【2026年最新】まだ買える！これから地価上昇が期待できる東京エリアTOP5 transcript

どうも不動産芸人の癒田モデルルルーム です。リビングドエ お願いします。今回は2026年今のうち に狙うべき都内の勝ち確エリアトップ5と いうテーマでお話しさせていただきます。 というのも最近お客様と話していてよく 聞くのが東京の物件はもう値段が高くて手 が届かないという声です。実際東京全体に 将来性があるとはいえ港区や千田区、中央 区といった都心の一等地では物件価格が かなり高騰しています。そのため利回りが 低い市場に出る前に売れてしまう。不裕層 や業者が先に情報を掴んでしまう。初心者 にとっては勇志を使って買い進めるのが 難しいといった状況になりかねません。 現場で話を聞いていると東京はもう高 すぎるからやめましょう。地方の氷回り 物件の方がおすすめですよ。そのように 進められてる方が意外と多い印象です。 もちろん地方投資そのものを否定する つもりはありませんですが、その提案が 本当にあなたに合っているからなのか、 それとも営業が売りたい物件を提案して いるだけなのかは1度立ち止まって考える べきです。残念ながら不動産業界には自分 の成績だけを考えて買いやすい地方物件を 次々に進める営業も少なくありません。 その話を鵜呑みにして東京という選択肢を 最初から捨ててしまう。これはこれから先 も続く都内の成長機械を自ら手放して しまう可能性があります。そして今回の 動画で紹介するのは最も値上がりが期待 できるエリアではありません。成長性と 買いやすさ、その両方のバランスが取れた エリアです。都心ほど価格が高騰しきって おらず、一般の投資家でもまだ十分に 狙える場所は実は今も残っています。私は 不動産業界で11年働き、これまで 1000元以上の案件に携わってきました 。その経験をもに今回は不動産業者の ポジショント具ではなく、自分が今買う ならどこを選ぶかといった視点で本当に 狙うべきエリアトップ5をお伝えさせて いただきます。今回の動画では不動産投資 で本当に見るべき物件価格、利回り、賃貸 需要[音楽]、将来性、出口戦略。この5 つのバランスを重視しながら2026年に プロが選ぶ都内の価値エリアをランキング 形式でまとめました。都心の加熱感を避け つつ実と将来性が両立するエリアを正直 [音楽]に解説していきますので、是非 最後まで動画をご覧ください。では早速5 位から見ていきましょう。 第5位は大田の蒲田です。住んでいる方に は本当に申し訳ないのですが、蒲田に良く ないイメージを持っている方も多いと思い ます。駅前には飲み屋やパチンコ店が並び 街並[音楽]も少しざったです。夜になる と酔っ払い儲く治安が良くなさそうなので 投資するなら別の町にしようかなと考え [音楽]てる方もいるでしょう。わざわざ 不動産投資で狙うべき場所ではないと思い ますよね。 と思いきや 羽田空港で1番大切なのは飛行機ではあり ません。蒲田です。その理由は蒲田が羽田 空港と品川のちょうど中間にあり、空港に 働いてる方が住みやすい道だから インバウンドの完全復活も追い風になって いるんです。私が蒲田を5位に選んだ理由 は主に[音楽]3つあります。1つ目の 理由は羽田空港で働く人たちの賃貸需要が あるからです。実はこれある会話の中で 実感したことでもあります。少し プライベートの話になるんですが、 ちょっと前にマッチングアプリで育ちの 良さそうな女性とお会いした[音楽]ん ですよ。大体そういう時って前の彼氏さ んってどんな方だったんですかとかって 聞くじゃないですか。元彼はパイロットで 蒲田のマンションに住んでましたと言って いたんです。その女性は[鼻息]羽田空港 で働いてる方は、ま、大体蒲田周辺に住ん でる方が多いですねと言っ[音楽]ていた んですよ。実際に羽田空港に働く方にとっ て蒲田は通勤しやすい立地です。空港関係 者の人に継続して選べやすいということは 賃貸需要が一時的ではなく長期的に安定し やすいことでもあります。つまり空出 リスクを抑えながら安定して貸しやすい エリアということが蒲田の強みです。 ちなみにそのマッチングアプリで出会った 女性は不動産芸人の社会的[音楽]地位が 低かったみたいで1回目のデートで終わっ てしまいました。不動産も恋愛も本人の 属性ってめちゃくちゃ大事ですよね。 2つ目の理由はカマカ々線構層への期待が 高まっているからです。現在計画が進んで いるカ々線が完成すればJR蒲田駅と京急 蒲田駅がつがり、羽田空港へのアクセスは さらに便利になります[音楽]。決まって 羽田空港へ向かう時は品川方面へ経営する のが一般的じゃないですか。一方でカ々線 が開通すればその流れが変わる可能性が あります。そして副都新線や東急東横線 方面への接続[音楽]により池袋や新宿 渋谷から羽田空港へのアクセスも向上する と期待されているということはですよ。私 のYouTubeをご覧になっていただい てる方は、これもうお気づきかもしれない んですけれども、株式会社安田モデル ルームがあるこれ伊橋区のこの最寄りの先 から羽田空港までこれ1本で行けるように なるんですよ。北は北海道、南は沖縄まで のこれ全国の視聴者の皆さん、金田空港 から乗り換えなしで私の株式会社安田 モデルルーまで来れますので、東京観光の 際はお気軽にお立ち寄りください。3つ目 の理由は蒲田の将来性が高いことです。実 は蒲田はコナ禍でかなり厳しい状況にあり ました。[音楽]ステイホームの影響で 羽田空港の利用者が激減し、それに伴って 空港関係者の仕事も大幅に減った[音楽] んですよ。出張や旅行が止まり、空港で 働く人が住むはずだった蒲田のマンション も一時[音楽]は空出が目立つ状況でした 。しかしインバウンド需要の回復によって 状況は大きく改善しています。さらに品川 ではリニア中央新幹線や高ゲートへの再 開発が進んでおり、その恩恵を受けやすい のが羽田と品川の中間に位置する蒲田です 。物件価格が高騰している23分内でも まだ比較的手が届きやすく今後の成長も 期待できる。[音楽]私は今ならまだ安く 仕込める23区内の有力候補として蒲田を 第5位に選びました。 第4位は中央線の武蔵から武蔵小金にかけ てのエリアです。[音楽]ただこのエリ アってパッとしない就活生みたいな印象を 受けるんですよね。英語は話せますとか 高校ではサッカー部のキャプテンでした みたいに目立ったアピールポイントが 見当たらない。うーん。当たりは悪くない し、ちゃんとマネジメントしたら仕事はし てくれそうだけど、出世してバリバリ活躍 するイメージはないけれど、丁年まで コツコツ働いてくれそうだな。って感じの イメージですよね。 と思いきや こういったコスコツタイプが10年後の 会社を支えてるんですよね。武蔵や武蔵 小金エリアもそんなタイプに似ています。 派手さはありませんが、着実に価値を 伸ばしていくポテンシャルがあるんですよ 。私がこのエリアを第4位に選んだ理由は 3つあります。1つ目は都心からの賃貸 需要が流れてきているからです。現在吉字 [音楽]や三鷹の人気は高く、物件価格も 家賃もかなり高騰しています。さらに [音楽]新宿や四谷などの都心ではワン ルームやワ1DKの家賃が20万円を 超える物件も珍しくはありません。 [音楽]そのため都市へのアクセスは重視 しながらも家賃はできるだけ抑えたいと いう方が武蔵[音楽]や武蔵小金を選ぶ ケースが増えています。都心まで乗り換え なしでアクセスできる利便性と比較的手頃 な家賃を両立できることがこのエリアの 大きな強みです。2つ目の理由はJR中央 線を使って快適に通勤できるから中央線で はグリーン車の運行が始まり座っ[音楽] て快適に通勤できるようになりました。 グリーン車には電源やテーブルなど設備が 整っているので通勤時間を快適に過ごせ ます。その[音楽]結果都心で高い家賃を 払うよりも少し公外に済んだ方が合理的だ なと考える人が増えているんです。例えば 毎月20万円の家賃は負担が大きく [音楽]ても家賃を抑えて月3万円ほどの グリーン車代を払う方がトータルで [音楽]は安く済みますよね。実際に年収 1000万円を超えるIT系ビジネス パーソンの中には都心を避けて家賃7万円 から8万円台で静かに暮らせる中央線円線 を選ぶ人が増えています。つまり家賃を 抑えてその分通勤の快適差に投資する。 [音楽]こうした実の変化が武蔵社会や 武蔵小金エリアの追い風になっています。 3つ目の理由[音楽]は家賃がじわじわ 伸びるポテンシャルがあるからです。武蔵 社会や武蔵小金井は吉祥子寺や三鷹のよう に一気に価格が上がるエリアではありませ んですが[音楽]都心の家賃高等や 住み替え需要を受けてこれから少しずつ 評価が高まっていくと私は思います。派手 さないものの住みやすさや通勤のしやすさ が評価され、家賃も少しずつ上昇していく 。まさに武蔵社会から武蔵小金にかけての エリアは地味だけど10年後に会社を 支えるポテンシャルを秘めた就活性のよう な存在です。あとこれは余談なんですけど 、お笑い芸人って公園寺や[音楽] 小ぎ久保とかに住んでる人が多いんですよ 。ただ最近は家賃がかなり上がってきたの で契約更新のタイミングでまだ売れてない 芸人がどんどん公外へ押しられています。 私が親だったらできればしっかり家賃を 払ってくれる人に住んで欲しいですけどね 。もしかしたら武蔵や武蔵小金に住む芸人 が増えていくかもしれません。まとめると 武蔵や武蔵小金井は今後も安定して成長し ていくエリアです。隠れた価値確エリアと して私はこのエリアを第4[音楽]位にさ せていただきました。 第3位[音楽]は北千住を中心とした 足地区です。アダチ区って実は めちゃくちゃ損をしているエリアなんです よ。23区の中では治安があまり良くない と思っている方が今でもかなり多いんです 。まあ[音楽]、実際足立区出資の友人は 自転車を5回も盗まれていますし、足立 ナンバーを見ると身構まえてしまう人も いるかもしれません。住ん[音楽]でる人 には本当に申し訳ないのですが、万引とか チャリンコ泥棒が多そうなイメージがあり ますよねと思いきや もう君たちの知っているあ立区じゃないん だよね。足田地区や北戦住に昔のイメージ を持ったまま物件の購入を検営している人 はかなり応存しています。なぜなら昔は 工場地帯の印象が強かったのですが大規模 な再開発を経て今ではファミリー層や若い 世代が住む町へと変貌をしたからです。北 千住を中心とした足立区は23区最強の 利回りと強固な実が交差するエリアへと 大きく変わりました。[音楽]私がこの エリアを第3位に選んだ理由は主に2つ です。1つ目の理由は北千住駅を利用する 人が非常に多いから。北千住駅はJR常磐 線、東武スカイツリーライン、東京メトロ 日谷線、千田線、つばエクスプレスが 乗り入れる都内有数のターミナルです [音楽]。都市へのアクセスがいいのは もちろん乗り換え需要も多く、日常的に 多くの人が利用しています。そのため圧倒 的な情報客数を誇り賃貸需要[音楽]も 安定しやすいんです。こうした需要の厚さ は空出リスクを抑えやすいという点で不 動産投資において大きな強みになります。 特に会社員として働きながら不動産投資を する方にとってこの点はかなり重要です。 [音楽]私安田の哲学としても不動産投資 で消耗して本業に差し使えることは絶対に 避けていただきたい。[音楽]その点空出 リスクを抑えやすい北千住のようなエリア は管理の負担を抑えながら堅実に家賃 [音楽]収入を得られます。忙しい会社員 でも取り組みやすい不動産投資先として かなり相性のいいエリアなんです[音楽] 。2つ目の理由は23区トップクラスの 利回りが期待できること。あち区は23 区内の中でも利回りが高く土地コストを 低く抑えられるため不動産[音楽]投資で 収益性を出しやすいエリアなんです。実際 に数字みた時にしっかり稼ぎ頭になって くれるエリアなんですよね。最近業者から いただく物件情報を見ているとこれなら 買ってもいいかなと思う物件は足立ち区に あるケースが本当に多いです。一方で他の 区は土地価格が高く利回りが合わない物件 も少なくはありません。特に区や渋谷区の ような人気エリアは仕入れネ値が高すぎる のでマンションを立てても数字が合わず 赤字になってしまうケースがあるんですよ 。新しくは現実的な価格で仕込めて23 区内でありながら新築でも見回り6.5% 前後を狙えるかなり投資効率のいいエリア です。もちろん足立区ならどこでもいいと いうわけではありません。私が見ているの は北千住のように秩需がしっかりある エリアです。[音楽]成長性、開いやすさ 、そして利回り。この3つのバランスが 23区の中でも非常に優れている。だから 私は北千住アダチ区エリアを第3[音楽] 位に選びました。 第2位は練り幕の土田から大泉学園長に かけての大江戸線遠心エリアです。都内に 住んでる方ならご存知かと思いますが、 練リ間は23区で唯一JRが通っており ませ[音楽]ん。そのため練りってどう やって行くの?そもそも何線が通ってるの と都内に住んでいる方ですらそう思っ ちゃいますよね と思いきや このエリア 東京のカーボルデなんですよね。今回の サッカーワールドカップでダークホースと 言われたのがカーボベルデ代表です。 [音楽] 詳しくない人に向けてカーボウェルデを 説明するとアフリカのセネガルから海を 超えた西にあるこの島です。大会前は全く 注目されてない国でしたが優勝国スペイン と引き分け準優勝したアルゼンチンをあと 1歩まで追い詰めた。まさに誰も注目して いなかったチームが一気に評価されたん です。大江戸線延伸エリアもそれと [音楽]よく似ています。これまでは交通 の空白地帯として注目されていませんでし たが、今まさに日の目を浴びようとして いる。まさに東京のダークホースなんです よ。私が大江戸線遠身エリアを2位に選ん だ理由は主に3つあります。1つ目の理由 は大江戸線の延が進んでいるからです。 現在都営大江戸線のひヶ丘駅から大泉学園 方面への延伸計画が東京都によって本気で 進められています。吉田大泉町、大泉学園 長に[音楽]新しく駅ができればこれまで 交通の空白地帯だった練り幕の北西部から 新宿や六本木、塩止めまで乗り換えなしで アクセスできるようになります。これまで 交通の空白地帯だったエリアが一気に便利 になる可能性があるんです。2つ目の理由 はすでに注目をしている不動産投資家が いるからです。実は私のコンサルを受けて いただいてる方がまさにこのエリアで物件 の購入[音楽]を検討していました。実際 に物件の情報を見てみると思っていた以上 に利回りが良かったんです。ただその方は 大江戸線の延伸計画を知りませんでした。 検討している物件は光ヶ丘駅まで徒歩15 分ほどですが、[音楽]新駅ができれば 最寄り駅が変わり、より駅が近くなる可能 性がある。そうなれば物件の資産価値は 大きく変わりますよね。私はその方への アドバイスとして今なら買ってもいいです よとお伝えしたのですが、そのやり取りを している間に他の投資家に購入され [音楽]てしまいました。つまり大江戸線 延伸エリアに注目している投資家は確実に 増えているということです。3つ目の理由 は東京ブランドと将来[音楽]性を両立 できるか。中回の現場でお客様とやり取り していると住所は絶対23区がいいという 方は本当に多くいらっしゃいます。その点 大江戸線延伸エリアは東京23区という ブランドを持ちながら今ならまだ現実的な 価格で狙えるエリアなんです。さらに [音楽]大江戸線の延が実現すれば将来的 な資産価値の上昇も期待できます。私が いつも動画でお伝えしている不動産投資の 鉄は今[音楽]人気のエリアで物件を買う ことではありません。将来的に良くなる 場所をまだ評価される前に仕込むこと。 その意味で大江戸線延伸エリアは根強い 東京ブランドへのこだわりを満たしながら まだ近くが安く上昇余地をしっかり残して いるエリアです。[音楽]とはいえ狙い目 のエリアを知っているだけでいい物件を 変えるわけではありません。特に都内は 非常に競争が激しくいい物件ほど買い出が 決まるため業者から情報をもらえる立場で あることが重要になります。だから私は コンサラを受けていただいてる方へ最新の 物件情報[音楽]を共有できるよう日々 業者とのネットワーク続いにも力を入れて いるんです。まとめると5年10年先に 大きく評価が変わる可能性を秘めた準一等 地として[音楽]大江戸線延伸エリアを第 2位とさせていただきました。 第[音楽]1位は品川区にある大井町戸市 エリアです。大井町は交通と生活の利便性 を兼ね備えた人気エリアで都市も市銀座 商店街を中心に実の強さがあります。ただ 私のYouTubeを見ている都内の不 動産事情に詳しい方からはいやいや高 すぎるでしょう。もう今更遅くない?もう 価格が値上がりしきったんじゃないのと いう声がたくさん聞こえてきそうですよね 。と思いきや 天井だと思ってたらまだ2階でした。実は このエリアの本当の伸び代は駅前ではなく そのすぐ裏側にあるんです。私が大い町戸 エリア[音楽]を第1位とさせていただい た理由は2つあります。1つ目の理由は 東京の次の主役は品川エリアになるから です。まず品川駅周辺ではリニア中央新 幹線の開業に向けた開発が進んでいます。 また高ゲートウェイでは大規模な再開発が 続き、今年3月には大井町駅前に大い町 トラックスが開業しました。そして忘れて はいけないのが羽田空港の存在です。日本 のインバウンド需要の入り口である羽田 から都心へ向かう時、その玄関口となるの が品川エリアなんです。実際に品川駅から は京急線で[音楽]羽田空港まで乗り換え なしでアクセスできます。つまりこの エリアはビニアという陸の玄関と羽田と いう空の玄関[音楽]を同時に持つことに なる。これほど大きな開発が同時に進め エリアは東京でもそう多くはありません。 私は今後10年の東京の主役は品川エリア だと思っています。2つ目の理由は品川の 発展が大い町の需要をさらに押し上げる から[音楽]です。ここは多くの方が 勘違いをしているので詳しく説明させて ください。品川エリアが伸びるなら品川駅 の近くの物件を買えばいい。そう考える方 が非常に多いです。ですが品川駅周辺は 地下が高すぎるため不動産投資としては 利回りがなかなか合いません。しかも品川 はオフィスやホテル[音楽]が集まる いわば働くための町です。品川で働く人が 増えたとしてもその全員が駅周辺に住む わけではありませんからね。そこで受け皿 になるのがすぐ近くにある大井町と投資 [音楽]なんです。以前病院で意思をして いる不動産に詳しい友人から東京駅にも 横浜駅にもアクセスしやすくて住みやすい 町ってどこかなと聞かれたことがあります 。私はすぐにそれなら大町だねと答えまし た。その友人もやっぱり大い町だよねと すぐに意見が一致したんです。実際大町は 東京方面にも横浜方面にもアクセスし やすく駅前の再開発が進んでいます。 ザ商店街を中心に生活環境が整っていて、 いわゆる品川の裏銀座[音楽]です。 つまり品川や高ゲートウェが発展すれば するほどそこで働く人が住む末として [音楽]大い町の需要も高まりやすいと いうことなんです。とはいえ人によっては 大い町は高くて買えないだろうと感じる [音楽]人もいらっしゃいますよね。そこ は本当におっしゃる通りで場所によっては 価格が高騰しており物件を購入できる人は 限られています。そのため大い町エリアで は無理に一等アパートを狙うのではなく 区分マンション狙うことも現実的な選択肢 です。大切なの[音楽]は一等アパートか 区分マンションかということではありませ ん。将来も需要が落ちないエリアを自分が 変える形で持つことです。[音楽]大い町 市は派手差こそありませんが家賃が安定し 空質リスクも非常に低い。だから私はこの エリアを最強の勝ち確1位として選び [音楽]ました。また2026年に不動産 のプロが選ぶ関東エリアやNGな23区 [音楽]、23区エリアについてはこれら の動画で詳しく解説しておりますので気に なる方は概要欄から合わせてご覧ください 。 今回は2026年今のうちに狙うべき都内 の価値確エリアトップ5というテーマでお 話しさ[音楽]せていただきました。今回 のランキングでは単純にこれから1番価格 が上がりそうな街を選んだわけではあり ません。私が重視したのは冒頭でもお伝え した通り物件価格、利回り賃貸需要将来性 出口戦略この5つを総合的に見た時に成長 性と買いやすさのバランスが取れているか どうかです。港区や千田区中央区の価格が 今後も上がっていくこと[音楽]は多くの 人が知っています。しかしどれだけ将来性 のある場所でも価格が高すぎて物件を変え なかったり利回りが合わなかったりすれば 不動産投資としては成立しません。将来的 に伸びる場所を知るだけではなく、自分の 予算や有資条件でも購入[音楽]できる 狙い目のエリアを探す。この2つが重なる エリアを選ぶことが東京で不動産投資を する上で最も現実的な[音楽]考え方です 。ただ先ほどもお伝えした通り狙い目の エリアを知っているからと言って[音楽] いい物件を変えるとは限りません。実際に は都内の物件は競争が非常に激しく決断の スピードと業者から直接情報をもらえる 立場になることが重要です。日々現場に いると条件のいい物件ほど情報が出た瞬間 に回転が決まってしまうパターンが ほとんどなんです。ちょっと考えてみて ください。[音楽]本業しながら仕事の 合間や休日に物件情報を集めてる人。一方 で不動産投資を本業にして毎日[音楽] 物件情報を得るために動いている業者 どちらが多くの物件情報を手に入れられる でしょうか?そしていい物件が出た瞬間に 融資や自己資金の見通しを立ててすぐに 買い付けを入れられるのはどちらでしょう か?残念ながら情報量も買い付けを入れる 速さも業者の方が圧倒的に有利なんですよ 。だからこそ不動産投資では自分1人で 物件を探し続けるのではなく業者から優先 的に情報をもらえる立場になることが重要 です。先ほども少しお話ししましたが、私 のコンサルでは申し込ん[音楽]で いただいた方に優先的に物件情報を渡して います。投資の判断軸を一緒に[音楽] 整理するだけではなく、その人の上限に あった物件情報をい早くお届けしたいから です。[音楽]私自身も業者との繋がりを さらに増やしており、一般では公開されて ない情報も入ってくる[音楽]ようになり ました。その結果、コンサルを受けて くださっている方たちが順調に物件を購入 されています。ご自身にあった物件との [音楽]出会いが生まれ、オーナーとして 着実に資産を築いていく姿を見られること は私としてもめちゃくちゃ嬉しいことです 。最後にこれだけお伝えさせてください。 どんなに価値確エリアが分かっていても それだけで不動産投資が成功するわけでは ありません。[音楽]目的にあった判断軸 を持ち、いい物件が出た瞬間に動けるだけ の融資や自己資金の準備ができていて 初めてその知識を使います。プロの経験を 活用しながら2026年こそ一歩先 [音楽]をゆく資産形成を始めていき ましょう。現在私のコンサル性が続々と 物件を購入され、しっかり卒業いただいた ので枠が飽きました。そのため今回改めて コンサルの募集を始めます。属性が良く ないとされる年収500万円にも関わらず ある方法で不動産を購入された方、2投目 、3投目の購入がスムーズに行った方、 コンサル費用を大幅に上回る130万円の 初期投資を節約できた方。こういった自席 [音楽]が出ています。不動産投資の絆創 者を探している方はお気軽にご連絡 ください。今なら限定の動画講義や コンサル費用が実質無料になる得典をお 付けしておきます。興味のある方は概要欄 のURLもしくはこちらのQRコードから 公式LINEにご登録いただきコンサルト メッセージを送ってください。通常毎月5 名限定で受け付けている無料の個別相談と は別にコンサルの面談をご案内させ [音楽]ていただきます。さらに公式 LINEの追加得典としてこれら豪華4台 得典も無料でお配りしておりますので あなたも是非チェックしてみてください。 毎週お届けするメルマガでは YouTubeでは話せない不動産業界の リアルな情報を発信しております。実際に 物件を購入された方の情報や経営者研修に [音楽]参加して気づいた不動産業界の 課題などを書いておりますので概要欄の リンクからメルマガも登録してください。 今後もこのチャンネルでは不動産投資に ついて正直に誠実に面白く情報を発信して きますので皆様チャンネル登録高評価の ほどよろしくお願いいたします。それでは 最後までご視聴いただきありがとうござい ました。また次回の動画でお会いし ましょう。