinggiran yang ada di sini. Di wilayah yang memiliki banyak pasokan, atau di wilayah pinggiran alih-alih pusat, kecepatan kenaikan harga akan tertahan karena adanya unit yang belum terjual.

Selanjutnya, kenaikan harga yang bergantung pada hasil sewa di sana bukanlah karena ekspektasi keuntungan modal, melainkan karena hasil sewa. Namun, saat suku bunga naik, biaya pun membengkak, sehingga kenaikan hasil sewa menjadi tidak berarti. Hal ini memainkan dua peran tersebut. Hal yang harus Anda perhatikan sekarang, jika Anda memiliki aset di wilayah pinggiran , faktor terbesar yang perlu dicermati bukanlah pasokan unit yang akan dihuni, karena itu sudah pasti tidak ada.

Pasokan unit baru akan muncul tiga tahun setelah izin diberikan. Lagipula, tahun lalu dan dua tahun lalu memang tidak ada izin yang dikeluarkan. Jadi, tidak akan ada pasokan unit yang muncul . Di sisi itu, tidak ada variabel yang bisa diubah. Faktor terbesar yang memengaruhi pasar adalah suku bunga. Suku bunga. Dalam situasi saat ini, meski tanpa itu, penyebaran ke wilayah pinggiran dan daerah akan tetap terjadi , namun kecepatannya akan sangat lambat .

Jika suku bunga melonjak naik, kecepatan transmisi akan menjadi lebih lambat lagi. Ya, kecepatan transmisinya akan semakin melambat. Namun, jika suku bunga bergerak ke arah sebaliknya, kecepatan penyebaran ke wilayah pinggiran atau daerah akan menjadi sangat cepat. Lalu, saat hal ini menjadi sangat cepat, sinyal apa yang bisa kita lihat untuk menandakan percepatan tersebut? Indikator yang biasanya memberikan sinyal paling baik dalam situasi ini adalah jumlah unit yang belum terjual.

Anda cukup melihat kecepatan penyerapan unit yang belum terjual tersebut. Jika kecepatan penyerapan unit yang belum terjual itu terlihat meningkat seiring turunnya suku bunga, maka Anda bisa berpikir bahwa waktunya telah tiba. Namun sebenarnya, suku bunga tidak bisa dinaikkan tanpa batas. Suku bunga bergerak dalam kisaran tertentu. Itu bergerak dalam kisaran. Ya. Karena pergerakannya didasarkan pada suku bunga netral, kenaikannya pun memiliki batasan.

Jadi, penyebaran yang terjadi saat ini pun sebenarnya berada dalam kondisi suku bunga yang sangat tinggi. Bahkan di tingkat suku bunga ini pun, penyebaran sedang terjadi. Ya. Uijeongbu sudah terkena dampaknya. Uijeongbu dan wilayah sekitarnya juga sama. Wilayah ini mulai dari sini. Nah, semuanya sedang tersebar, bukan? Pada akhirnya, semua ini akan tersebar luas. Seluruh wilayah metropolitan akan terkena dampaknya. Begitu pula dengan wilayah daerah lainnya.

Wilayah daerah pada akhirnya juga akan terkena dampak, hanya saja ini adalah masalah kecepatan . Kecepatan ini kemungkinan besar akan ditentukan oleh suku bunga. Jika di sini suku bunga...Mengalami penurunan yang cukup signifikan. Jika ketegangan sedikit mereda dan harga minyak menjadi stabil. Jika harga minyak stabil sekarang, sebenarnya peluang CPI untuk turun sangatlah besar. Ya. Indeks CPI saat ini juga sangat tinggi, sekitar tiga koma sekian, tapi menurut hitungan saya, jika harga minyak stabil.

Maka tahun depan ada kemungkinan turun ke angka 2 persenan. Bisa jadi kita lihat angka 1,8 atau 1,9. Coba perhatikan bulan Mei atau Juni tahun depan. Jadi, mungkin belum ada yang bicara seperti ini, tapi jika harga minyak stabil, tahun depan bisa turun di bawah 2 persen. Jika suku bunga bisa turun ke tingkat yang stabil, wilayah daerah atau pinggiran bisa mengalami kenaikan yang sangat besar. Jadi, itulah yang harus kalian pikirkan.

Ini adalah kenaikan kompleks. Biasanya kenaikan dimulai dari pinggiran atau pusat, tapi sekarang kenaikan menyebar dari pusat. Dan dari pinggiran pun ikut naik. Hanya saja karena suku bunga menekan area pinggiran, area tersebut jadi sedikit melemah. Karena suku bunga sangat memengaruhi area pinggiran, jika suku bunga sedikit dilonggarkan, kalian akan melihat kenaikan dari pusat dan dorongan dari pinggiran secara bersamaan.

Lalu, apa yang terjadi pada setiap wilayah yang naik ini? Setelah harganya naik, proyek pengembangan akan berjalan berdasarkan urutan harga tertinggi. Kalian bisa melihat ini ke depannya sekitar...Untuk wilayah ibu kota, kalian mungkin bisa melihatnya berlangsung selama sekitar 6 atau 7 tahun ke depan. Untuk daerah, tidak sampai sepanjang itu, siklusnya memang lebih pendek. Daerah aslinya memang lebih pendek. Siklus ini berkaitan dengan zona kehidupan.

Zona kehidupan. Jika populasinya banyak, siklusnya cenderung panjang, mirip seperti inersia. Inersia berkaitan dengan apa? Massa, kan. Massa. Jadi, inersia siklus ini juga bergantung pada massa. Artinya , ada hubungannya dengan jumlah populasi. Semakin besar kotanya, semakin panjang siklusnya, dan kota kecil memang siklusnya sangat singkat, tapi meskipun begitu, saat ini daerah juga sangat kekurangan volume perizinan .

Jadi, kalian akan melihat kenaikan yang terjadi di mana-mana sampai tingkat tertentu. Ya. Hari ini singkat saja mengenai pasar saat ini, penjelasan ini tidak sulit, kan? Ya. Penjelasan ini tidak sulit, bukan. Sebenarnya ini adalah materi yang sulit secara mendasar. Dan saya biasanya mengunggah satu video setahun untuk membahas kondisi pasar saat ini. Biasanya saya unggah satu video di akhir tahun, tapi karena liburan Chuseok dimulai besok, saya pikir sudah waktunya untuk mengunggah satu video, jadi saya akan menjelaskannya secara singkat dan sekilas saja.

Ya, sampai di sini saja.