【買ったら終わる？】2026年に評価が出ない関東エリア7選を紹介します transcript

どうもたモデルルームです。レビングのエ 今回は2026年にプロが絶対に買わない 関東エリアワースト7についてお話しさせ ていただきます。不動産投資って物件の スペックや利回りに目が行きがちですが実 はエリア選びもめちゃくちゃ重要な要素な んです。エリアを間違えてしまうと入居が 決まらない。家賃が伸びない。有資の評価 が出ない。出口で売れないという様々な リスクを引き起こし結果として不動産投資 そのものの土台を崩してしまいかねないん です。でも安心してください。今回はプロ の現場目線でNGエリアとその理由を 分かりやすく解説していきます。非常の 空論ではなく実際に運用や売却に関わる中 で感じてきたリアルな話をまとめてきまし たので是非参考にしてみてください。それ では7位から見ていきましょう。 第7位は新横浜駅周辺です。新横浜って新 幹線は止まりますし、アリーナや スタジアムはあって、また横浜市内でも大 企業も多くとしては完成されてるといった 分かりやすい強みがあるんですね。パッと 見は絶対にいい街じゃんと思われやすい。 実際表向きの印象だけであったら関東でも トップクラスなんですよね。ですが、私新 幹線の止まる駅って投資先としてあまり 信用してないんですよね。理由は めちゃくちゃシンプルで住む町ではなくて 乗り換えにめちゃくちゃ便利なだけなん ですよね。特に新横浜は完全にビジネス 特化の町で住む町としての魅力は弱い。 駅前はビルが多くて生活同線は短く夜に なると一気に減ります。また生活者の海遊 が少なく働きに来る人が中心で低重需要が 作りにくいので単心向けのアパートを持っ た時に安定して住んでくれる層が掴み にくいんですよね。さらに言うと供給が もうとにかく多くてオフィス転用や大型 マンションレジデンスがガンガン立つので ち朝から中間地区の競争になりやすいん です。その結果ADが高い。周りの マンションが強すぎてアパートの評価が出 ない。地下は高いのに住居事業は実はそこ まで高くない。こういった見た目と実際の ずれが発生してしまうんです。さらに 神奈川県全体の特徴として坂がとにかく 多い。新横浜の南側もGoogleマap で見るととにかく坂。しかも駅前なのにお 店がないというエリアも実際あります。新 横浜はめちゃくちゃいい街ではあるんです けれども、投資目的としてはめちゃくちゃ コスパが悪い。だからこそ魅力は めちゃくちゃ強いんですが、投資効率の 観点から7位とさせていただきました。 第6位は勝四角です。勝四角といえば虎ラ さんの町、両産の町、昔ながらの下町文化 ですよね。成田空港につがる形成線もあっ て交通の選択肢も広い。住むという観点で は間違いなく魅力のあるエリアですよね。 ですが実際 物件見てみると23区内で利回り高い物件 って大体四角から出てるんだよな。理由は シンプルで売れないから金額がそのくらい の設定になってるんです。カ四角は場所に よって運定の差があります。周辺はまだ 通勤券として成り立ちますが、水元エリア のこの辺りは完全にバスと車がないと生活 が成り立たないエリアなんですね。特に 水元公園エリアは23くらいなのに駅が ないという特殊なエリアなんです。これが 投資になると一気に厳しくなります。単心 車が済む理由が薄い。バスは雨の日や夜間 に安定しない。生活同線が長くなるから 入居率が低い。ADが高騰しやすい。出口 では評価が出にくい。つまり勝四角という 町自体は魅力的なのに駅から遠すぎる エリアだけが投資として成立しないという 構造なんです。プロ同士家はこれを知って いるのでカ四角の中でもこの辺りのエリア は徹底的に避けます。そしてカ四角を 避ける大きな理由の1つが水害リスクです 。西側は荒川氾濫リスクで新水深が深い エリア。東側は自盤が低く、駅も遠く出口 が弱いエリアという弱点を持っています。 どちらが危険というよりそれぞれ違う形で リスクが積み上がってるというイメージ です。特に投資の出口で金融機関が厳しく 見るのは駅からの距離やハザードの濃さ、 賃貸需要の強さといった項目ですが、 カ四角のこのエリアは駅からの距離が遠く 、自盤が弱い賃貸需要の絶対量がそこまで 強くない。この3つが重なってしまう。 結果出口が厳しくなってしまうので私は このエリアは選びません。 第5位は江戸川です。江戸川は23区です よね。家賃も手頃で治安も比較的落ち着い ている。住むという観点では都内でも コスパよく暮らせる魅力のあるエリアです 。ですがカ四角と同じで物件見る時に23 くらいで大体氷回りの物件って江戸川区 から出てるんですよね。私昔江戸川区の 物件を取り扱ったことがあるんですが、 その中で江戸川区役所に行ったんです けれども江戸川区役所って新小岩駅から バスなんですよ。区民の気持ちを考えると 移動する時めちゃくちゃ大変だなとリアル に感じました。もちろん役所って立地が いまいなケース係数全国どこでもありえ ます。でもほとんどが駅から歩ける距離。 その中江戸川区はバス瓶がデフォルトに なっている。これが象徴しているのが 江戸川区の弱点です。縦のラインが極端に 弱い。都市への同線も使いやすい一本が ない。駅から遠いエリアはバス社会。地元 住民の移動手段の主役が自転車。つまり 単心者がここに住む理由が作りにくいん です。特に小岩や茅崎のさらに外側の エリアは駅徒歩15分から25分でバスは 本数が多いけど時間が読めず雨の日は混雑 して遅延物件の競合が多くが伸びづらいと いったプロが避ける条件が揃っています。 そして最大のネックがカ動用水外リスク です。江戸川区は江戸川、荒川、中川、旧 江戸川に囲まれ、区全体が巨大な凡地の ような地形。特に篠崎、水江、一江、松江 付近はハザードマップで最も濃い色が連続 するエリアです。これは全国的に見ても トップクラスの水外想定。銀行はここを めちゃくちゃシビ谷に見ます。実際に 起きるのは融資額が出ない。有資期間が 短くなる。そもそも物件評価を出さない 銀行が出てくるという出口での知名症。 つまり買いたい人が減るので売りにくく なり結果価格が上がりにくいという構造的 な弱点が生まれやすいんです。これら従境 の不便さ、単心需要の弱さ、水害リスクの 濃さ、勇志が通りにくい構造的判デ。これ らを統合すると私は江戸ガークを避けます 。 第4位は川口です。川口って埼玉県の中で も東京へのアクセスがめちゃくちゃ良くて 、赤羽のすぐ上。川を渡ったら川口で都内 と生活権がほぼ同じ。あとは何より多様性 がありますよね。ですが川口って なんか最近イメージ悪くないですか?

Googleで川口って調べると治安空人 って出てくるんですよ。検索しただけで 治安で出てくる街ってイメージだけで損し てますよね。これが何を意味するかと言う と、不動産投資ではイメージがそのまま 賃貸需要に影響するんです。わざわざ治安 イメージが悪い町に住む人っていないじゃ ないですか。ここが川口の1番難しい ところです。芸人でもいますよね。裏では めちゃくちゃいい人なのにキャラのせいで 怖い人扱いされてなぜか人気が伸びない人 。本人は何も悪くないのにイメージのせい で損している人。川口もまさにそれになる んですよ。本当はいい町なのに治安悪い キャラを背負わされてしまっている。これ が賃貸需要にも地味に効いてくる。実際の データを調べてみると犯罪件数もそこまで 悪いわけではありません。むしろ普通なの にイメージだけが1歩きしている。これが 賃貸需要に直結します。なんとなく不安で 避けられる。競合物件が多く比較された時 にマイナスになりがち。住む理由が弱い 単心者は別エリアに流れる。さらに川口は 川沿いエリアも多く、場所によっては水外 リスクの印象が強いこともあります。 イメージ、供給料、微妙な立チ。これら3 つが重なると買うのは簡単だけど出口が 重いということになりかねないんです。 第3位は高島イです。これは私の地元です ね。実は私の野望としてい橋区の観光大使 を狙っています。おじいちゃんやおばあ ちゃんの墓も近くにあるのでよく行きます し思い入れのある故郷みたいな街なんです よね。ですが 23区内の中で衰退しそうな街ランキング 1位なんだよな。残念ながら今の高島平に は投資として伸びにくい構造があるんです 。理由は大きく2つあります。1つ目は 三田線が西高島平止まりであること。東京 の電車って今乗り入れが主流なんですよ。 例えば副都新線は埼玉から横浜まで1本 ですし、浅草線は乗り入れで羽田も成田も 繋がります。最強線はそのまま新宿渋谷 まで行けるというように広域ネットワーク が街の価値を引き上げるわけです。でも 三田線はどうでしょう?西高島平で終わり 埼玉から乗り入れてこない。終点で完結し てしまう。これが本当に大きいんです。 もし三田線が埼玉まで繋がっていたら高島 平の評価は今とは比べ物にならないものに なっています。ただ現状は23区なのに 23区内のネットワークでしか戦えないと いう状況なんです。その結果23区の中で もワースト3に入るんじゃないかという くらいの土地価格になっている。しかも今 のところ延伸りません。なので私が板橋区 の観光大使になった赤月には三た線を延伸 させます。そして高島平が投資として伸び にくい2つ目の理由としてはUR高島平 団地という巨大な競豪の存在です。高島平 にはUR高島平団地という全国でもトップ クラスの巨大団地があります。これは投資 家からすると実はかなり大きな問題でこの 団地が生む影響は3つあります。1つ目は 家賃の上限が固定されることです。URが 周辺相場の基準価格になるためワンルーム や1Kの家賃はどうしても伸びにくくなり ます。2つ目は供給料が圧倒的に多いこと です。阪神ファミリー含め地域の需要を URだけで吸収してしまう可能性があり ます。3つ目は古くてもグランド力がある ということです。URは管理が綺麗で トラブルも少なく普通の木造アパートより URを選ぶ人が一定数います。つまり民間 アパートの優位性が作りにくいエリアなん です。高島平は地元として本当に大好き ですが、投資として見ると三線の現状と 巨大団地の存在で構造的に伸びづらいのが 現実。それがワースト3に入れた理由です 。 第2位は川崎です。川崎ってもうほぼ東京 って言っていいじゃないですか。横浜より も都市に近くてアクセスも抜群。川崎駅前 にはラゾーナ川崎という巨大商業施設も あって映画館もある。昔ながらの商店街も あって人の流れも強い。ここまで聞いたら 買わない理由はないって普通は思いますよ ね。ですが、川崎って西側はいいんだけど 、問題は東側なんだよな。西側の武蔵小杉 方面や中原区の方はむしろ人気が高いし、 投資家もよく買います。東側は商店街も あって市役所もあり一見便利層に見える。 でも投資になるとガラっと評価が変わる エリアなんです。理由を1つ私の実態から お伝えすると川崎の東側で物件の売却を 依頼されたことがあったんですよ。客付け はできる。見た目も悪くない。家賃もそこ まで崩れていないなのに売れない。なぜか と言うと、駅からの同線に夜のお店があっ たんです。相手は自分やその家族が毎日 そこを通ることをイメージします。その 瞬間ここはやだなって候補から外れる。 これは実際に何度も何度も経験しました。 表面利回りはいい。入居もつく。家賃も それなりでも評価が出ない。有資評価も 出口の売却評価もとにかく伸びない。私の 中では川崎東側は出口で苦しむというのが ほぼ鉄板になっています。川崎という町は 魅力は強いのにピンポイントで評価が出 ないスポットが混在している。これが ワースト2位にした理由です。 最後第1位はトネリライナー沿線です。 トネライナーって開業が2008年3月で 実はまだ新しい路線なんですよ。見た目も 金未来っぽいですし、何よりライナーって 名前がかっこいいですよね。ですが実際に トネりって感じ読める人どのくらいいるの かな。まずここなんですよ。そもそも読め ないし知らないっていう人がめちゃくちゃ 多い。意外かもしれないですがトネリ ライナーは東京23区内の路線なんです。 でも23区の恩恵をほとんど受けてない です。理由を3つお話しします。1つ目は 単心車の住む理由が極端に弱いことです。 トネライナーは日っポから足立区の北側に 抜けるだけ。都心直通なしで人気路線との 乗り入れもなし。つまり通勤のメイン同線 から大きくずれている。これが致名的なん です。そこじゃないといけないという理由 が生まれません。だったらちょっと遠い 埼玉や千葉に行っても家賃が安く利便性も 同じくらい。阪心車は迷わずそっちを選び ます。さらに沿線途中駅は駅前の商業が 弱い。町のテーマ性がない。夜になると人 が極端に少ない。完全に選ばれにくい町の 構造です。2つ目は上口客数が圧倒的に 少ないということです。日暮里、西日暮里 は別としてそっから北側は上口客数が1万 人以下の駅がゴロゴロあります。ひどいと 5000人台のところもあります。ワン アパートで何より大事なのは母数の大きさ です。そもそも流れてくる人が少なければ 入居者候補も少ない。これで戦えるわけが ありません。3つ目は冬は止まりやすく 生活インフラとして評価されないことです 。トリライナーは恐風に滅方弱い。不印に なると真っ先に運転見合わせになるのが この路線です。しかも他に大体路線がない ので沿線住民は完全にトイライナーダび。 インフラとしての信頼度が低いため住み たい人が少なく投資として弱い。この 悪循環が生まれます。まとめるとトネ ライナーは23区なのに23区の強さを 一切できない唯一の路線なんです。これが プロが2026年に絶対買わない街 ワースト1位にした理由です。 ここまでの7つのエリアを見ると共通点が はっきりしてきます。それは評価され にくいエリアであるということです。プロ が避ける理由は利回りではありません。 買った後に評価がつきにくい場所だから です。評価されないというのは銀行が評価 しない。積む側からの評価が低い。売却時 の評価が伸びない。この3つの評価が伸び ないエリアは時間が経っても価値が 積み上がらない。順番に整理すると銀行の 評価が伸びないエリアは地形が低い、自盤 が弱い、駅から遠い。こういった理由から 融資額が伸びにくく回転の評価もつき づらい。つまり出口が弱い物件になるん です。住む人の評価が弱いエリアは液道線 が悪い。町の同線が分かりづらい。バス よりで生活が不安定。街にテーマ性がない 。そもそも候補に入らないといった理由で どれだけいい物件でも苦戦しやすいです。 売却人の評価が上がりにくい物件は供給が 多い。大規模団地が競合、街の魅力が伸び ない。マイナスイメージが残るエリアも ある。こういった理由が重なると長期で見 て価値が上がらないのでプロは買いません 。つまり今回の7つのエリアはいい点は あるけれども不動産として評価されにくい 。これがプロ投資家が避ける本質的な理由 です。一致や同線、地形やハザード、町の 構造や出口、これらが揃っていないと長期 で不動産の価値が評価されません。評価さ れない物件は融資が出く、家賃が伸びない 、出口で値段がつかないという出口で 苦しくなる要素が揃っているのでプロは手 を出さないんです。逆にプロを買うのは 先ほどとは反対で再開発やインフラ整備が これから動く町や人が生活する目的がある 町。地下と家賃のバランスがまだ取れて いる街です。詳しくはこちらの動画で解説 しておりますので、是非ご視聴してみて ください。最後に本日お伝えした買っては いけないエリアはあくまでエリアという1 つの要素に過ぎません。実際の不動産投資 はこれらの複数の要素が絡み合って初めて 正しい判断ができます。正直常に市場を 追っているプロでもとても難しい世界なん です。なので素人の方が自分1人で正しい 判断をするのはほぼ不可能に近いと思って います。これは脅しではなく私が実務で 何百件も見てきた結論です。だからこそ 普段からそれを成り祝いにしているプロに 相談することが1番の近道なんです。私も 毎月5名限定で個別相談を受け付けており ますので本気で資産形成をしたい方は是非 ご活用ください。さらに公式LINEにご 登録いただくと、不動産投資の全体像が つめるロードマップや相談で使える プロフィールシート、そして不動産投資 物件でプロが選ばない物件の条件100 など得典も全て無料でプレゼントしており ます。特にチェックリストはここまで もらしたチェックリストはないと非常に 好評いただいております。そしてもう1つ 、公式LINEではYouTubeでは 話せない裏側の情報や最新の不動産 トレンドをまとめたメールマガジンも配信 しております。登録しておくだけで損し ないための知識が自然と溜まっていきます ので、是非今のうちに登録してみて ください。今後もこのチャンネルでは不 動産投資について正直に誠実に面白く情報 を発信していきますので、皆様チャンネル 登録、高評価、コメントのほどよろしくお 願いいたします。それではまた次回の動画 でお会いしましょう。最後までご視聴 いただきありがとうございました。 バス