Proyectos rentables - Ivan Heinz transcript

¿Alguien está siguiendo este este este hito, ¿cómo viene? ¿Alguien pidió el hormigón, por ejemplo? ¿Sabes las cantidades? Nosotros lo que hacemos es subir este proyecto en la nube y se lo damos con un QR. Llévatelo, le decimos, miralo, recórrelo. Y después el pibe se arrosca, ¿viste? Se lo pasa a los amigos, a lo a la familia, a los hijos, lo ve, lo mira, lo mira, lo recorre, lo conoce incluso mucho mejor que nosotros el proyecto, pero se lleva todo lo que yo quiero que se lleve.

Me viene a hablar el desarrollista, a veces no me importa. La no me importa a veces en cuestiones de producción porque no sabe esto mucho. A mí solamente me importa una sola persona, nadie más. Una sola para reducir la variabilidad. La documentación la tenés, pediste los materiales, están acopiados los materiales, no sé. Yo necesito saber las restricciones, revoca más rápido. Y el tipo no puede revocar más rápido. Bueno, no podés, yo tengo un incentivo en plata.

Ah, buenísimo. Voy más rápido. Vas más rápido, pero hago una semana más rápido. Después vuelve a la mismo al mismo ritmo porque la mejora no está acá. La verdadera mejora está en lo contributivo. Necesito el dato, necesito. ¿Por qué? Porque cuando llegan los materiales a la obra, si yo no tengo esta lámina que está Chambín, el capataz dice, que no es culpa del capataz, dice, "Che, tenemos acá todo, no sé, 50 palet, mandate 20 al primer piso, otros 20 al segundo piso y los que quedan al tercero." Y me mandó todo lo que es amarillo me llenó de paleta acá y encima en el otro lado, a la obra quiero entrar y que la constructora haga esto.

Y si no lo hace es porque yo no se lo pedí por contrato. Y si no lo saben hacer nosotros lo capacitamos. No hay excusa, pero yo necesito ver esto. Y son papelitos de colores. Sí, es pegar papelitos de colores. Yo tengo un edificio. ¿Qué es lo que hace un modelador junior que no entiende, "Che, ah, vos terminaste la secundaria, te enseñaron a modelar, vení para acá y gestiona toda la documentación de mi desarrollo." Esto es lo que hacen a veces muchos desarrollistas para necesitamos cabeza antes de modelado.

Y a veces un chico que recién terminó la secundaria, por más que sepa trabajar en BIM, no tiene la cabeza para esto. Planta baja lleno de ameritis. Sí, obviamente en este lugar donde para este público no es lo mismo hacer esto que en Almagro que en Flores, ¿no? A veces esto no lo querés, pero donde está construyendo más hoy están buscando si mando un 8% bueno yo a mí un siete, ponen que está todo bien, me manda un nueve, okay, pero no puedes mandar un 15 y te mandan un 15.

Lo que pasa es que vos no te enteraste porque vos no tenés tus números. [aplausos] Bueno, muchas gracias, Santi, muchas gracias Max. La verdad es un placer eh compartir nuestros procesos, nuestras experiencias. Mi nombre es Iván Heines, soy arquitecto, eh director del estudio Vórtice. Lo que hacemos es proyecto de dirección, pero con un enfoque rentable del proyecto. Ese es el objetivo que nosotros realmente tenemos, ¿sí?

Y apalancado con diferentes herramientas, ya sea con BIM, con LIN, con la IA, con muchos tipos de herramientas, pero bien bajadas a tierra, que es un poco el objetivo. En esta presentación lo que vamos a hacer es la primera parte. Vamos a explicar temas conceptuales tanto de preventa, proyecto y construcción, cómo lo rentabilizamos desde esta parte, desde este de este enfoque para desarrollistas directamente. Hacemos un break y después tenemos dos casos de estudio a ver cómo se están aplicando en en tanto en una constructora, en una desarrolladora, pero vamos a ver cómo se trabaja con estos procesos.

Bien, bueno, esta es la esquina Shibuya de Japón y en esta esquina pasan más de 2,4 millones de personas por día. Sí. O sea, el nivel de coordinación que tiene que haber acá, tanto peatonal, vehicular, electrónico, orden, limpieza, es tremendo para que esto ocurra de la mejor manera. Y a nosotros nos cuesta que el plomero entre in cronograma a la obra. nos cuesta mucho esto o que la documentación se presente en tiempo también es muy difícil esto y esto es el nivel de coordinación que tenemos, o sea, tenemos un nivel de una mucha oportunidad de mejora nosotros y este es un poco el objetivo que queremos mostrar, ¿no?

Entonces, la pregunta es, ¿qué haría si pudías aumentar esa rentabilidad? Porque todos quieren aumentar la rentabilidad, pero vos la podés, ¿qué harías con esa rentabilidad que que podés tener? Quiero decir, si pudieras crecer en metros cuadrados todos los años, ¿qué harías? ¿Estás listo vos para crecer? vos podés realmente mantener esta estructura. Bueno, vamos a ver cómo cómo pensamos. Esto lo dimos en tres etapas como para que sea bien eficiente.

Preventa, proyecto licitatorio ejecutivo y construcción. Vamos a empezar con la parte de preventa y el objetivo es análisis de rentabilidad y también velocidad de entrega. Este, por lo menos desde la arquitectura, nosotros lo rentabilizamos así. Hm. La prenta es muy importante, incluso es tan importante porque te permite testear el producto. Quiero decir, si vos no podés eh venderlo, la preventa se va a ocupar que te diga, "Che, tu producto no funciona, tus unidades no las puedes vender." Y también, incluso es tan importante que el banco muchas veces te da financiamiento, te da una financiación si vos cumplís cierto porcentaje de esta de esta preventa, como para asegurarse que realmente tu negocio funcione en algunos casos.

Entonces, es muy importante aparte de testear. Entonces, una vez que hacemos el calculito este del almacenero de el costo de construcción, eh sabemos el precio de venta, el retorno de inversión, la incidencia, hacemos todo, todo, todo, todo lo que requiera para saber si es rentable, nosotros ya sabemos si esto es posible. ¿Y qué es lo que piensa un desarrollista? Maximizar los metros cuadrados vendible. Sí, eso es lo que piensa el desarrollista para que sea rentable.

Obviamente tiene que tener un porcentaje de rentabilidad que puede ser un 25 y como con mucho, pero la idea que sea más rentable todavía. Pero hasta ahí a veces llega la lógica de rentabilidad. Y nosotros cuando hacemos eso, pensamos en extender los metros cuadrados vendibles de un proyecto, resulta que pasa esto. Son agarré tres render cualquiera de internet, pero son todos iguales. Es decir, todos los proyectos son todos iguales.

Es decir, cuando algo es igual a lo otro, se compara por precio. ¿Sí? Entonces, la idea es tratar de salir de este lugar. ¿Sí? Entonces, ¿cómo salimos de este commodity? Bueno, está bueno salir, pero nosotros fuimos parte de esto como estudio. Nosotros hace unos años, hace más o menos 5 años, participamos de un proyecto que es un proyecto entre medaneras, 12 pisos, tranh, y viene el desarrollista y dice, "Necesito un proyecto rentable." ¿Qué hacemos?

Maximizamos los metros cuadrado vendible. Obvio. Entonces, bueno, lados y superficies mínimas hacemos. ¿Qué otra cosa va a querer? No hacemos eso y además le propusimos una estrategia de de decirle, bueno, mira, este es tu proyecto. Lo que hacemos es bajar la altura de cada uno de los pisos. Lo bajamos. ¿Cómo hacemos? Columna con capitel, el libre de vigas, como para que no obstaculice. Eh, el contrapiso lo hacemos monolítico, o sea, la carpeta y el contrapiso todo junto para que sea bien chiquita.

Y esto lo que nos permite es bajar la altura de la del piso. ¿Y qué hicimos? Creyéndonos queremos unos capos. Pusimos un piso más bien rentable, muchos metros. Entonces pasamos de nueve pisos a 10 pisos solo con esa estrategia. Cuando le llevamos esto al desarrollador nos dice, "Eso yo no lo puedo vender porque hoy esto es un edificio que queda en Junín y Juncal. Yo no lo puedo vender porque la gente no busca espacios mínimos, busca espacios cómodos.

Y esto fue hace 5 años en plena pandemia. Entonces, ¿qué tuvimos que hacer? Pasar de 10 pisos a nueve pisos, hacer los espacios cómodos. entendimos que esta es la búsqueda y nos dice, "Che, además dale mucha prioridad a los amenitis, a los las partes comunes. No le saques esto." Y esto lo aprendimos con este desarrollista nosotros y nosotros entendimos con este caso. Vimos que dentro del desarrollo inmobiliario la arquitectura está bastante prostituida.

Empezamos a ver, es decir, uno se acomoda a ver qué quiere quiere el desarrollador y qué piensa que va a funcionar. Entonces, lo que hacemos ahora es cuando hacemos un desarrollo, vamos a ver números, no vemos otra cosa. Primeros números que podemos llegar a ver, tenemos este es un tenemos a lo largo del tiempo, ¿cuánto es el metro cuadrado? ya sea de un usado o puede ser también tenemos el precio, por lo menos ahora no a lo largo del tiempo el precio usado, el precio promedio metros cuadrados en cava y después tenemos acá lo que son los el precio del metro cuadrado en pozo y también a estrenar.

Y acá hace unos meses cambió la ecuación, es decir, es más caro en pozo, que esto ya lo deben saber perfectamente ustedes, que a estrenar. Esto es algo, esto genera mucha incertidumbre porque el desarrollador no sabe a qué precio vender porque no sabe qué costo va a pagar. Entonces, eso eso es un poco lo que vamos a ver. También lo que vimos es que dentro de cava lo que está más en verde es que aumentan los metros cuadrados.

Estas partes están creciendo en metros cuadrados. Es decir, los barrios donde más creció en metros cuadrados es Saavedra, Núñez, Villaporreón, Devoto y demás. Esto es lo que empezamos a ver antes de hacer un proyecto y también incluso proponer ideas, ¿no? Y esta es la variación respecto al año anterior. ¿Qué otros números miramos también y dejamos siempre la fuente? La cantidad de obras que tienen permiso hoy en CABA, es decir, en Palermo es donde más obras hay.

Incluso también acá en Núñez, Sabeda, Belgrano, vos salís de acá, incluso acá de Roca y ves un montón de obras en todos lados porque se está construyendo mucho. Es decir, y acá en verde oscuro se construye menos. Todavía hay menos obras con permisos, es decir, que la ciudad se está moviendo para allá y encima del cono urbano vienen para acá. O sea, el movimiento es esto. Esto obviamente fue cambiando, pero es lo que estamos viendo ahora y estos son los datos que necesitamos para empezar a trabajar en proyectos. ¿Qué otra cosa vemos también antes de hacer un proyecto? las unidades que se están poniendo en venta.

Es decir, se está haciendo de uno y dos ambientes. Esto es a lo largo del tiempo, uno y dos ambientes, es decir, tipos de departamentos que crecieron en el último año y después tres, cuatro y cinco ambientes. Hay sobreoferta de uno y dos ambientes. Fíjate que en un ambiente creció un montón, dos ambientes, pero tres, cuatro, muy poco. Es decir, hay falta de unidades de estas características. Entonces, si encima hacemos proyectos que se parecen y además vendemos un ambiente o dos, que es para un perfil inversor, es muy difícil defender el precio.

Eso estamos viendo lo que pasa hoy, por lo menos. Entonces, empezamos a sacar algunos números de esta manera. También vimos que en la en la cantidad de de zonas lo que más se busca es Palermo, Belgrano, Recolete y demás. Y un 28% de estas personas buscan tres ambientes. Un 26 2 y tres es lo que menos tenemos. Es decir, no se está haciendo tres ambientes. Bien. Y vemos que los jóvenes están priorizando los espacios comunes que sean pet friendly, eh, digamos, no espacios mínimos, sino cómodos.

Hm. Entonces, con toda esta información también vemos qué está haciendo hoy la los mejores estudios, ¿no? Los desarrollistas también en diferentes zonas. Este es un estudio que no nos gusta mucho que es Ienson y vemos qué están haciendo hoy ellos para para empezar a ver tendencias porque estos son uno de los mejores. Isenson, Urgel, BMA, ¿no? Planta baja lleno de amenitis. Sí, obviamente en este lugar donde para este público no es lo mismo hacer esto que en Almagro que en Flores, ¿no?

A veces esto no lo querés, pero donde está construyendo más hoy están buscando esto. En las unidades tenemos de dos y tres ambientes y vemos que los amenitis, los espacios de amtis le dan una incidencia a cada unidad muchas veces. Quiero decir, los amenitis tienen un precio por unidad. Algunos hacen esto, otros no, pero quiere decir son datos que está bueno empezar a tomar de referencia. Y los la el balcón terraza es lo que más te permite defender el precio.

Esto una persona piensa, esto es metros cuadrados perdidos, pero en realidad hay estamos viendo que la gente quiere ceder, mejor dicho, el desarrollo necesita ceder metros cuadrados cubiertos, vendibles para generar confort y esto es lo que te permite defender el precio y subirlo incluso. Estos son un poco los datos que vemos, ¿no? Doble altura. Uno piensa, estos metros son perdidos, pero esto también lo que lo que te permite defender este precio y también en un Zoom a veces este este juego es muy interesante.

Entonces, a partir de acá desarrollamos un flujo de trabajo con esta información. ¿Qué es lo que hacemos cuando nosotros trabajamos en BIM? Sí, pero no nace en BIM. El diseño nace de un esquema con una factibilidad sencillo, con un iPad, con esto nace sencillo. Entonces, la modulación la hacemos lo más sencilla posible. Hacemos tipologías, opciones para el cliente para que lo pueda empezar a ver. Y ahora sí trabajamos con el proyecto.

Hacemos un este es un proyecto que tenemos en curso que queda en Belgrano R, que estamos empezando a a ponerle cabeza y lo hacemos en BIM, en una etapa inicial lo hacemos en BIM, no lo hacemos al final ejecutivo, lo hacemos con estas ideas y las bajamos a tierra y generamos opciones. Entonces, una vez que tenemos opciones, sacamos las áreas, encontramos la relación superficie cubierta y partes comunes y que sea rentable.

Y cuando encontramos esos números que sean rentables, no digamos, no se trata de buscar más metros, se trata de ponerle más estrategia, por lo menos como queremos nosotros y como vemos y proponemos, ¿no? Obviamente el desarrollista termina eh entendiendo el negocio y qué es lo que quiere, pero nosotros empezamos a evaluar. Sacamos los metros cuadrados por cada uno de los pisos, cubiertos, semicubiertos y demás. Lo tenemos auditable, registrado, que no haya dudas que es cubierto y qué no.

Y además que lo tenga por piso bien claro. Esta lámina es fea, pero lo voy a poner en contexto. Esta lámina es una lámina de una chica que no sabía trabajar en BIM y tuvo una capacitación con nosotros de un mes y una esta chica con esta capacitación solamente para sacar anteproyecto lo pudo hacer solo en un mes la capacitación y había que correr para que el desarrollista presente al inversor este trabajo y lo hizo en una tarde.

Este, esto lo hizo en solo una tarde y para hacerlo de una tarde hay que enfocarse en procesos de anteproyecto o diseño no ejecutivo. ¿Sí? Entonces esos números nos acompañan. Hizo la misma relación superficie cubierta, partes comunes que sea rentable en las plantas tipo. Cada uno puede hacerlo de una u otra manera, pero la relación para que ver si es rentable está bueno empezar a tomarla. Y además encima generó tres opciones más.

Todo esto en una tarde. Nosotros cuando queremos hacer que el proyecto se pueda vender y a un desarrollista o puede ser un invasor, un consumidor final, le damos la posibilidad de que se lo lleve. Esto me aumenta la posibilidad de conversión. Les explico cómo. Nosotros lo que hacemos es subir este proyecto en la nube y se lo damos con un QR. Le decimos una vez que obviamente me vio que es rentable, vio número metros cuadrados vendibles a construir y demás, llévatelo, le decimos, miralo, recorrelo y después el pibe se arrosca, ¿viste?

Se lo pasa a los amigos, a lo a la familia, a los hijos, él lo ve, lo mira, lo mira, lo recorre, lo conoce, incluso mucho mejor que nosotros el proyecto, pero se lleva todo lo que yo quiero que se lleve. Obviamente le puedo sacar el acceso cuando quiera, pero este proyecto lo empieza a compartir y se lo lleva. Entonces nos interesa mucho que esto ocurra de esta manera y el objetivo es que vuelva así con el proyecto en la camiseta, o sea, que realmente lo quiera y que lo conozca incluso mejor que nosotros.

Este es el objetivo. Ahora, a veces es difícil que este objetivo ocurra para un consumidor final porque necesita un poco más de sensibilidad. Los primeros dos ambientes es un perfil inversor que encima si vos cargá el edificio con estos dos unidades puede que sobreofertes tu desarrollo, pero cuando es de tres para arriba y el consumidor Fal lo quiere recorrer o lo quiere visualizar distinto. Obviamente hacemos unos renders, ¿sí?

Este es un render que trabajamos con un partner, se lo pedimos y lo hizo para nosotros, pero no es suficiente eso. A veces están desarrollando una tecnología con la guía que nos gusta mucho, que se trata de este render que es estático pasarlo más dinámico. Es una es una tecnología que hoy está en desarrollo, tiene mucha oportunidad de mejora, pero se queremos compartir que es lo último que por lo menos estamos testeando.

Y se trata de esto. Este render, así como está, lo subimos a la nube directamente y vos podés empezar ese render a orbitarlo, lo manejás. Fíjate que tiene algunas imperfecciones porque le falta un poquitito de desarrollo a esta parte para la preventa, pero el muchacho con este QR, de hecho, si ustedes lo escanean se lo van a llevar, eh, se lo lleva y lo recorre con la familia, con quien sea y y yo me puedo incluso mover un poquito para adelante.

Sí, esto es, digamos, una cosas últimas, fíjate que hay algunas imperfecciones, pero digo, esto no va a tardar mucho en mejorarse y hoy la comunicación con el cliente va a pasar por acá. Sí, esto es muy interesante para para pensarlo. Eso es un poco en términos muy generales el proceso de preventa que colaboramos con números, veamos lo que están haciendo los demás, por lo menos los mejores en la ciudad, en la parte de la ciudad donde más está creciendo y empezamos a desarrollarlo desde ahí, no con sensaciones, con números.

Y ahora pasamos a parte del proyecto licitatorio ejecutivo. Esta, bueno, desarrollamos otro flujo de trabajo. Y yo les pregunto, este es un proyecto que habíamos hecho hace un tiempo, hace 5 años también, en colaboración con un proyecto en este caso y hicieron la factibilidad y nosotros tuvimos que hacer la producción. ¿Cuánto tiempo creen que hicimos este proyecto de 65,000 m²? Solo la maquita, la cáscara y a nivel de anteproyecto con algunas tabiquerías. ¿Cuánto más o menos creen que hicimos esto en tiempo? Éramos dos personas, un mes, más o menos.

Un un número. ¿Cuánto? ¿Ven esto? 65,000 m². Un mes me dicen por acá. Una ¿Cuánto? Okay. Okay. Bueno, claro. Claro. Bueno, nosotros éramos dos personas y lo hicimos en dos semanas. Está el doble, pero está muy bien. Igual el doble está muy bien. En dos semanas hicimos esto, pero para que te lo justifico, ¿por qué lo hicimos en dos semanas? Esta es una planta tipo. Esta planta tipo se repite en toda la primera parte. Después esta planta tipo va, tengo otra planta tipo arriba, o sea, dos plantas y después tengo el remate, la planta baja, subsuelos y algo de topografía, que es eso vino directamente de Google, cinco plantas.

Y encima esto se repite en las cuatro torres. visto así no es tanto lo que hay que modelar. Sí, o sea, te lo hago fácil. O sea, son cinco pisos en realidad que se repite muchas veces y encima en todos los edificios. O sea, vamos a traducir un poco más en números. Yo tengo un edificio. ¿Qué es lo que hace un modelador junior que no entiende, "Che, ah, vos terminaste la secundaria, te enseñaron a modelar, vení para acá y gestiona toda la documentación de mi desarrollo." Esto es lo que hacen a veces muchos desarrollistas para necesitamos cabeza antes de modelado.

Y una a veces un chico que recién terminó la secundaria, por más que sepa trabajar en BIM, no tiene la cabeza para esto. Entonces, necesitamos estrategia de una persona que pueda desatar procesos y que obviamente los chicos acompañen con producción, pero primero cabeza. Entonces, lo que hace un chico es modela todos los pisos. Sií. 500 met²ad por piso. Sií. Ahora yo te digo que tengo planta tipo. La planta tipo se repite.

O sea, que si yo en realidad modelo las planta tipo solamente paso de 3900 m a una optimización del 40%, casi la mitad, solo componer la estrategia, nada más. Y encima a veces en los pisos tengo el núcleo, es decir, unidades repetitivas que el núcleo se repite muchas veces, en este caso por ahí en todo menos en la planta baja. Y encima aparte tengo la planta tiene un mirror, o sea, una mitad y la otra es igual, que encima yo lo puedo despejar, o sea, la mitad todavía de la planta tipo encima y este de relación que le llamamos expediente, pero puede ser cualquier nombre, lo relaciono al planta tipo y las planta tipo al proyecto.

Esto me hace una optimización del proyecto. Esto es las cosas que necesitamos antes de empezar un proyecto, ponerle mucha cabeza. Esto es el objetivo que nosotros tenemos que hacer. Obviamente acompañarlo esto de documentación con porcentaje de avance. ¿Cómo viene el avance? Es decir, el desarrollador tiene que preguntar cómo viene tu documentación en porcentaje y además cuántos documentos tenés ejecutados. ¿Cómo viene?

No es, "Che, entremos ahora." Hay que hacerle seguimiento a la oficina técnica. Está muy bueno que hacemos nosotros con con nuestros colaboradores. ¿Cuántos documentos tenés? en qué estado está, con qué porcentaje de avance, quién es el responsable y cuándo lo va a hacer. Y después un resumen de cuántos documentos tengo pendientes, cuáles son los ejecutados y un porcentaje del proyecto general como para saber si llego o no a una entrega, ¿sí?

En términos generales, obviamente una entrega con tiempos razonables, ¿sí? No, con tiempos imposibles, pero ya poder empezar a estimar en términos generales es eso. Después los casos de estudio vamos a ver bien cómo se hacen proyecto para no empezar a repetir. Y ahora vamos a la parte de construcción, que el objetivo nuestro en la parte de construcción es cumplimiento de precio de costo y plazos. O sea, es lo único que nos importa.

Sí, obviamente primero la seguridad. Sí, obviamente, pero quiero decir en términos de control y y de gestión nos importa mucho el cumplimiento de los costos y de los plazos. Y acá empezamos a trabajar nosotros. Piensen un segundito en John Lennon. No tiene nada que ver, pero piensen un segundito. ¿Lo tienen en la cabeza John Lennon? Más o menos. Sí. ¿En cuál pensaron? ¿En qué John Lennon pensaron? El de antiojitos. Muchos.

Santi, ¿cuál pensaste? El antiojitos. Javi. Okay. El pelo corto. Fer, en algún yoleno. ¿Pensaste? Conhoco o no. Okay. Con con Yoko, no Carla o dónde está. Ahí está Carla de AFG de la constructora que hace un poco de procesos que vamos a ver en cuál que no pensaste el pelo largo. Gary por ahí también anda. No sé dónde anda, pero también. Okay. Bueno, pueden haber pensado en este también o en este o en este. O sea, muchos pueden haber sido el antiojitos, ¿no?

Que bueno, hay varios antiojitos o alguno de estos. Ahora, si yo les decía pensamente en el yo Lennon más drogadicto que se te ocurra, no vale decir todos, por ahí pensas en este que es el que más sustancia tenía en la parte de Sergeent Pepper, tal vez no pens en el John Lennon después de la separación de los Bills y además con Imagine acá no hay dudas. Sí, o sea, vos vas a este pensar el más roquero tal vez, ¿no? La Bittle Manía acá esto, ¿sabes por qué?

Si yo te hubiese dado especificaciones de John Lennon, hubieses apuntado mejor a a cuál queres realmente algo similar vemos que pasa en las obras. Sí, a veces necesitamos darle especificaciones de procesos de obra a la constructora para que lo haga como yo quiero, no como él quiere y le conviene. Pues yo mis intereses son muy distintos. Yo me refiero a desarrollador y si yo hiciera la dirección de obra tengo otros intereses y la constructora tiene otros.

Entonces tenemos que saber marcarle la cancha. Y no me refiero a procesos de obra que una contratación tiene el precio, situación impositiva, ingreso, plazos, documentación de ingreso. Está bien eso formas de pago, anticipos, eh garantías de la obra, ¿no? Referencias, obviamente eso está bien, pero yo me refiero a otro tipo de procesos un poco más eficientes para que sea rentable la obra. Eso me refiero y hay que pedírselo hasta por contrato incluso.

Eso es un poco lo que queremos ver ahora nosotros. Dos cosas muy importantes que hay que empezar a pedir o nosotros lo pedimos por documento, por contrato, es colaboración con el proyecto BIM primero y después control y reporte con Link Construction, que es otra metodología muy interesante que ahora vamos a ver un poco cómo se combina las dos, ¿no? Y esto necesito que me hagan un cronograma, control de desvíos, certificados y pedido de materiales y reportes semanales.

Es un poco lo que queremos, pero no lo hagas como vos querés. Hacelo como yo quiero y yo necesito como desarrollador que yo me quiero ver el negocio porque después llegan los certificados y yo no sé qué estoy pagando. De vuelta números antes de meternos en el proceso. Esta es la evolución de la productividad de una obra. Es decir, tenemos por diferentes industrias la agronomía, manufactura y demás y la construcción planchada, o sea, no generó mucha productividad en los últimos 60 años.

Pero si los demás están aprovechando esa oportunidad, mientras más tecnología tenemos, menos productivos somos. Hm. Esto es son por lo menos lo que dice la Cámara Argentina en la construcción. ¿Qué otros números? El 70 es una encuesta, plazos y costos. El 70% de las personas encuestadas de plazos está diciendo que se desvían entre un 10 y un 60% y en cuestiones de costos un 56 lo mismo. O sea, estamos muy mal. Estamos desviados con esto de las tareas, la evolución de productiva, las tareas de las tareas que hay de obra, el casi la mitad es un desperdicio de materiales o de mano de obra, números, cámaras argentinas, construcción, por ejemplo, este, en el caso es el link construction Institute que nos está diciendo eso.

La mitad es desperdicio, mano de obra que no que no está productiva, desperdicio de materiales y demás, ¿no? Y cuáles son las causas de no cumplimiento de una obra falta de coordinación. nos está faltando eso, coordinar un proyecto. Entonces, digamos la más importante, pero fíjate que hay varios y todo empezar a registrar. Entonces, tenemos que hacer foco acá. Si esto nos queremos diferenciar, con un poquito nos diferenciamos, pero tenemos que saber dónde apuntar.

Bien, entonces empieza la obra. Nosotros somos gente de obra, trabajamos mucho en obra. Empieza la obra y acá lo que hacemos es empezamos a pedir todo esto. Obviamente si es dirección ejecutiva de obra, lo hacemos nosotros. Si hacemos dirección de obra, nosotros se lo pedimos a la constructora, ¿sí? Al contista principal, por ejemplo. Pero necesito que haga esto. Entonces, primero, análisis y ajuste de proyecto. Hm. Este es un proyecto que era ejecutivo, apto obra.

Lo tenemos en BIM, ¿no? Ahora le esto se le puede pedir revisión y análisis a la constructora o lo hacemos directamente nosotros como dirección de obras si no lo saben hacer. Pero yo necesito que el kilómetro tenerlo en la compu y no con el capatajaz, con el matillo esperando a ver qué hace. Entonces, este proyecto que era ejecutivo, todas estas marcas rojas son todas inconsistencias del proyecto y se las marcamos a al ingeniero de asesor estructural para que nos lo envíe.

Pero todas esas inconsistencias hay que marcarla con tiempo, ¿sí? porque a veces es un problema de proyecto, pero hay que analizarlo. Y la constructora acá está bueno que empiece a proponer y empiece a liberar esas restricciones de vuelta con tiempo, ¿no? Entonces, un proyecto que era apto obra en realidad tiene un montón de inconsistencias por falta también de definición, puede ser de del proyectista, del ingeniero, no sé quién se puede ser responsable, pueden ser varios, pero hay que empezar a ocuparse de eso.

Cronograma de obra. Vieron que siempre se dice lo que no se mide, no se puede mejorar, pero nadie te explica ni cómo se mide ni cómo se mejora y menos en la obra. Bueno, acá te vamos a explicar cómo se mide, cómo se mejora y por lo menos cómo lo hacemos nosotros. ¿Sí? Entonces, lo que vamos a ver ahora es cómo qué métrica sacamos y cómo qué propuesta correctiva hacemos nosotros. Bien, ahora yo tengo dos obras. Lo que nos interesa no es la producción de la obra, es decir, todos suben las constructoras el edificio muy lindo, cuatro pisos.

Pero nos importa eso a nosotros, nos importa la productividad. Eso es lo que nos importa a nosotros. Y la productividad es muy distinta la producción. La producción es lo que veo acá. Por ejemplo, dos pisos. El otro se está haciendo, está bien. Tengo una obra que tiene dos pisos y la de al lado también tiene dos pisos. Ponen que son iguales. Lo que pasa que uno se hizo ponerle con el triple de recursos, triple de mano de obra, por ejemplo, triple de horas.

Eso es falta de productividad. Aunque la producción sea igual, eso me lo mide el certificado, pero a mí lo que me importa es con qué recursos hice esta producción. Eso es lo que me importa a mí. Y esto se mide fácil. Esto vi que lo hace, lo hicen en Novadomus o algo parecido con Max, con Fer. La verdad que me encanta ver estas cosas. No sé si es exactamente así, pero vienen la cantidad de obras porque tienen maniobra propia.

Eso solamente para esos desarrollistas o constructores, ¿no? Un solamente est cuentita y después pasamos a objetivos cuando se subcontrata, pero necesitamos saber la relación horas hombre. dividido los metros cuadrados. Esa relación, es decir, la mano de obra dividido la producción es la velocidad que vos tenés que ir por presupuesto. Un presupuesto es como si fuera un objetivo. Una vez que empieza la obra es un objetivo y esa es la velocidad que yo tengo.

Tantos horas hombre por metro cuadrado. Sí, es una como una un indicador por presupuesto. ¿Qué es lo que tengo que hacer yo? Lo real. ¿Cuántas horas realmente yo estoy haciendo? Eso es lo que necesito y compararlo con esto. Pero esto por supuesto lo vemos así, pero después cuando vamos a una planilla, vemos un cronograma, estamos solamente midiendo la hora, hombre dividido los metros cuadrados y me dice qué velocidad yo tengo que tener.

Si voy una velocidad más cara, no es un problema eso. El problema sería que si yo voy caro, no lo mido, no lo detecto y no lo puedo mejorar. Ese es el problema. El el problema no es desviarse, sino cuándo vos gestionás eso, pero necesitás medirlo. Fíjate que al principio yo tengo una velocidad determinada, primero me desvío un 11% y después ajusto, mira, 88, 97, quiero decir, estoy dentro del presupuesto, dentro de los objetivos del presupuesto.

Esto es un tema de la constructora o el desarrollador que tiene mano de obra, pero son indicadores que está bueno empezar a tener, ¿no? Y en plazo estoy atrasado, tengo una, me desvíé a un mes, de un mes, pero el plazo no es solo lo que importa, no es solamente el único indicador, sino también los recursos que yo tengo, el costo. Entonces, que esté atrasado no significa que esté mal. Puede ser que esté atrasado y estoy, o sea, estoy yendo lento, pero no estoy yendo tan caro.

La peor de la situación es decir, mal y rápido, es decir, lento y caro. Esa es la peor situación. Yo estoy atrasado, no necesariamente es la peor situación. Bien. Ahora yo mido, pero me desvío igual. No es que tengo una respuesta para esto, ¿no? ¿Qué se hac en estos casos? Pero sí podemos empezar a desatar algunas estrategias para esto, solamente algunas para poner un poco de cabeza y e invitar al a al a la reflexión y el pensamiento, nada más.

Entonces, yo me desvío. Bueno, tengo que empezar con un cronograma. Sí, el cronograma a veces en la obra ni siquiera está. Y un cronograma es muy importante para un desarrollador porque no es lo mismo empezar una obra o entregar en 2025 que en 2028. No es lo mismo entregarla en una o en otro porque depende la situación de cada uno. Si es sociedad anónima o fide comiso, alguien pierde plata, ya sea el desarrollista o puede ser también el inversor o el consumidor final.

Alguien pierde tasa con esto. Sí. Entonces tenemos que ajustarlo para que el cliente al menos no pierda, ¿si? Dependiendo mucho de eso, igual además me permite hacer un flujo de caja, un flujo de egresos, estimar acopios y a veces no tenés ni siquiera un cronograma en la obra y es muy importante para nosotros y cuando ahí está solamente esto y a veces está colgado ahí como un cuadro y nada más, ¿sí? No, o a veces guardado en la computadora un project y el jefe de obra lo gestiona nada más.

Entonces está bueno empezar a ver otras cosas. ¿Qué más se puede hacer con eso? Y es un poco lo que les queremos contar. Para nosotros un cronograma no es esto. Para nosotros un cronograma es esto. Primero un masterplan, es decir, un un un cronograma general de la obra. Quien me diga los sitios por piso, por ejemplo. Después un plan intermedio y después el control, un plan semanal. Un cronograma se divide para nosotros y se gestiona.

Vamos a empezar con el primero, el master plan. ¿Qué puede ser esto? un Excel, ¿no? A ver, nosotros trabajamos mucho en Excel para poner esto, pero también trabajamos en otros programas que puede ser, por ejemplo, este, que es un software de presupuestación que sí que el presupuesto lo pones en el tiempo y tenés abajo un flujo de egresos económico, no financiero, es decir, a a mes base. Entonces, vos ves el avance que tengo mensual, el acumulado en precios y en porcentajes, ¿no?

Por ejemplo, pero está atado el presupuesto. Yo después lo tengo que actualizar con variación de precios, anticipos, formas de pago y demás, ¿no? Pero quiere decir, yo arranco de acá, puedo arrancar del otro lado. Pero este es un cronograma nada más que a mí me termina saber cómo es el proceso financiero de una obra. Hm. Para saber los acopios que yo necesito tener, ¿no? O eh qué cuándo pago IVA, cuándo no. Yo necesito saber eso.

Básico. Bien. Y ahora pasamos a un plan intermedio para empezar esto. Y ahora sí, ese cronograma que tenemos ahí, hacemos foco solamente en un mes, o sea, agarramos ese cronograma solamente un mes de ese cronograma. Foco acá. Y acá, ¿qué tenemos? Un ejemplo rápido para saber qué pedir en la obra. Les estoy contando, no hace falta que técnicamente los desarrollistas sepan esto, pero sí que pedir. Estamos yendo al proceso para que se concluya qué tiene que pedir un desarrollador, ¿sí? ¿Qué tiene que mirar para no depender tanto de la dirección de obra a veces, viste, porque a veces la dirección de obra no te no te da información, pero vos necesitas pedirle al director incluso o a la constructora.

Entonces, hacemos focos solamente en esto y este mes lo abrimos en 4ro semanas. Y tenemos una un sistema muy amigable que es de Linkstraction también. que cada postic, que ahora se lo vamos a mostrar en fotos, es una tarea. Es decir, cada postic a mí me permite saber qué tarea yo necesito tener a ejecutar en esa semana o en una previsión de las próximas semanas. Eso es un poco lo que queremos mostrar. Hacemos foco en la primera semana donde estamos trabajando y después dice que, por ejemplo, acá tengo el tengo que poner 50 m de dormidón más corte con bomba de arrastre.

Este es un un un hito, por ejemplo. ¿Alguien está siguiendo este este este hito? ¿Cómo viene? ¿Alguien pidió el hormigón, por ejemplo, sabes las cantidades? Bueno, eso que se llaman restricciones, es decir, cada uno de los numeritos es una tarea con una restricción. Una restricción significa esta tarea para que se ejecute necesito que alguien libere esa restricción. Por ejemplo, la documentación la tenés, pediste los materiales, están acopiados los materiales, no sé, yo necesito saber las restricciones.

Y esto lo pasa en una planilla. Y esta es la planilla que tiene que ver el desarrollador. Cuando uno entra a la obra, lo primero que hacemos nosotros y el desarrollador les gusta cuando lo hacemos es, ¿qué restricciones tenés? Eso es lo que tiene que ver el desarrollista. Hm. Y quién es el responsable también, es decir, ¿cuál es la fecha que vos cargaste la restricción? Por ejemplo, ¿cuándo pediste el el la documentación? ¿Quién es el responsable de esa documentación?

Por ejemplo, el director de obra. ¿Cuándo se pidió? ¿Cuándo lo pidió el jefe de obra? La fecha de pedido, fecha de solicitud, fecha real de era fecha de solicitud, fecha máxima de entrega para que no me desvíe, y fecha real de entrega. A los que nos gustan los números, estas fechas nos ayuda a saber la capacidad de respuesta que tiene, por ejemplo, la gente de compras o la gente de la dirección de obra, a ver si realmente puede gestionar todo esto o a veces el desarrollista, ¿no?

Como dirección de obra, yo necesito saber mi capacidad de respuesta, pero el desarrollador está copiando los materiales, no sé, a veces nos faltan materiales, por ejemplo, está haciendo la logística si él es encargado de los materiales, por ejemplo. y el estado de todo esto. Necesitamos saber cómo es, cómo está el estado de esto, porque la obra tiene mucha variabilidad y los desarrollos tienen la obra dura 2 años a veces, pero a veces el desarrollo dura ocho porque hay otras cosas que importen.

Entonces de esta manera empezamos a reducir esta variabilidad es todo el tiempo ver qué nos falta. Y esto en la obra más o menos se ve así. Tengo el proyecto que está en BIM, que se le da avance, que ahora vamos a mostrarlo. El cronograma, yo a la obra quiero entrar y que la constructora haga esto. Y si no lo hace es porque yo no se lo pedí por contrato. Y si no lo saben hacer nosotros los capacitamos. No hay excusa, pero yo necesito ver esto.

Y son papelitos de colores. Sí, es pegar papelitos de colores. Y nos encanta esto porque nosotros, para nosotros en la obra hay una sola persona que es la más importante. ¿Para usted quién es la persona más importante de la obra? Jefe de obra, me dicen acá. Jefe de obra. Ah, que la persona más importante. Jefe de obra, capataz. Bueno, a mí me viene a hablar e la dirección de obra. Si no la hago yo, me p un lo que me dice.

Me viene a hablar el jefe de obra. A mí, Iván, como director de obra, me importa un El represante técnico no me importa lo que me dice. Me viene a hablar el desarrollista, a veces no me importa. No me importa a veces en cuestiones de producción porque no sabe esto mucho. A mí solamente me importa una sola persona, nadie más. Una sola para reducir la variabilidad y es el capatas. Es el que más me gusta, el que más me gusta trabajar.

En este caso, yo le saqué la foto ahí arriba y había hecho como si fuera con un caño, le ponían agua, a veces le ponía otra cosa más rara y tomaba porque bueno, acá están pobre abajo del sol, ¿viste? Entonces, hay que tener mucho touch, mucho touch con esta gente, porque si no las cosas no caminan. Y esta persona tiene que entender el cronograma. Un project no te refleja el cronograma, no se entiende. A veces ni siquiera nosotros lo entendemos, lo tenemos que entender.

Y nosotros hablamos mucho con las capataces porque nos gusta, nos gusta el capataz, nos encanta realmente porque entendemos qué está pasando realmente en la obra, nos ponemos de acuerdo y cuando vos al capataz con el cronograma se lo mostras de una manera que lo entienda y él pega el papelito en la pared, se está generando compromiso y va a correr para que esto ocurra. Ahora, si vos no le llevaste los materiales, no pretendas que después cumpla con los objetivos.

O sea, uno tiene una contraparte, una responsabilidad y si él lo cumple, que en la mayoría de los casos lo hacen, hay una responsabilidad que es nuestra. Entonces, a nosotros nos encanta mucho, nos gusta mucho el capataz. Aparte si vos quieres saber lo que está pasando en una obra, habla con el capataz. Desvíos de obra. Ya vamos terminando. Todos esos papelitos que pegamos ahí no es que se pegan y se vuelan y chao, no. los esos papelitos los cargamos, o sea, tenemos el cronograma y después una planilla, lo cargamos en una planilla.

Esto es más de gestión del jefe de obra, si no no importa el desarrollista, desarrollista ni otras cosas, pero cada fila es una tarea de cada papelito. Entonces si yo tengo que hacer 50 m³ de hormigón, hice 50. Sí, hice previsto 50 real, 50 desvío cero. Buenísimo. Tenía que haber hecho 50, hice 25, desvío 50%. ¿Quién ser responsable de esto? No para encanar a nadie, simplemente porque necesito empezar a medirlo. ¿Quién ser responsable de ese desvío?

Y el jefe de ahora me dice, "Yo, pero no no tengo más más acopiado, solamente tenía esto acopiado." Bueno, el reyista es el el irresponsable, ¿no? Eh, no se pidió el hormigón, se confundió con el cómputo. Bueno, la constructora, no el jefe de obra, la constructora. Sí. Entonces, empezamos a ver responsables y los anotamos uno por uno. ¿Cuáles son las causas de no cumplimiento? Que no son muchas, es falta de documentación, clima, coordinación.

No son muchas, ¿no? Pero digamos empezamos a tener un registro previsto versus real y analizamos los desvíos y tenemos otras métricas que esta es otra propuesta de mejora lo que hicimos para estas métricas. ¿Por qué queremos tantas métricas? Para un carpintero la materia prima es la madera y lo que sería el producto es el mueble. Para un desarrollista, la materia prima son las métricas y la el producto es una decisión tomada.

Es muy fácil tomar decisiones con métricas. Es muy fácil porque acá yo veo perfectamente dónde está el problema. Yo veo perfectamente que me estoy desviando acá en maniobras y materiales. No es una suposición. Yo acá lo estoy viendo. Estoy viendo el desvío que tengo de la obra completa. Tengo el desvío de esta semana que es de mano de obra. Veo la productividad, no la producción, no. Esta obra no está el 63, puede que esté terminada, pero en plazos, en recursos se siento, es decir, está muy es muy improductiva.

Tengo tengo ¿Qué contratos cumplieron o no en plazos, no si lo hicieron o no? ¿Cuándo cumplieron en cronograma? Hay uno que no cumplió nada, otro que sí. Empezamos a a a ver cumplimiento por tarea por semana, cantidad de tareas y porcentaje de cumplimiento. Sí. Y algunos citos. Yo tengo que saber cuándo entra el pintor, tengo que saber cuando entra el chesero para hacer una previsión para previsión de pagos, incluso, además de de todo eso.

Y esto en la obra se ve más o menos así. Hm. Es decir, la gente habla con un cronograma, con las restricciones. Sí, yo lo tengo más o menos así. Es decir, tengo al jefe de obra, representante técnico, a la coordinadora de obra. Ahí yo estoy ahí molestando un toque, pero más o menos hablando un toque, pero más o menos se ve así. Restricciones, el desarrollista tiene que mirar ahí que es este panel de acá, y quién es el responsable de liberarlas.

Y lo tengo que saber, no un día antes, sino un mes antes, mínimo. Después ya es mentira, pero un mes lo puedo empezar a hacer. Empiezo a hablar el cronograma en la semana, en las reuniones de coordinación está bueno empezar a hablarlos, pero la idea no es cagarse a palos, ¿sí? No es que el jefe de obra se cabe a palo con el director de obra, es más o menos que nos lleguemos bien, che, que salgan bien las cosas y después tomé.

Bien. Certificado. Esta es mi parte preferida porque hay mucha guita acá. Sí, este es un certificado de obra. Bien, el certificado de obra viene, le llega al desarrollador, sabe que está todo desviado y tiene que pagar casi a ciegas porque no sabe cómo defender lo que está pagando cuando tienen certificados. No, no sabe lo que no sabe lo que está pagando. Ve precios, cantidades y porcentaje. Andá a ver si es verdad. Sí, porque a ver, al principio es fácil.

Ves las fundaciones al 100, entiendo, primer piso, segundo piso, pero cuando tenés 15 pisos y tenés un poco acá, un poco acá, un poco acá, ya no sabes si es verdad. Sabemos que están todos atrasados y el director de obra no me está diciendo a mí si estoy bien o no. Yo necesito que sea auditable todo esto. No necesito ver un certificado porque la constructora, ustedes me corregirán si me estoy equivocando, te quiere sacar la guita lo antes posible, sobre todo con un CAC planchado.

Te quieres sacar la guita lo antes posible para hacerse caja y después la pintura te deja dos mangos. Por lo menos los casos que conocemos nosotros, que son muchos, hacen esto y del presupuesto, los primeros rubros, los gremios, están recontracargados para que tenga un buen desahogo financiero y además no lo puedas echar porque está recontracargado, ya le pagaste más y si lo echas no puedes contratar a otro porque con la guita que te queda no puedes hacer nada.

Entonces ese es un poco el objetivo, controlarlo un poco más. Entonces, no llega el certificado. Un ejemplo, tres en un reboque, por ejemplo, ¿no? Acá es difícil también saber las cantidades porque ni siquiera es por piso. Entonces el reboke tres en uno se hace por tramos, a veces con con balancines, con andamio, con silleta, no sé, pero se hace por tramos. Yo necesito saber que la constructora me diga las cantidades, no en un certificado, sino auditable por porcentaje y cantidades, cuánto voy realmente y usar el proyecto en BIM y mira lo claro que es esto.

Yo tengo lo que está en verde, lo que yo ya pagué como desarrollista, ponerle esto. Yo ya lo pagué. ¿Hay alguna duda lo que pagué? No, esto es lo que tengo que pagar esa quincena o ese mes, lo que está en Sian. ¿Tengo alguna duda? No tengo las cantidades, obviamente en el certificado no va a estar esta cantidad, pero más o menos sí. Y esto esto me falta todo esto de reboque tres en uno. Bien. Esto es lo que necesito.

Yo necesito ver cuánto realmente está. Entonces, cuando voy al certificado, tengo el certificado y tengo que en las cantidades teng este tiene este valor y representa un 7%. Si me manda un 8, obviamente el valor por ahí no es este, 480, ponele 470, no importa. Y esto se negocia, ustedes saben, los certificados se negocian. Si mando un 8%, bueno, yo mía un siete. Ponen que está todo bien. Me manda un nueve, okay, pero no puede mandar un 15 y te mandan un 15.

Lo que pasa es que vos no te enteraste porque vos no tenés tus números. Ese es el problema, que a veces te faltan números para contrastarlo con el certificado. Y esto fue un pedido que nos hicieron muchas obras a nosotros. Tuvimos la posibilidad de trabajar y colaborar con la dirección de obra también en un proyecto en BIM en una torre en Puerto Madero. Y fíjate el avance que le damos. Cada uno lo visualiza como quiere, no importa la forma, lo importante es el objetivo.

Hay hay desarrollistas que dicen, "Me lleva el certificado y yo quiero mis números para ver qué me está mandando la constructora." En este caso era Cosud, no había ningún problema, pero el desarrollista tiene que tener sus números de avance para control. Hm. De hecho, nosotros hicimos este esta evolución que se ve. Hm. Lo que pasa es que parece una lámina difícil de hacer. Realmente no lo es. De hecho, eh esta representación le gusta a muchos de nuestros colegas, muchas veces nos los piden.

Entonces, ¿qué hacemos? Sacamos este proyecto y ponemos otro y se ve una cosa así. Sacamos un proyecto y se ve otro. Fíjate que es la misma lámina. Es la misma lámina, pero con otro proyecto. En este caso nos pidieron un unos colegas porque les gustó nuestra representación y además lo hicimos quedar muy bien con su cliente y la verdad que fue todo un éxito, pero es así de fácil. Bien, y la última y cerramos con esto.

Acopio y traslado de materiales de obra. ¿Qué es lo que tiene que pedir un desarrollista? Pero un concepto antes, un concepto al link construction que es obvio para nosotros o para algunos, pero para el desarrollar no tiene por qué saberlo. Un concepto antes. Yo en la en la obra tengo tres tipos de tareas: productivas, contributivas y no contributivas. Las productivas son aquellas que me permiten certificar, es decir, cuánto de reboque hiciste, cuántos ladrillos pegaste, lo que me genera certificación.

Las contributivas son aquellas que me permites que las otras se puedan certificar. Por ejemplo, traslado de materiales, o sea, llega el el ladrillo y se lo lleva el ayudante, el oficial, por ejemplo, ¿no? Y las los no contributivas son aquellas que no colaboran en nada. La gente fándose un pucho afuera porque dentro de la obra no pueden. La gente yendo al baño, necesario, pero es no contributivo, o charlando, sobre todo los lunes después del fin de semana que boludean mucho y hablan mucho después de los partidos de fútbol.

Bueno, lo queé qué es lo que hace la gente antes que nada, para medir las tareas, o sea, lo que es contributivo, no contributivo y productivo, tenemos que saber que se mide de todo el ciclo. Es decir, llega el ladrillo hasta que se pega todo ese ciclo, yo necesito medirlo. Sí, esto es cuando los números no empiezan a dar. Acá hago todo esto. ¿Qué es lo que hace la gente? Mejora lo la mejora tradicional. Che, pinta más rápido, che, pega más rápido a los ladrillos.

Che, por favor, revoca más rápido. Y el tipo no puede revocar más rápido, no puede mejorar su producción. Bueno, no podés, yo tengo un incentivo en plata. Ah, buenísimo. Voy más rápido. Vas más rápido, pero hago una semana más rápido. Después vuelve a la mismo al mismo ritmo porque la mejora no está acá. La verdadera mejora no está en lo productivo, está en lo contributivo, cómo se trasladan los materiales, por ejemplo.

Es decir, si yo, por ejemplo, tengo que subir bolsa de cemento por la escalera, no es lo mismo que por guinche, no es lo mismo que por Torre Grúa. Son costos y plazos distintos. Y nosotros como dirección de obra y como desarrolladores tenemos que entrar a la obra y mirar esto, qué está haciendo la gente, cómo están trasladando las cosas. es trabajo de desarrollador, ¿no? Pero está bueno que lo haga para que ponga el foco para pedirle al director de obra, "Che, esto está moldeando, por favor, o la constructora que se lo pu puedan llegar a marcar." Esto obviamente lo medimos en un cuando tenemos un problema, lo medimos.

Lo contributivo lo hacemos 65% y lo tratamos de de mejorar, lo bajamos un 47%, eso es lo que vos podés mejorar. Lo otro no lo puedes mejorar y es muy difícil mejorar aparte lo rojo, lo no contributivo. Ahora, ¿qué tiene que ver todo esto con BIM? Bueno, yo te muestro una lámina. Esta es una lámina de solados, un caso que hicimos hace unos años, el mismo ejemplo que es en Oliden en Lineers. Acá lo que hicimos es un control, es un una lámina solados y el desarrollista nos dicen, "Chevan, decime las cantidades porque un tema impositivo y qué sé yo, del IVA necesito comprar ahora", me dice.

Bueno, listo, digo las cantidades de solados. Entonces tenemos diferentes tipologías, ¿no? Cada colorcito es una tipología distinta, amarillo, azul, o sea, son cerámicos distintos y cada tipología, además de un nombre en en el rótulo, tiene cantidades. Y acá necesitamos nosotros con un proyecto en BIM saber metros cuadrados solamente de un piso, de una tipología, por ejemplo, que puede ser esta que dice eh madero gris, en un piso solamente cuántos metros cuadrados, cuántas cajas y hasta cuántos palet.

Necesito el dato, necesito. ¿Por qué? Porque cuando llegan los materiales a la obra, si yo no tengo esta lámina que está hecha en Bí, el capataz dice, que no es culpa del capataz, dice, "Che, tenemos acá todo, no sé, 50 palet, mandate 20 al primer piso, otros 20 al segundo piso y los que quedan al tercero." Y me mandó todo lo que es amarillo, me llenó de paleta acá y encima en el otro lado. Entonces, después hay que reubicar todos esos materiales.

Lo que estaba en amarillo del otro lado, lo tengo que mandar al otro y redistribuir en todos los pisos encima. Eso es contributivo. Es decir, yo tengo que cuidar el traslado de los materiales, tengo que ponerle foco ahí y la COPI lo tengo que usar cuando se puede, a veces no se puede y ubicarlo donde tiene que estar y me puedo apoyar con herramientas. Porque si yo a veces no lo hago con BIM, no lo hago porque no lo termino haciendo, no saco las cantidades por piso ni por tipologías.

Acá es más o menos tomarme una mañana, media mañana, ordeno los cómputos, digo, "Che, tírate." Acá tengo exactamente por piso. Me dice por piso. En el piso tres, llévate, por favor, cuat cinco palet al piso tres. Sí, solamente. Y además copialo acá en algún lugar de acá. Esto hace que reduzca lo contributivo, hace que la variabilidad se pueda cumplir. Para cerrar, en la obra usamos muchos checklist de control, es decir, los checklist al jefe de obra le decimos, "Antes que empiece la constructora o ent en contratista, completado, lo que necesita realmente ese ese contrato.

Tiene la documentación, tiene las materas, tiene todo, todo, todo." Marcaron el checklist. No es no es, "Che, si se acordó el jefe de ahora. No, marcalo acá. Entró el contratista. Bueno, controlar la producción y antes de que se vaya, antes de pagarle al final, marcame todo con un check que está todo bien. Eso es una es un un checklist así más o menos para saber acá cómo viene, ¿no? Esto me sirve además para presupuestar porque a veces se omite o duplica mucho, además.

Entonces, con un checklist está bueno. Puede que yo lo sepa, pero a veces me olvido. La obra a veces te consume y a veces mucha obra la obra te termina, bueno, consumiendo, ¿no? También tenemos una lo lo último ya una base de datos que tenemos todos los productos con catálogos que usamos para tener los rendimientos muy a mano. Si yo siempre uso los mismos productos, lo cargo una base de datos y tengo a mano las especificaciones técnicas, rendimientos, materiales, mano de obras, equipos y los puedo empezar a consultar. cuánto de puntales también sanitarios roca, por ejemplo, que los usamos, cuáles son los materiales que nosotros necesitamos para este tipo de obra y que la obra se vea más o menos así, sí que se vea más o menos un obrador ordenado, que tenemos el proyecto en binanera que hicimos, las etapas de la obra que debajo de cota cero es donde más quilombo tengo, el cronograma, las cantidades más o menos ordenado la documentación que se vea más o menos así.

Y bueno, ahora realmente le pregunto a Alen Urburana, ¿están listos para mejorar la rentabilidad y crecer en metros cuadrados todos los años? Ese es un poco el objetivo. Así que bueno, muchas gracias y espero que les haya gustado. [aplausos] Bueno, espero que haya resonado un poco con con lo de ustedes. No sé si hay alguna pregunta o quieren preguntar algo de algún tema. Sí, no, eh, tengo acá una señorita. Eh, ¿cómo pasa esta información al capatas?

Bien, el capataz, el cronograma es lo más importante para el capataz. Nosotros probamos y muchas veces no lo hacemos de otra manera que el cronograma lo gestione, lo gestionamos con él, es decir, lo integramos hasta en las reuniones de coordinación nosotros. Sí, hasta eso lo hacemos, lo hacemos y que él lo opine realmente porque esta metodología del se llama de Link construction y se llama last planner, el último planificador y el último planificador es el capatas.

Entonces lo hacemos parte de la reunión que colabore, que opine, que nos diga la verdad. Sí, después empiezan a mandar fruta después de las cco o se semanas y con BIM le mostramos el 3D en la combuché. Mira, la cámara transformadora tiene un desnivel, acordate y se lo repetimos cinco o seis veces porque se va a olvidar. nos nos pasó y lo agarramos justo, pero se lo mostramos, se lo repitamos ahí en en la obra, lo imprimimos.

Che, ¿entendiste la obra? Es esto, porque a veces los planos no se entienden. Entonces, un poco así es que eh comunicamos con con No, no sé si va por ahí la pregunta, pero sí, sí va por ahí porque a veces es difícil eh acretar planos. Imagino toda esta información y cómo cómo es la capacitación de ese capataz para que tenga toda la obra en la cabeza, uní capacitación del capataz es realmente muy mínima. O sea, le decimos, venían la coordinación y le decimos, "Vos para qué así eh literalmente estamos en la reunión, en la reunión, le decimos, eh, vos cuando hormiganás en tal fecha te dice, ¿viste?

Y tenés todo, tenés los materiales, sí, tenés los puntales, sí, tenés los la madera, no me falta." Ah, bueno, listo. Nos anotamos la restricción. ¿Qué te falta? Eh, tirantes, tablas, lo que sea. 2 por dos, uno. Bueno, listo, nos anotamos. Él no hace nada, casi que escucha. Y sacamos el posting. ¿Qué fecham ganonás? El 15. Lo ponemos ahí, ¿te parece? 15. Listo. Lo ponemos ahí y ya se comprometió. 15. Después le mostramos algunas láminas impresas como para que vea, che, esto es más o menos así. ¿Tienes alguna duda?

Se lo mostramos y si nos dice algo, que nos lo diga con tiempo. Más o menos ahí. La capacitación más que nada es para la constructora en general. El capataz es más chico. Lo terminas ordenando. B. Eso es Lin. Bim. Eh, si si podés explicar un poco eso de dónde viene, de Toyota. No, BIM no, BIM. LIM viene de Sí, de la industria de Toyota. Es una es un concepto japonés, pero en realidad también esto lo que vimos de las planner es propio de la construcción, pero es un concepto japonés.

Sí, es verdad. donde todos los actores eh se comprometen en en el proyecto. Exactamente. Sí, va va por ahí. Exactamente. Y Bim está apalancado en en la obra. Bim el centro para nosotros en la obra es más le. Sí, pero BIM colabora mucho porque te da las cantidades y te permite orbitarlo. Sí, va. Cantidades. Exactamente. Sí. Bueno, entiendo que vos todo esto lo brindas como un servicio, no no formas parte de la de la desarrolladora.

A ver, una desarrolladora de mediano porte, tres, cuatro, cinco edificios o un par de edificios grandes sin meterme en tu negocio y sin y sin tirarte mismo, ¿subratarías o harías el recomendarías armar la oficina técnica propia capacitando gente con lo que eso significa, que la gente luego está, después se te va, después se y estás recapacitando? ¿Qué recomendarías vos? No, para unaadora pequeña que seguramente convenga eh tercerizar para no quedar esclavizado de alguna manera, porque tengo amigos y colegas, no me pasa a mí, pero tengo amigos y colegas que han subcontratado y después se quedaron atrapados en en una tercerización.

Me estoy metiendo en tu negocio. No, no, no. Está perfecto. Nosotros hacemos proyecto de dirección y nos apalancamos con esto. Nosotros no vamos, hacemos un proyecto en BIM, no hacemos link, hacemos proyecto de dirección apalancado con esto y pedimos por contrato a las constructoras o a o a los estudios de arquitectura, si es que hubiera, si no lo hacemos nosotros, pero cuando hacemos dirección lo pedimos. Si no hacemos nosotros directamente todo el proceso desde la arquitectura, pero no lo terciarizamos, se lo hacemos todos nosotros primero y después desarrollo.

Vos eh tenés in house la producción de la documentación. En mi caso, sí, yo lo tengo en house, tengo hago bastante de las cosas que vos decís, pero tengo colegas que me dicen, es un llegar a ese punto es dificilísimo. Tercer hizo y me quedo esclavizado. Entiendo. Sí. Perfecto. Y vos la mano de obra propia es tuya, es propia o subcontratas la mano de obra de construcción. No, no, no. La construcción estoy hablando solamente oficina técnica.

Bien. Okay. Lo que yo después de muchos años de trabajar en BIM participé en muchas implementaciones. Yo no hago implementaciones en BIM y, incluso no las recomiendo tampoco. Implementar en BIM es capacitar a gente que no sabe nada de BIM, le enseñas y está el que no quiere aprender, el que quiere pero no tiene el tiempo porque no se lo das o porque realmente no lo tiene o se lo capacitas, aprendió y se va encima. Nosotros no lo no recomendamos eso realmente lo que recomendamos es primero tener una cabeza de de proyectista más allá del BIM que entienda qué realmente necesita un proyecto primero.

Después otra cabeza que esté ordenada, que puede ser en BIM que sea más de coordinador, que entienda de los procesos con manuales de procedimientos y demás y bueno, que entienda, sí se contrata eso y se empieza a probar con esa persona sola un proyecto, ni siquiera un proyecto real, un ejercicio, pero che, ¿cómo lo cómo lo harías? y después pasas al proyecto. Así por lo menos vimos que lo mejor que funciona. Y una vez que tenés eso, empezas a incorporar algunos modeladores que le que le saquen trabajo de producción a esa persona que es una persona que tiene que estar cómoda en la empresa, que pueda tener menos trabajo de producción de modelado y que las cosas empiecen a caminar.

Pero lo que yo no haría es capacitar de cero a las personas y no contrato un estudiante de arquitectura del CBC o un egresado de de una técnica que apenas sabe tirar unas columnas y con eso cree que ya está. Hay mucho problema de que a veces saben modelar, lo pones acá, pero no tienen la cabeza que tienen que tener. Entonces, primero un perfil senior que sepa de procesos, que obviamente esté comprobado con referencias.

Eso por lo lo que vimos que funciona, pero eso no se no se representa en una implementación, se representa en una estrategia de contratación y empezar con algo muy chiquito, porque todas las implementaciones que vimos, todas fracasaron. Todas las que vimos nosotros, todas fracasaron. Lo vemos en muchos estudios, si quieres pues te cuento algunos casos, pero lo vimos en muchos casos, así que bueno, esa es un poco la humildemente la Sí, va va por ahí.

Sí. ¿Cuánto cuánto cobra más o menos por rango de un moder y un be coordinator? Eso es muy personal para mí. O sea, sí, mira, nosotros lo que pagamos nosotros es un un depende el caso, ¿no? Y el el tipo de señority que tenga. Primero que pueda pagar el alquiler. Así de simple, que pueda pagarlo porque si no después lo perdés, se te va. Por ahí lo que conviene hacer es un coordinador que no sé exactamente cuánto podría cobrar.

Yo te puedo decir cifras que se me vienen en la cabeza. Yo en mi caso por mes mi coordinador 2 m000ones pero soy y andá a ver si después contrato a otro. El que tengo es el que más cómodo estoy encima. Y después modeladores, che, tira cotas, el modelador, tira columnas, poné tags o etiquetas a los muros, cosas sencillitas que no que que requieran todo el tiempo simplemente algo repetitivo y después lo vas capacitando de a poco más o menos iría por ahí, pero es muy personal, ¿viste?

Bueno, no sé si hay alguna pregunta más, pero Santi, hacemos un break. Sí, una chiquita y sí, porque los que son arquitectos les encanta el papel y los que no somos arquitectos no nos gusta nada el papel. ¿Cómo es la convivencia de eso del papel que llega a la obra? ¿Qué llega qué no en papel? ¿Qué en digital o cómo esa cómo ha sido esa ese aprendizaje a lo largo de estos años? Bien, nosotros a nosotros nos gusta mucho el papel realmente porque escribimos, dibujamos en la pared, realmente nos encanta, pero hay veces como hay tantas revisiones, tantos cambios, a veces no tenés ni tiempo de imprimir en el tamaño que necesitas imprimir.

Entonces, la forma de comunicación que nosotros recomendamos y que vimos que funciona es la siguiente. Para jefe de obra y para oficina técnica hay un formato que se llama DWF, que es eh con Design Review, que es un formato que es un PDF de AutoCAD, de Autodesk, perdón, que permite hacer marcas de revisión de una forma más digital. No, no es un no es un PDF que vos no podés marcar ni medir, sino es un formato que vos podés medir, escribir, después los casos de estudio le van a mostrar, pero a veces para un desarrollista o para un eh un cliente necesita el formato PDF, o sea, exportamos también en PDF porque a veces incluso el oficial te dice, "Che, necesito hacer la banquina." No tenés el plano y yo estoy acá parado esperando que los planos. ¿Le mandas el PDF por WhatsApp?

Hay que bajar un poco más a tierra. Le mandamos el PDF por WhatsApp, abrilo en WhatsApp o te lo mando yo en el en el iPad, pero a veces a veces no queda otra que hacerlo así. Y después con asesores lo hacemos en DWG por necesitan los asesores el plano en CAD. Así que esa es un poco la convivencia que nosotros hacemos, por lo menos nosotros, en BIM. Así que bueno, eso sería. Bueno, muchas gracias y cortamos y hacemos un break, ¿no?

Muchas gracias. [aplausos]