【買ったら終わる？】2026年に評価が出ない神奈川エリア7選を紹介します transcript

どうも不動産芸人の安田モデルルルルーム です。リビングのLお願いします。今回は 2026年にプロが絶対に買わない神奈川 エリアワーストセブというテーマでお話し させていただきます。不動産投資って物件 のスペックや利回りに目が行きがちですが 、実はエリア選びもめちゃくちゃ大事な 要素なんです。エリアを間違えてしまうと 入居が決まらない。家賃が伸びない。勇志 の評価が出ない。出口で売れないという 様々なリスクを引き起こし結果として不 動産投資そのものの土台を崩してしまい 兼ねないんです。今回はプロの現場目線で 神奈川エリアのNGエリアとその理由を 分かりやすく解説していきます。私が過去 10年間不動産投資に関わってきた経験と 神奈川の自場の業者さん複数者に インタビューをし、現場の生々しい目線を 加えて作成させていただきました。非常の 空論ではなく、実際の運用や売却に関わる 中で感じてきたリアルな話をまとめてき ましたので、是非参考にしてください。 それでは7位から見ていきましょう。 第7位は横須賀エリアです。横須賀エリア はオーシンビューで景観が素晴らしい場所 が多いですし、米軍基地があるので アメリカ人にも需要があるという独自の マーケットが魅力な街ですよね。実際に 一般的な相場よりも高い賃療が取れる可能 性はあります[音楽]し、夢がありますよ ね。 ですが うーん。ゴリゴリマッチョな米兵が6畳の ワンルームには済まないか。そもそも アメリカ人が狭い部屋に住んでいるのを イメージできない[音楽]ですよね。なん かそれよりも広い部屋でこうホーム パーティーやってるようなイメージ。まず そもそも大前提として[音楽]狭い部屋に は絶対に住みません。軍が決めた厳しい 居住基準というのがあるのですが、私たち が投資として買いやすい手頃な広さの アパートではその基準をそもそも満たして ないケースが大半なんですね。[音楽] さらにはこの特殊な需要ならではのリスク が2つあります。1つは回転の速[音楽] さです。軍の関係者は23年で移動する ことが多くとにかく長く済んでくれません 。退去の度にアメリカ人向けの特殊な リフォームや高額な募集コストが重く のしかかってきます。もう1つはもし アメリカ人の入居が取れなくなって日本人 向けに貸そうとした時に家賃が3割近く 激減してしまうことです。特定の特殊な 需要に依存しすぎることは投資ではなく ギャンブルに近いです。特定の層が借りて くれなくなったら終わりという危い構造の 物件を私はプロとしてお勧めすることは できません。さらに横須賀は立地に [音楽]よる当たり外れが激しすぎる町で もあります。京急線で言うと横須賀中央駅 まではまだ町として成立していますが 横須賀中央駅を超えた瞬間一気に駅の力が 落ちるんです。家賃が下がり利回りだけが 急に高く見える。[音楽]これはお得なの ではなく需要が弱いサインです。人口は 減っている。高齢化[音楽]も進んでいる 。坂も多く、駅からの距離の影響が大きい 。修正がほぼ効きません。街の雰囲気は 確かに魅力的です。でも投資としてみると 特定の入居者層に依存し[音楽]すぎて いる。空出時の家賃下落幅が大きすぎる。 出口で変える人が限られる。この3点が 揃ってしまっているんです。なので、 横スカエリアをワースト7位にさせて いただきました。 第6位は憧れの江野伝鎌倉エリアです。 鎌倉から江の島にかけて[音楽]海があっ て、出史があって、おしゃれなカフェも たくさんある。住みたい町ランキングでは 常にトップクラスですよね。江の島に物件 持ってんだよね。て言ったもんなら ステータス[音楽]が高く見えますよね。 ですが うーん。 お金持ちが住むようで買う場所であって 貸す用で買う場所じゃないんだよな。私 ここ[音楽]は別荘で買う場所であって 投資で買う場所ではないとはっきり断言し ます。理由は大きく分けて3つ[音楽] です。まず1つ目は物件価格が異常に高い こと。憧れの場所という負荷価値が乗り すぎていて利回りが全くと言っていいほど 回りません。一方で家賃は観光地だからと 言って青天井に取れるわけではなく近隣の 相場に引っ張られます。結果として キャッシュフローがほぼ出ない構造になり やすいんです[音楽]。2つ目は生活 インフラの弱さ。観光地がゆえに土日は 渋滞や混雑がひどくスーパーや病院への 移動も一苦労です。なので長く住んで くれる有料なファミリー層が定着しにくい 環境なんです。そして3つ目が7位の横須 スカエリアにも言えることなんですが、 海沿いのエリアは塩風に当たるので物件が ものすごく劣化しやすいんです。エアコン の質液や急、外壁の劣化スピードが都市部 とは比べ物にならないくらい早いです。 修繕費が想定外に重むのもこのエリアの 特徴ですね。物件価格が高すぎて利回りが 死んでいる。生活利便性が低く[音楽] 賃貸需要が不安定。塩風の被害による修繕 コストが収益を圧迫する。こうした理由 から私は江野伝鎌倉エリアをワースト6位 にしました。 第5位は新横浜駅周辺です。新横浜って新 幹線は止まりますし、アリーナや スタジアムもあって横浜市内でもビジネス 需要が強く、大企業も多くてオフィス外と しても完成されているといっ[音楽]た 分かりやすい強みがあるんですよ。パッと 見は、え、絶対に今じゃんと思われやすい 。実際表向きの印象だけならトップクラス ですよね。 ですが うーん。私新幹線が止まる駅って投資先と してあんまり信用してないんですよね。 理由はめちゃくちゃシンプルで住む町じゃ なくて乗り換えに来る町になりやすい方 です。[音楽]特に新横浜は完全に ビジネス特化の町で数町としての魅力が 弱い。駅前はビルばかり[音楽]で生活 同線が狭いですし、夜になると一気に減り ます。街の中に生活者の海遊が少なく、 あくまで働きに来る人が中心。低重需要が 作りづらいので、単心向けのアパートを 持った時に安定して長く住んでくれる層が 本当に掴みにくいんですよ。さらに言うと ここは供給がとにかく多いんですよ。 オフィス転用や大型マンション、 レジデンスがガンガン立つので常にち朝 vスち朝[音楽]みたいな競争に巻き込ま れてしまいます。その結果ADを積まない と決まらない。周りの巨大マンションが強 すぎてアパートの評価が出ない。地下は 高いのに住居需要はそこまで強くない。 こういった見た目と実態のずれが発生して [音楽]しまうんです。あとこれは神奈川 県全体の特徴でもありますが新横浜は とにかく坂が多い。南側なんて Googleマップで見ると坂だらけです し[音楽]駅前なのにお店が全然ない エリアも普通にあります。新横浜は街とし てはめちゃくちゃいいんです。でも投資 目線だと圧倒的にコスパが合わない。だ からこそ魅力は強いけど中長期の投資効率 としてはNGということで第5位にランク インさせていただきました。 第4位は横浜市泉区です。ここは緑も多く て治安もいいですよね。重環境としては 非常に穏やかですし、横浜市という ブランドもある。実験すると失敗しにくい 堅実のエリアに見えますよね。 ですが この辺り みんな家買うから 借りないんだよな。泉区はマイホームを 立てるには最高ですけれども投資物件とし て持つにはリスクが高いとはっきりお伝え しています。理由はお聞く2つあります。 まず1つ目は持ち入率が非常に高いこと です。泉区のデータを見ると持ち率が 68.1% と高く、1個建て[音楽]比率も57%と 市内でトップクラスに高い。つまり [音楽]この町に住みたい層のボリューム ゾーンは家を買う人なんです。わざわざ アパートを借りてまで住もうという賃貸 需要の層が他の区に比べてかなり薄い エリアなんです。2つ目はわざわざここに 住むという理由が弱いこと。大規模な大学 があるわけでもなく、20代、30代が どうしてもここに住みたいと集まるような 商業施設も少ない。データ上でも人口密度 が低く、今後の人口減少が予測されてい ます。投資において若い単心者が入ってこ ないということは将来の風質リスクが非常 に高いということなんです。家を買う層が メインで借り手の母数が少なすぎる。若い 人を引きつけるフックがなく、将来の入居 需要が不安。こうした理由から私は横浜市 泉区をワースト4位にさせていただきまし た。 第3位は川崎区です。川崎区ってもうほぼ 東京と言っていいじゃないですか。横浜 よりも都心に近いですし、アクセスは抜群 。川崎駅前にはラゾーナ川崎という巨大 商業施設もあって映画館もある。昔ながら の商店街もあって[音楽]人の流れも強い 。ここまで聞いたら買わない理由はない でしょって普通は思いますよね。 ですが うー 川崎は 西側と東側で別世界なんだよな。川崎は 西側はいいんです。武蔵小杉方面の中原区 や幸 も高いですし、投資家もよく買います。 ただ今回第3位にランクインさせて いただいたのはあくまで川崎区です。川崎 区というのはざっくり言うと川崎駅の東側 から海に向かって広がっているエリアの ことなんです[音楽]。商店街もあります し市役所もあって一見便利そうに見えます 。でも投資になるとガラっと評価が変わる エリアなんです。理由を1つ私の実態権 からお話しすると、以前川崎駅の北東 エリアで物件の売却を依頼されたことが あったんですよね。客付けはできますし、 見た目も悪くない。家賃[音楽]もそこ まで崩れていませんでした。なのに全く 売れない。なぜかと言うと、駅からの同線 に夜のお店があったんです。相手は自分や 家族が毎日そこを通ることをイメージし ます。その瞬間ここは嫌だなと候補から 外れる。これは[音楽]実際に何度も何度 も経験しました。表面利回りは良く入居 [音楽]もつく。家賃もそれなりでも評価 が出ない。銀行の有資評価も出口の売却 評価もとにかく伸びない。私の中で川崎区 は出口で苦しむというのがほぼ鉄板になっ ています。川崎区という町は魅力が強いの にピンポイントで評価が出ないスポットが 混在している。これがワーストサインにさ せていただいた[音楽]理由です。 第2位は横浜市栄区です。ここは自然が 豊かで血安も良くて住民の方の満足度が 非常に高い町なんですよね。特にJR本大 の周辺などは落ち着いてい[音楽]て静か に暮らしたいという方にはまさに理想的な 環境と言えますよね。 ですが、うーん、 区の中に ちょっと駅なさすぎませんかね。 堺は第4位の泉区の上位5家なんですよね 。私ここは住むには最高だけれども、投資 家にとっては横浜市内で最も出口が重い エリアだと思っています。理由は大きく3 つあります。まず1つ目は町の事情作用が 期待できないことです。は[音楽]実質 JR本合大液のみで路線の競争力が弱く大 規模な再開発の予定も今のところありませ ん。データで見ると堺[音楽]はすでに 高齢化率が非常に高くなっていて弱年の 流入が目に見えて減っています。1度空出 になるとその部屋を埋めるための新しい 住民が町にやってこない。これが投資家と して1番恐ろしいポイントです。2つ目は 借手の数が圧倒的に[音楽]少ないこと。 これ意外と知られていないんですが、堺区 は横浜18区の中で世帯数が最も少ない区 なんです。そもそも部屋を借りたい人の 絶対数が足りていない。その上で持ち率が 非常に高いので賃貸マーケットそのものが 他の区に比べて極端に小さいエリア [音楽]なんです。そして3つ目が出口の 弱さ。26年以降銀行の融資がさらに 引き締まる中でこういった需要が先ほりし ているエリアの物件を次に買おうとする 投資家はなかなか現れません。自分として 済むなら良くても投資物件として売りに 出した時に誰もバトンを受け取ってくれ ないリスクが非常に高いんです。横浜市で 最も賃貸マーケットが小さく借手の絶対数 が足りない。高齢化が進み町に新しい人が 入ってくるフックが乏しい。出口[音楽] で次に買ってくれる人が見つかりにくい。 こうした理由から私は横浜市酒をワースト ニーにさ[音楽]せていただきました。 いよいよ第1位の発表です。プロが絶対に 買わない神奈川エリアワースト1位は箱根 小田原エリアです。箱根小田原エリアって インバウンドで観光客で溢れ返っているし 、今[音楽] 1番暑いエリアなんじゃないかって思い ますよね。確かに観光地としての活気は 凄まじいですし、別荘値としての人気も 根強いんですよね。民泊とかやったら かなり儲かりそうですよね。 ですが うーん 災害リスクと維持コスト高すぎません? ここはプロが最も手を出さない難易度が 非常に高いエリアだとはっきり断言します 。理由は大きく3つです。まず1つ [音楽]目は目に見えない意地コストが重 すぎること。箱根エリア、特に山川に入る と冬は普通に雪が降ります。積節や凍結、 路面の滑りや排水の凍結トラブル。これ [音楽]都市部ではほぼ起きない問題です 。雪が降れば除雪の手配が必要になります し、入居者からのクレーム対応も増えます 。そうなると管理会社も嫌がりますよね。 しかも業者の数が少ないことから1回1回 の対応コストが高いので[音楽]家賃が 多少高く取れたとしてもその分維持管理で 静かに削られていく結果として動いている のに手元にキャッシュが残らない。そんな 構造になりやすいエリアなんです。2つ目 は安定して住んでくれる普通の人の需要が ほぼ見込めないこと。小田原ならまだしも 箱根まで行くと都心への通勤はまず困難 ですよね。[音楽]つまり生活拠点として の居住用の賃貸需要がほぼないんです。 もちろん働かれてる従業員の方などの 住まい[音楽]として一定の賃貸需要は ありますが観光客や別荘利用という外部 要因で簡単に左右されてしまう水物の需要 の側面を持ち合わせている。これは安定 収益を狙う不動産投資とは正直言って相性 が最悪なんです。そして3つ目は出口の 難しさです。こうした特殊なエリアの物件 は銀行の有資評価がとにかく厳しい。 そもそもハザード的にも[音楽]レッド ゾーン、イエローゾーンのエリアが多い です。次に買う人がローンを組めないと いうことは現金で買える人にしか売れない ということです。そうなると買い手が極端 に絞られるので価格を大幅に下げないと 売れなくなります。入り口で夢を見ても 出口で横存する。これがこのエリアの怖さ なんです。特殊な維持費が利益を全て 吸い取ってしまう[音楽]。生活実が なく気の波をもに受ける。勇志がつき にくく売却時の出口が塞がってしまう。 こうした理由から私は箱根小田原エリアを ワースト1位とさ[音楽]せていただき ました。 ここまで7つのランキングを見て共通点が はっきりしてきたのではないでしょうか。 それは評価されにくいエリアであるという ことです。プロがこれらの街を避ける理由 は目先の利回りではありません。買った後 に評価がつきにくい場所だからです。不 動産における評価というのは大きく分けて 3つあります。1つ目は銀行評価です。 地形が低くて乾水リスクがある。自盤が 弱い。駅から歩くには遠すぎる。こういっ たエリアはそもそも融資額が伸びにくいん です。自分が買う時も苦労しますし、次に 買う[音楽]人もローンが組めない。 つまり出口が最初から塞がってる物件に なって[音楽]しまいます。2つ目は住む 人からの評価です。どれだけ物件が立派で もその町に住む理由が弱ければ苦戦します 。[音楽]同線が悪い。街の構造が分かり にくくて不便。脱出の生活で時間が読め ない。街全体の鍵がなくてそもそも検索の 候補に入らない。こうした選ばれづらい町 は空出リスクと常に隣合わせにあります。 3つ目は売却時の評価です。周りに同じ ような供給が多すぎる。街としての魅力が これ以上伸びない。こういった要因が 重なると長期で持っていても価値が 積み上がりません。だからプロは買わない んです。つまり今回の7つのエリアはいい 点は[音楽]あるけれど不動産としての 総合評価がされにくい町なんです。立地、 同線、地形、町の構造[音楽]、出口、 これらが揃っていないと2026年以降の 厳しい子境[音楽]では生き残れません。 家賃は伸びないし、売りたくても値段が つかない。そんな[音楽]出口で苦しむ ことが目に見えているからプロは手を出さ ないんです。逆[音楽]に私たちが今 仕込んでおくべき評価されるエリアは 先ほどとは正反対の条件です。[音楽]再 開発やインフラ整備がこれから動く町。人 が生活する目的をはっきり持っている町。 [音楽]地下と家賃のバランスがまだ崩れ ていない町。こういったプロが密かに狙っ ているエリア[音楽]についてはこちらの 動画で詳しく解説しておりますので是非ご 視聴してみてください。最後に本日ご紹介 した買ってはいけないエリアはあくまで不 動産投資のエリアという1つの要素に過ぎ ません。実際の判断には物件自体の [音楽]スペックや最新の有資条件、人工 胴体や細かい子境といった複雑な要素を 全て掛け合わせる必要があります。正直 [音楽]常に市場を追っているプロでも 100点満点の判断をするのは至難の技 です。なので失礼を承知で言わせて いただく[音楽]と初心者の方が自分1人 で正しい判断を下すのはほぼ不可能に近い 。[音楽]これはポジショントークでは なく、私が実務で何百件もの失敗を見てき た結論[音楽]です。だからこそプロを 味方につけるのが1番の近道なんです。私 も毎月5名[音楽]限定で個別相談を 受け付けております。このエリア本当に 大丈夫かなと不安な方は是非活用してみて ください。さらに公式LINEではこれら の豪華3大得典も無料でプレゼントして おります。かなりこだわった得典となって おりますので是非登録[音楽]して 受け取ってみてください。また公式 LINEではYouTubeでは話せない 裏側のトレンドをまとめたメールマガジン も配信しており[音楽]ますので損をし たくないという方は今のうちに登録して おいてください。今後もこのチャンネルで は不動産投資について[音楽]正直に誠実 に面白く情報発信していきたいと思って おりますのでチャンネル登録高評価のほど よろしくお願いいたします。それでは最後 までご視聴いただきありがとうございまし た。また次回の動画でお会いしましょう。