Sea Breeze Агаларова: красивая реклама или выгодная инвестиция? transcript

Друзья, добрый день. Я думаю, что многие из вас, как и я, видели большое количество подкастов на Ютубе. Instagram Имина Агаларова, про город курорт Сибриз. Много рекламы, большие проекты там строятся. То есть это казино, насыпные острова, много жилья, большой лайнер строится. Что же это за проект? Потому что часто упоминается о том, что стоит туда, в том числе и инвестировать, можно купить на раннем этапе, перепродать. Я специально полетел в Себриз для того, чтобы с Маму чуть подробнее разобраться. и своими мыслями поделиться с вами. То есть мы в рамках этого видео разберём, что мне понравилось, почему я считаю, что может быть это кому-то подойдёт инвестиции в Tблиз и какие есть обратные стороны, о которых не принято говорить, какие есть минусы, очень важные риски, которые стоит также вам учитывать. Исходя из этого, вы сможете уже посмотреть видео и для себя понять, стоит ли вам рассматривать недвижимость вблизи или не стоит её рассматривать, учитывая все возможные нюансы, особенности, связанные с этим проектом. И сначала давайте поговорим в целом о том, что я своими глазами увидел, что меня больше всего впечатлило, что мне понравилось, а затем уже перейдём к основным особенностям, нюансам, рискам и так далее. И первое, вот на что мы обратили внимание в Себризе. Вот мы приехали к гранд-отелю, это уже такая готовая часть, самые первые очереди там были построены. Это то, сколько там озеленения. То есть очень приятно понимая, что все эти деревья, все эти кустарники были куплены. Когда едешь по дороге, видишь это пустынное поля, да, но когда попадаешь в Сибриз, особенно вот в жилые кластеры, мы там прогулялись по Лайтхаусу, мы прогулялись по части, где находятся виллы. Это уже там они 5-10 лет функционируют. И, конечно же, очень приятно, понимая особенно, как это дорого. Респект за то, что уделили этому внимание, потому что создаёт действительно классную атмосферу. И когда вот мы гуляли по улочкам, специально заходили в дворы и смотрели, сколько людей там отдыхает, мы на это большое внимание обращали. То есть классные, на самом деле, жилые комплексы построены. Ну это вот если бы, например, находилась где-нибудь там в Сочи, стоило бы там, ну, раз в четыре, в пять, наверное, дороже. Понятно, что у Имина Агаларова, да, в целом у семьи там, в том числе Араза Агаларова, есть, ну, просто огромнейший опыт. На всём СНГ тяжело найти более опытного девелопера. И, конечно же, проекты, которые там были построены даже 3 5-7 лет назад, они до сих пор, ну, на хорошем уровне. Гранд отель, например, лобби. Приятно там находиться действительно, ну, ты заходишь в лобби и может показаться, что ты где-то, например, в хорошем отеле в Дубае находишься. Да. Также и про жилые комплексы. То есть когда мы, допустим, заходили на территорию проектов, там обязательно есть бассейны. И в бассейнах, кстати, очень многие отдыхают, чаще даже в бассейнах, нежели на пляже. местных много, детей много, там большое количество мне понравилось также и детских площадок было на все территории Себризы, причём они так под навесом, чтобы под солнцем, да, не находиться. В общем, в этом плане, конечно же, плюс озеленение, инфраструктура и сам уровень жилья, потому что средняя цена, которую нам озвучивали в офисе продаж, 2.000 долларов за квадратный метр без отделки. Если мы говорим про отделку, можно у девелопера её дозаказать, и там цена будет порядка 800 долларов, 700 долларов. То есть вот на это можно ориентироваться, когда мы говорим про минимальный по стоимости объект. И второе, конечно, что удивляет - это масштабы самого курорта. То есть мы вообще думали, что мы будем гулять там пешком. От гранд отеля мы шли пешком доки Бич, Club известный, в том числе есть в Дубае свой NЧ, наверное, один из лучших бичкбов. И то, что его сделали на территории Себриза, ну, конечно же, это большой плюс. На хорошем уровне классный ресторан с бассейном на первой линии. В общем, такой классный премиальный отдых. И когда мы шли пешком, мы очень сильно устали. Мы понимали, что, ну, территория просто огромная. И передвигаться просто пешком по ней задача непростая, особенно в жару. Вот поэтому там часто вот можно видеть, что а как такси либо многие арендуют гольфкары, берут и на них вот, в общем, передвигаются. Мне вот единственное, что стало интересно, почему они не сделают как такую, ну, условно, общественный автобус, да, вот большой, заказать баги, чтобы он там раз там, не знаю, в 30 минут просто по территории проезжался. Это не так дорого там взять три-четыре этих баги. Так, например, в городе Нуваану реализовано. Заказали буквально там пять-шесть этих автобусов, и они вот так по территории разъезжают. Это очень комфортно, потому что когда, допустим, я как турист приезжаю, у меня там, ну, сразу, может быть, сложно будет там арендовать, понять, где стоит взять этот баги, как они там поймать такси и так далее. А если они просто по территории ходят, учитывая, сколько денег уже вложено в этот проект, это, конечно же, было бы точно не лишним. Отдельно стоит упнуть, конечно, людей, которые посещают Сибриз. Мы заходили в рестораны, находились в отеле, гуляли там по пляжной линии. И он сейчас вот выглядит, особенно когда мы говорим про людей, которые там постоянно живут, как такой премиальный город. И большая часть, э, местных жителей, граждан Азербайджана, тех, кто живёт в Баку, именно обеспеченных людей, они там отдыхают. Это можно увидеть там по машинам, которые останавливаются на парковке, в целом по людям. То есть видно, что там, э, собирается такая, ну, обеспеченная аудитория. На самом деле, я даже и не задумывался об этом. Но потом, когда я уже приехал Покуп, мне многие звонили, говорили: "Ну, вообще, как к русским относится, может быть, ещё что-то". И вот максимально приветливо, максимально гостеприимно встречали и там в Себризе, естественно, да, и в самом городе Баку. То есть у меня вот большое впечатление оставил сам отдых мой в Азербайджане. И мне кажется, что мало людей, в принципе, знают об Азербайджане, потому что мне там максимально понравилось в Баку и кухня, и максимально приятные, гостеприимные люди. Кстати, что интересно, и взрослое поколение говорят по-русски тоже, что очень, ну, и удобно, и комфортно, да, для, например, для нас. Ну, также и молодёжь, например, да, молодёжь, может быть, не так хорошо говорит по-русски, но всё равно все максимально на улыбках, да, как-то пытаемся друг другу объяснить. Кстати говоря, если, например, не говорят по-русски, то часто там молодёжь, например, говорит уже по-английски, то есть что тоже удобно. Я даже когда гулял вот и случайно зашёл на территорию вокзала, там, ну, понятно, что у вокзала такое место, где постоянно шум, гам, курки, грязь и так далее, максимально чисто, максимально зелено. В общем, над общественными территориями и вообще над самим городом видно, что максимально ухаживают. И это, конечно же, создаёт классное впечатление. Даже когда делаешь фотографии, например, вот у меня друг сделал фотографию, выложил её в Instagram и не стал говорить, что это Баку. Многим показалось, что это Париж, потому что очень классно выглядит историческая часть города. Ну, также мы же даже, когда думаем об инвестициях, всё равно предполагаем, что мы когда-то будем приезжать и насколько нам будет там комфортно находиться, да, есть ли чем заняться в городе. Баку в этом плане, конечно же, обладает всем необходимым. И очень классные рестораны тоже открываются новые высокого уровня. Хорошие отели, то есть Marрио, For Seasons, Ris Carlton, всё имеется. И это, конечно же, большой плюс. Возвращаясь в Сибрис, мы когда гуляли, в том числе и территории, где находятся виллы, нам, конечно же, вот это очень сильно впечатлило. То есть это напоминает посёлок, кто знает, о Галаров Estate в Московской области. Там, конечно, поменьше территории вилл, да, и там, может быть, повыше плотность, но всё равно видно, что тот, кто стоит за этим проектом, имеет очень хорошую насмотренность и большой опыт. И вот уже переходя тоже к важному плюсу, это то, что порядка 80-85% покупателей недвижимости в ОБРИЗ - это граждане Азербайджана. Это большой плюс, потому что когда спрос основной формируют иностранные покупатели, это создаёт дополнительный риск тому, что вдруг там, не дай бог, какая-то там пандемия, да, либо какой-то там политический кризис в стране, то, конечно же, это очень сильно влияет на потенциальные продажи. А когда у вас спрос формируется местными, то у вас и выше ликвидность на вторичном рынке, например, потому что есть люди, которые покупают для жизни, да, я думаю, многие из Баку, в том числе будут переезжать в дальнейшем, там, ближайшие 3-5 лет в Сибриз. Ну, уже сейчас есть местные жители там, но я думаю, что волна там основная миграция будет уже сильно позже, когда появится вся необходимая самодостаточная инфраструктура и не будет необходимости там часто приезжать в Баку. И то, что много местных покупает - это большой плюс. Во-первых, местные разбираются в рынке, как правило, сильно лучше, чем иностранцы. Да, если они увидели то, что действительно есть в этом смысл и экономический, и там можно проживать, то это о чём-то договорит. И у вас есть понимание, кто-то аудитории, которая будет у вас потом покупать недвижимость на вторичном рынке, потому что если только покупают ли инвестиции там иностранные граждане, что потом делают на вторичке с этой недвижимостью, не совсем понятно. Если бы я, например, жил в Баку и у меня была бы [откашливается] финансовая возможность, я бы точно бы хотел иметь себе квартиру даже сейчас в Обризыве. То есть, например, на выходные приезжать, летом отдыхать, останавливаться у себя там в квартире и потом идти пользоваться инфраструктурой, бичклабами, ресторанами, пляжем. Почему бы и нет? При этом основной вопрос, когда мы говорим про иностранных покупателей, на сегодняшний день стоит ли им приобретать недвижимость? Потому что часто, что мы видим в подкастах, это то, что вот 2т 4 года и всё уже заживёт, всё будет построено и будет максимально комфортно. >> Я тебе так скажу, через 3 года >> Угу. >> вот вся эта пустота здесь будут готовые здания. >> Исходя из того, что я видел, это очень оптимистичные сроки. И мне кажется, что надо закладывать, будучи там инвестором в недвижимость, срок выхода из объекта, например, либо срок, когда он выйдет на своё там максимальное значение или вам там будет комфортно отдыхать. это минимум пять, а скорее даже 7-8 лет, исходя из того, что мы видели по тому, что построено и что запланировано, ну, построено там, наверное, максимум там, условно, 10%. Сейчас очень много проектов находится на этапе строительства, на этапе идеи. Из интересных моментов, когда мы ездили по территории Сибириз, мы специально заходили и на те очереди, которые ещё строятся. И стройка там не велась. И нас это очень сильно удивило, потому что есть объекты, которые уже конструктив полностью готов, уже стёкла стоят и можно, например, выполнять там чистовую отделку. Если, например, основным вопросом является то, что а это будет соба дополнительный шум идискомфорт для тех, кто отдыхает в Сибризе, я думаю, что это можно понять, но вы тоже должны учитывать, что если в течение года, например, там 4 месяца не ведётся стройка, то стройки, соответственно, из-за этого могут быть потенциально смещены. В общем, это вот такой вопрос, потому что стоит много кранов, но они там почти все не работали, да, и это то, что требует дополнительного уточнения. Если кто-то из вас там, я уверен, глубже погружены вопрос строительства, да, и темпов стройки проекта, то, пожалуйста, поделитесь, потому что мы даже заходили ещё на самые дальние часть, уже ближе к территории, где строится казино, и там особо активно работы не вились. Ну, то есть мы видели каких-то строителей, да, мы видели, что там ездят грузовики, но всё равно оставалось пещение, будто бы либо строителей не хватает, либо же специально летом стройка не ведётся. И я могу понять, если специально они летом работы не ведут для того, чтобы было, ну, комфортнее отдыхать, либо, может быть, у них администрация есть, например, определённые ограничения по строительству летом. В общем, этот вопрос, который требует дополнительного уточнения, потому что вот исходя из нашей коммуникации с отделом продаж, действительно летом работы не ведутся, но есть просто часть корпусов, которые дальше уже от курортной части, от мест, где отдыхают жители, и там всё равно не сказать, чтобы как-то сильно велись работы. И мы бы, в принципе, наверное, на это внимание обращали, если бы видели в открытом доступе отчёты по ходу строительства. Я думаю, многие знают, что часто застройщики там на Ютубе а выкладывают там ежемесячно, может быть, ежеквартально отчёты постройки. То есть вы там приобретаете в каком-нибудь там жилом комплексе свой объект, да, и видите, что вот постоянно, например, вот зимой, условно, там был котлован, а летом уже там начинаются активно-конструктивные работы, уже, допустим, до второго-третьего этажа был поднят корпус. Здесь же вот именно этой прозрачности мне, к сожалению, не хватило. Может быть, действительно, темпы очень высокие, строительства осенью, зимой и весной или летом конкретно, когда мы были, там по каким-то причинам стройка не велась. Но вот если бы мы видели бы в каком-то открытом доступе отчёт по ходу стройки, то, конечно же, нам было бы сильно проще понять. И даже для инвестора, который хочет приобрести недвижимость, он желает видеть, особенно когда покупает в последних очередях, как ведёт строительство, какими реальными темпами. Потому что понятно, если мы зайдём на все подкасты, да, на Ютубе, которые записаны с именно Магаларовым, тот припечение, что, ну, действительно, там масштабная стройка, просто огромное количество экранов, работы ведутся активно. Но когда мы туда приехали, это, конечно же, нас очень сильно удивило. Это вопрос, который требует дополнительного утощения. Я не говорю, что стройка там вообще не ведётся, да, и что там деньги закончились и сейчас ищут новых инвесторов. Нет, ни в коем случае. Просто это тот момент, который важно поработать. Если вы, например, вот уже сейчас сезон докачивается, может быть, в сентябре, в октябре запланируете просмотр. Вот на этот момент просто обратите внимание. Если там стройка уже активно ведётся, то тогда, в принципе, этот вопрос уже можно закрыть. Важный момент заключается в том, что CБИС он, например, с первой фазы, когда там в основном было малоэтажное строительство, то есть это виллы, потом, может быть, корпуса небольшие, там семь-восемь этажей, да, и чем мы видим дальше, тем уже там появляются какие-то высотки, да, там большие уже здания на 10, 15-20 этажей, там небоскрёб, который на нос в том острове, и плотность, она будет увеличиваться. И, соответственно, это важно закладывать для вас, как для потенциального покупателя, то, что чем сложнее, чем больше проект, тем больше этажи запланирова, тем выше риски потенциальных там задержек, сроков сдачи. Для меня, например, сильно более понятным является взять что-то в малоэтажном корпусе, благо а есть по хорошей стоимости предложения вот что-то в первой фазе. То есть, когда я понимаю, что я приобретаю объект, может быть, даже и на этапе стройки, если там на вторичку не получается, нужна, например, отсрочка, но что-то, что плюс-минус уже девелопер реализовывал, нежели идти в проект на насыпном острове, например, какая-нибудь башня, да, либо там вот тоже есть Брабус новый, он сильно более сложный проект и с точки зрения инженерии, того, какого конструктив должен быть у этого здания, выполнения чистовых работ. И вот масштабы проекта, на самом деле, они очень, ну, вдохновляют, и ты понимаешь, что действительно такое место, как Сибриз, - это будет, ну, большая точка протяжениние и такой мастхв для каждого, кто приезжает в Баку, в Азербайджан, обязательно посмотреть, что происходит в Сибризе. Например, я вот тоже пример человека, который, может быть, и не посетил бы ку, ну, просто потому что мало о нём слышал, как о месте. И когда увидел множество рекламных роликов, мне стало интересно посетить Сибриз, и я заодно, конечно же, посетил Баку и очень вдохновился. мне очень понравилось. Я обязательно хочу туда ещё вернуться, может быть чуть позже. И вот такие проекты Актист, они на уровне государства, конечно же, являются, ну, стратегически важными местами, потому что действительно формируют, в том числе и облик страны, да, и являются большой точкой прижения, особенно такие вещи, как казино, как насыпной остров. Это, ну, стоит очень много внимания к этому месту. И вот эти масштабы - это, конечно же, большой плюс. И хочется быть причастным к такому масштабному, классному проекту. Но это опять же и минус, потому что когда вы как инвестор, вы должны смотреть на такую базовую вещь, как там спрос и предложения, и когда у вас предложение постоянно растёт, растёт, преоблюдвижимости надеяться на то, что у вас будет сильный прирост стоимости, очень сложно, потому что вы не сможете продавать свой объект, купив, например, его там сейчас за 2.000 долларов за квадратный метр, потом продать за пять, потому что будут потом новые очереди, которые также будут стоить 2.000 долларов. и потенциальному новому покупателю. Зачем покупать у вас за пять, за шесть, когда есть новая очередь за 2.000? И, соответственно, вот постоянный рост нового предложения, конечно же, ограничивает спрос. Сейчас там речь идёт уже там олутора тысяча гетар а территории там до 2 2.000 заходит. То есть там более дальние планы - это Формула-1, на которой будет также на насыпных островах. В общем, там масштабы очень серьёзные. И, конечно же, это дополнительный риск. Во-первых, и задержек сроков сдачи, потому что всем этим управлять, менеджерить процессами в таких больших проектах очень сложно. И вот, наверное, самый близкий пример - это Дубай. В начале нулевых годов шейхи рассказывали о том, что вот у нас будет самая высокая башня в мире Бушхалифа, когда у нас будет насыпной остров, когда планировали все эти масштабнейшие проекты. Может быть, кто-то и скепически к этому относился, да, как там где-то я сейчас, например, к Себриза, но по итогу их реализовали. Наверное, важным моментом является то, что это всё происходило с большой поддержкой государства, и в основном государственные деньги участвовали в создании этого проекта. В этих больших проектах, которые мы видели в Дубае, сроки реализации, ну, например, возьмём там Палм Джмейра, да, 500 га ориентировочная площадь этих выступных островов. И только сейчас, то есть спустя там 15-20 лет, мы видим то, что действительно уже большинство участков занято, там уже находятся виллы, отели и нету какой-то постоянной стройки. Есть вот территория новая, называется Крикхарбор, да, остров. Плюс есть уже основная часть, где планируется уже новые территории осваивать застройщиками МАР. И даже там мы видим, что сроки реализации там 10-15 лет. И когда мы здесь сейчас видим, например, с вами то, что 3-4 года и уже можно будет перепродать или уже там через 2 года можно будет сдавать недвижимость в аренду, получать высокую прибыль, я считаю, с учётом масштаба этого проекта и всего того, что запланировано, это очень оптимистичные сроки, особенно когда вы заходите на старте продаж, на преселе, потому что, ну, в основном, что продают идею покупать на пресейле, да, потому что для, ну, девелопера жизненно важно продать на старте продаж для того, чтобы за счёт этих денег строить. Так, в принципе, работает девелопмент по всему миру. Если вы заходите сейчас на самом старте продаж и особенно в какие-то масштабные большие проекты, которые планируют реализовать там через 3-4 года, я думаю, что основной риск не в том, что там вдруг не достроит, да. Я думаю, что учитывая и опыт, и значимость этого проекта, основной риск - это то, что могут его задержать. И действительно, я бы заходил бы в что-то более такое камерное, небольшое с точки зрения и сложности реализации, нежели в какие-то самые далёкие перспективы. И говоря о следующем риске - это, конечно, ваша защищённость как инвестора. Исходя из того, что мы видим, первое, у застройщика в Сепризе есть возможность на 12 месяцев позже сдать ваш проект, нежели они планируют, там пишут, допустим, в презентациях или ещё где-то. Но далее, что после этого следует? Какие штрафные санкции платит девелопер? И здесь в, я так понимаю, в стандартном договоре не предусмотрены какие-то, в принципе, штрафы со стороны застройщика, если он нарушает сроки сдачи. Также в проекте Сиблис не предусмотрена рассрочка, привязана к этапам строительства. Это вот такой формат, когда вы сильно более защены, потому что бывает так, что у вас рассрочка, например, на 2 года, и проект девелопер планирует построить за 2 года, но там происходят задержки, и в итоге проект там построили через 4 через 5 лет, а вы свои деньги на 2-3 года заморозили. Это, конечно, нехорошо. И из-за этого в идеале привязываются к этапам стройки, но в базовой это не предусмотрено. В проекте это тоже можно где-то, наверное, понять. И в Эмиратах большинство девелоперов не дают возможность привязки к этапам стройки там в России, там на других рынках недвижимости. То есть это часто вопрос переговоров где-то хорошо, если получится голосовать и надо пробовать это согласовывать, да, не получится, просто понимаете, что вот у вас есть такой вот определённый риск, подбираете проекты, которые обладают в меньшей степени этим риском, особенно когда мы говорим про такие рынки и Азербайджан, в том числе, где нету искровых счетов. И, конечно же, тут особенно важно внимательно подходить к вопросу договора, надёжности девелоперских компании и так далее. И ключевой вопрос - это хватит ли такого количества покупателей, хватит ли спроса для того, чтобы поглощать всё то новое предложение, которое появляется. Вот проект Финансировано большое количество. Возьмём как пример, там двадцать восьмой, там двадцать седьмой год запланировано, например, 50.000 новых квартир на старте продаж. Если будет куплено, например, только 20.000 тысяч объектов недвижимости, то что остаётся девелоперу? Либо какие-то очереди отменять, либо же, соответственно, ждать, когда накопит 100 пул покупатель того, чтобы за счёт этих денег начать стройку. И после этого уже там мы видели огромное количество таких вот примеров. Начинаются там задержки, начинаются там где-то упрощения, а, самого проекта, потому что не было продан столько Windowн, сколько нужно, и девелопер уже идёт на то, что делать где-то чуть проще, там лобби, общественное пространство, внутреннюю часовую отделку. Либо, в принципе, проект может не быть, он может быть не достроен, но как такой самый, наверное, крайний сценарий, на в который я, честно говоря, не сильно верю. И, конечно, когда у вас сильно растёт проект, есть дополнительный риск расфокуса, потому что себриз есть сам по себе уже как огромный проект в Азербайджане, также запланирован в Узбекистане, Черногории, он активно так разрастается. И я думаю, неспростая именно Голара большую часть времени проводит именно живя в Себризе, постоянно пощая стройки, потому что личное участие и нахождение прямо в полях, да, что называется, оно очень важно для того, чтобы контролировать все процессы. Но когда ондер сам по себе разрастается так быстро, но ещё и в других странах начинает появляться, то вот тут как раз-таки уже может быть такой риск расфокуса, неправильное делегирование людям. И из-за этого, конечно же, сам проект может не быть реализован в тех темпах и того качества, который изначально подразумевался. И тоже важный нюанс, который стоит отметить, это то, что а большинство объектов сдаётся без отделки в черновом виде, потому что в основном покупают, а, как я уже сказал рание местные жители, они там имеют там свои предпочтения, например, по отделке. Кто-то, может быть, хочет сэкономит, например, на отделке. И из-за этого все корпуса мы видим, что идут почти все без отделки. Можно отдельно докупить у застройщика полностью с мебелью, с техникой за там небольшие деньги взять объект. Но если мы опять же говорим про то, когда объект уже заживёт и когда вы сможете его сдавать там, например, на паукинге, на Rnbnb либо помесячно, это сразу же два примерно там полтора года от момента сдачи объекта, потому что вы ждёте условно 3-4 года, когда объект будет сдан, потом ещё полтора-2 года вам мост уже начинает потихоньку сдачу, но всё равно это будет определённая причина для вас делать цену ниже, потому что для гостя будет выбор, либо мне заселиться в отель, где сразу всё готово, где всё понятно, где нет каких-то проблем. с ремонтами, либо же я заселяюсь в какую-то квартиру, которая сдаётся, например, а, на букинге, но при этом постоянно какие-то ремонтные работы. Один там сосед сразу же приступил к работе, у второго там через только год появилось желание там и возможности начать работу. Он там в лифте постоянно встречается с строителями и так далее. конечно, стоит дискомфорт и любой объект, который сдаётся на RnBNB, всегда должен стоимость, делать цену низкую и писать там в комментариях о том, что вот имеете в виду, что в виду строительные работы, просим за это простить, ээ, там и так далее. В целом, когда а проект на 2-3 года и он сильно зависит от одного человека, это нормально. Но когда запланирована настолько большая масштабная фрактура, там 5, 10-15 лет вперёд, и вы зависите от одного человека, это может создать как раз-таки тоже такие, ну, возможные дополнительные для вас риски. И если вдруг там, не дай бог, что-то произойдёт, там человек может перегореть проектом, да, либо сместить фокус, например, то надо, чтобы кто-то потом уже до ума доводил а все эти обещания. Но когда нет единого визионера, который стоит за этим проектом, который им горит, это, конечно, уже получается не так, как, возможно, изначально было запланировано. Но очевидный нюанс, который, я думаю, многие из вас знают - это то, что себриз сейчас особенно подвержен высокой сезонности. А я думаю, основной задачей и то здорово, что на это внимание большое обращают, это то, что нужно создать эти себлис круглогодично. Торговые центры и школы уже сейчас функционируют. может быть её расширяет, там делает какие-то детские сады, делает всю необходимую штубриз был таким автономным местом круглый год. И тогда, конечно же, это сильно поможет даже потенциальным инвесторам сдавать внесезон, например, в длительную аренду. Почему бы и нет? А сейчас мы видим то, что вот есть ограниченный период времени только лето, когда потенциальный там покупатель недвижимости может заработать, сдавая свой объект. И переходя к сдаче в аренду, основная идея какая? То есть ты покупаешь себе квартиру на курорте, сдаёшь её в аренду, в какое-то время приезжаешь, живёшь сам. Что меня очень сильно удивило, это когда я хотел остановиться в Себризе, а я зашёл на букиing на RNBNB и не увидел там, в принципе, отелей, которыми управляет Сибрис, хотя я знал, что они есть. Есть там как минимум гранд отель. Странно, потому что, ну, для любого отеля там, мы когда в Баку останавливались также там и For Seasons, и Марио, и там Рис Карлтон, везде в мире отели публикуются на букинге RBMB, потому что там большой пласт аудитории собран. И при этом кто-то может сказать: "Мы специально там не публикуемся для того, чтобы там не платить комиссию этим агрегаторам". Да. Но это очень такой странный аргумент, потому что можно всегда поставить цену чуть выше на букинге и как раз-таки эту комиссию заложить в стоимость ночи. напрямую. Кто хочет вот заходить на сайт, он там видит цену без учёта этих комиссий букинга и Rnbnb. Это происходит для того, чтобы показать, во-первых, что у нас очень высокая ставка. И я когда зашёл на сайт cбриз, увидел, что там, ну, номера стандартные сдаются там по 300-350 долларов. Я удивился, на самом деле, потому что for Season сдаются за те же деньги в Баку. Часто это происходит. Почему? То есть хочется потенциальному инвестору, потому что Сибри зарабатывают в основном сейчас. И очень важно привлекать деньги, которые идут от инвесторов. покупающих недвижимость показать, что у нас высокая ставка арендная. Смотрите, и вы примерно за те же деньги будете сдавать. У нас студия сдаётся там за 300 долларов в сутки, например. И вторая причина, почему часто не публикусь на букинге RNBNB, потому что там можно ставить отзыв. То есть, когда вы там не публикуетесь, у вас только есть сайт, там ты отзыв не оставишь. И человек, который хочет купить недвижимость, он заходит на сайт Себриза и смотрит: "Ничего себе, так дорого сдаётся студии". Но не может почитать отзывы. А отзывы только у участников, которые публикуют свои объявления на этих же вот всех площадках. Специально ли они не публикуются на букинге RNBNB? Потому что боятся, что когда они ставят такую высокую цену, 300 долларов, например, 350, то потенциальные гости и будут оценивать этот номер, исходя из этой стоимости. И тогда, соответственно, могут быть негативные отзывы. Может быть, сам-то отель хороший, но когда он сдаётся там в два раза, там в три раза дороже ожидаемой, предполагаемой цены, конечно же, каждый задаст вопрос. Ну, как бы, наверное, он где-то не соответствует этой цене. Вот. И, возможно, сейчас как раз-таки та ситуация, для которой искусственно стоит высокая цена, при этом не публикуется на букинге RNBNB, чтобы человек не мог зайти, увидеть реальные отзывы там посетители, что они вообще думают там об управляющую компанию, об отеле и насколько он соответствует этой стоимости. Сразу скажу, я не утверждаю, что это так, но просто хотелось бы понять, ну, логику, почему отели не публикуются на этих площадках. Потому что 80% потенциальных броней, как правило, вот я общался с многими ательерами, например, там по странам и по Эмиратам, и по Бале, приходят из этих площадок, там Агада, Booking RNBNB. Но то, что здесь они не публикуются, это вызвало у меня, по крайней мере, определённые вопросы и сомнения, из-за чего это происходит. Касательно сдачи в арену, что мы можем с вами, ну, сами сделать, мы открываем RnBNB сайт и хотим проверить, почём реально сдаются объекты и какая у них заполняемость. Вот мы открываем для примера с вами а Баку и видим то, что здесь большое количество объявлений. То есть смотрите, здесь вот квартира там 150 отзывов, 170 отзывов, 26 отзывов. Большое количество в целом квартир, которые можно арендовать. Ну, возьмём просто самую там любую попавшуюся, откроем там условно третью с вами страничку, откроем эту квартиру, да. И что мы можем с вами увидеть? Во-первых, цена, по которой сдаётся 55 долларов в сутки. И что главное - это увидеть заполняемость. То есть тут мы видим с вами то, что август практически весь забронирован, и сентябрь тоже очень активно бронируется. Ну просто любую вот, не знаю, пусть вот эта вот будет квартира. Тоже с вами открываем заполняемость. Ну тоже, то есть вот в сентябре есть 4 дня свободных и сейчас вот в августе а ближайшие 4 дня заняты, а остальные дни свободны. И в целом, вот мы даже заходим на четвёртую страницу и видим, ну, большое количество квартир. Везде там реальные отзывы 20, 50, 70 отзыв, 200 отзывов, например. Квартир реально много. А заходим, условно, вот тоже, да, смотрим. 87 долларов в сутки, тоже сентябрь наполовину забронирован. И август тоже очень сильно забронирован. И вот, ну, в принципе, да, хорошая квартира, которая сдаётся на букинге в Баку. Далее мы открываем с вами, а, Сибриз. Вы тоже сами можете сделать, проверить. Ну, давайте, наверное, Сибриз. Бич, да, Нардаран. 21 22 августа. Ну, условно на неделю вперёд. И посмотрим, что у нас здесь имеется. Как сказал ранее, здесь нету отелей, которые управляются напрямую сбризом, но есть вот объекты, которые а уже частники сдают. И вот на что я обратил внимание, это то, что здесь вот практически все объявления новые, то есть нету квартир, которые имеют хотя бы там 30-50 отзывов. То есть есть какое-то небольшое количество отзывов. Ну вот, например, у нас тут а квартира, пять отзывов у неё, да? Давайте её посмотрим с вами. То есть что нам надо посмотреть? Во-первых, цена в сутки очень хорошая стоимость, 155 долларов в сутки - это односпальная, я так понимаю, квартира. И давайте посмотрим с вами на заполняемость. То есть здесь мы видим то, что весь сентябрь свободный, и в августе вот только ближайшие, получается, 4 дня а заняты. И при этом мы с вами открыли квартиру, у которой больше всего отзывов, да? Вот посмотрим с вами следующую квартиру. Также 115 долларов в сутки. То есть в целом ставки хорошие, сильно выше, чем мы видим а в Баку. При этом все даты абсолютно свободны. И мы понимаем, что RnBNB он нам преимущественно показывает самые популярные объявления. Здесь же, ну вот они все идут новые, новые, новые, новые. Новые что значит? То есть люди ещё не останавливались здесь, а не оставляли свои отзывы. И ситуация складывается так, то что на сегодняшний день, когда ещё очень мало жилья сдано из того, что запланировано, а мы видим то, что все даты практически свободны. Вот тоже мы открыли вилу с вами 200 долларов в сутки. Это White Will. И что у нас здесь? Также весь сентябрь свободен. А, ну понятно, уже такой начинается низкий сезон, но август тоже самое. То есть у нас в августе буквально 4 дня забронировано. И вот так я прошёлся там, не знаю, объявление 30, наверное, открыл. Везде ситуация такая, то что очень редко останавливаются и практически нет отзыв. Если опять же у кого-то есть комментарии на этот счёт, то тоже поделитесь. Будет интересно почитать. Сейчас, возможно, тут лучше работает помесячная аренда, то есть и на ней можно зарабатывать деньги. Но когда мы говорим про RNBNB, вот тоже открыли хорошую квартиру. И вот ставка 215 долларов в сутки, все даты свободны. Почему не бронируют, мне не очень понятно, если честно. Возможно, люди ставят высокие цены, понимая, что если кто-то за эти деньги забронирует, то не проблема там доехать, например, там передать ключи, сдать в аренду, да, остальное время не сильно хотят сдавать. Вот, кстати, тоже видите, интересный вариант. А здесь уже ситуация иная совсем. Опять же, эти даты могут быть забронированы, может быть, а сам собственник их закрыл, потому что будет там условно проживать. Здесь, э, в принципе, хорошо идут бронирования по 240 долларов в сутки. То есть, какой мы можем сделать свой вывод? Ставки летом высокие на букинге R&BNB, но по заполняемости, по тому, сколько свободных номеров, можем предположить, что сейчас заполняемость в хороший сезон не самая интересная. Продолжаю листать, все даты свободные. обязательно тоже сами сделайте вот подобный эксперимент и сравните, условно, если вы там, не знаю, рассматриваете недвижимость где-то в другом месте, как там обстоят ситуация. Кстати, вот интересно, какой сильный ценовой разброс. Мы тоже на это внимание обратили. То есть есть вот, например, за 50 долларов квартира здесь больш три даже спальни мы с вами видим 50 долларов в сутки, новое объявление и все даты свободные. То есть очень странно формируется стоимость сейчас на букинге Rnbnb. Теперь давайте поговорим про то, что я бы точно бы не рассматривался бризе и что я думаю, что будет интересной потенциальной покупкой. Первое - это я бы не брал бы студии. Сейчас запланировано, особенно на насыпном острове, огромное количество отелей. Конкурировать вам придётся именно с этими отелями. А я напомню, у вас очень много сейчас покупают студии, большое предложение, плюс ремонтные работы, которые надо не забывать, и плюс у студии нету покупателей на вторичном рынке. То есть вы можете с этой инвестицией очень надолго зависнуть, потому что студии покупают и потом перепродают кому? Инвесторам, которые ищут хорошую доходность арендную. То есть если у вас, например, квартира там две-три-четыре спальни, её могут купить люди для жизни на вторичном рынке. Но когда у вас студия, она, ну, мало кому может подойти. Я бы не покупал в самых последних фазах, потому что там уже плотность строительства сильно выше, уже находится высотки. В первой фазе всё-таки там уже малоэтажные корпуса, и это, мне кажется, более интересно, особенно когда вот про территорию рядом с Мариной. Там, кстати, за ней есть с данной очереди, если вам нужна вторичка, мне кажется, это будет очень интересная история. Вот за Мариной взять готовые квартиры там и бассейны. И они выглядят визуально очень классно. И по территории находятся, то есть в первой фазе вам и до начала, там, где грант отель, идти, в принципе, там недалеко, но и при этом вы находитесь уже в развитой достаточной инфраструктуре. И плюс ещё много всего интересного будет построено там. Вот эта вот середина, первая фаза, мне кажется, хорошее место для того, чтобы взять себе недвижимость для жизни, либо под сдачу в аренду. И, конечно же, стоит обращать внимание на видовые характеристики, потому что люди, которым будете сдавать недвижимость в аренду, либо кто будет покупать, они почему, ну, вообще любят бриц, потому что рядом Каспийское море, и они хотят кая, может быть, мечта, идея каждого - это жить в квартире там либо на вилле с видом на море. И я думаю, что стоит переплатить для того, чтобы иметь более ликвидный объект, особенно на букинге RnBNB. Люди смотрят фотографии. Если есть Ocean Viw, то, конечно же, они в первую очередь будут бронировать именно ваш объект. Поэтому я думаю, что стоит переплатить где-то, по 15, где-то даже 20% для того, чтобы у вас был хороший вид на морю. Но при этом смотрите, что на участке перед этим морем, если там риски потенциальные того, что там застроят корпус, например, и у вас этого вида не будет. Краткуй ещё хочу сделать снос касательно экономики Азербайджана, потому что и каждому там иностранному инвестору важно посмотреть, что происходит в стране с экономикой, да, то растёт, падает, что происходит с населением, что происходит с инфляцией и так далее. Потому что если эти показатели все очень низкие, плохие, то, конечно же, это не даст вам потенциальной перспективы для вашего объекта недвижимости, потому что когда экономика растёт, когда население растёт, спрос недвижимость увеличивается, да, и люди готовы больше платить за аренду, они готовы дороже покупать недвижимости и так далее. Ну, это такое базовые какие-то вещи, которые мы можем с вами посмотреть. Мы с вами возьмём темпы роста экономики за последние 10 лет, прирост населения за последние 10 лет и уровень инфляции за последние также 10 лет. И для сравнения я взял ещё Грузию и Армению как такие две соседние а страны. И первое, мы затрагиваем темпы роста населения а с пятнадцатого по двадцать пятый год. И в Азербайджане население увеличилось с 9 млн 965 до 1025, то есть шесть с небольшим процентов темпа роста населения. Кстати, мы видим тоже интересно, что население Азербайджана больше, чем Армения и Грузия вместе взяты. Да, и темпы роста очень хорошие население. Это, ну, вообще классный показатель. В целом на 0.6% в год растёт население. Далее мы берём с вами темпы роста экономикой. Здесь уже более такие скромные цифры у Азербайджана. То есть по Грузии мы видим 5.4% в год в средний рост ВП, по Армении 4.9% и по Азербайджану 1.3%. В целом хорошо, что есть положительная динамика, да, но в этом плане Грузия- Армения впереди по темпу роста экономики и по уровню инфляции тоже, если мы посмотрим за последние 10 лет инфляция в Азербайджане, она была в целом умеренная, то есть не такая высокая, но повыше, чем в Грузии и в Армении. То есть по Азербайджану у нас было практически 7%, по Грузии 5.1% и по Армении 2.7%. И также важным вопросом является налог. Какой будет налог приобретении недвижимости, при владении недвижимости? Это суммы очень незначительные, действительно низкие. Основной налог, который стоит учитывать, ну, прямо для очень просто скажу. Вот вы физлицо сдаёте физическому лицу, у вас будет 10% в Азербайджане налог, 10% сдачи недвижимости в аренду. Для сравнения, там в Армении тоже 10% он составляет, а в Грузии налоги пониже они 5%. Ну, в целом 10% как бы, ну, не самая большая, но и не самая низкая ставка тоже. Ну, стоит её вам учесть. А когда мы говорим про владение недвижимостью либо про приобретение недвижимости, там есть определённые сборы, но они там абсолютно незначительные, да, если вы перепродаёте недвижимость там спустя там 3 года владения, то у вас тоже дополнительных налогов не возникает. Поэтому в целом здесь вот по налоговой нагрузке я бы сказал, что она какая-то здесь сильно высокая, но опять же не самая низкая. Тоже это важно понимать. В общем и целом подведём итоги. Касательно экономики хорошие. Мы видим здесь темпы. Азербайджан растёт по там всем ключевым показателям. И вот этот вот регион, Южный Кавказ, мне кажется, вот ближайшие там 10-15 лет будет очень хорошо развиваться. Я думаю, что здесь нельзя кого-то конкретно выделить, что вот там Азербайджан там либо же Грузия там впереди по там экономическому росту. Нет, они вот каждой какой-то своей вот определённой категории выделяются, да, но в целом вот регион он очень хорошо растёт. Я думаю, что вот каких-то рисков экономических и сейчас политических рисков, что особенно важно, наше неспокойное время, я не вижу в Азербайджан. И вообще, когда там у человека есть идея купить недвижимость на берегу моря, мы начинаем смотреть, какие в принципе альтернативы. Если мы там кого-то критикуем либо хвалим, надо посмотреть, с чем мы это сравниваем. Берём первое, да, мы возьмём инвестор из России, он смотрит недвижимость, где у нас есть. Ну, возьмём Сочи. И в случае сопоставимого уровня проекты будут стоить примерно в четыре, в пять раз дороже без преувеличения с учётом там первой линии, с учётом качества проектов, которые реализованы, да? Ну, то есть сильно более дорогое у нас получается Сочи. А возьмём с вами, ну, условно Дубай. Если мы говорим про там первую линию, то в Дубае, конечно же, ну, недвижимость, я думаю, что раза в три в 2 с2 будет подороже. хороший, может быть, альтернативый либо таким основным конкурентом, да, с чем часто будут сравнивать, это Батумия в Грузии. И действительно, цены сопоставимые. Тоже можно взять на первой линии примерно там за 150.000 долларов, там 200.000 долларов, там однушку, да, либо какую-то хорошую просторную студию. Опять же здесь кому что больше нравится. Кому-то нравится Батуми, Грузия, кому-то нравится Сибрис. В целом рынок большой, каждому хватит. Поэтому вот, мне кажется, это вот основные конкуренты, которых сравнивать можно друг с другом. где-то больше риска, где-то больше возможностей. Но мне кажется, в целом у Сибриза есть там своя определённая аудитория и покупатели, которые сравнивая, что важно, да, не только потому, что есть там именно Голаров, которым мы доверяем, да, но вот выбирая конкретно там по экономической составляющей и по финансовому потенциалу, могут в принципе для себя тоже выбрать Сибирис. Я не говорю, что это лучше либо хуже, но просто есть определённая там группа людей, которым подошёл бы этот курорт. И я думаю, что обязательно вот если вы планируете приобретать недвижимость, я бы рекомендовал бы приехать, потому что вот у меня была определённая сформированная картина через YouTube, через Instagram, и я приехал, она получилась совсем иной. Что-то меня разочаровало, что-то наоборот меня сильно впечатлило, и у вас будет, ну, понимание, потому что приобретает, потому что объекты очень разные. Цена тоже мне, ну, на первый взгляд показалось немного странно формируется. Где-то, мне кажется, можно было подавать подороже определённые проекты какие-то. наоборот, мне показали слишком там завышенные по стоимости, либо я там увидел какие-то дополнительные риски. Поэтому 100% рекомендую каждому приехать. Я думаю, вы точно классно проведёте время в Баку. Вам очень понравится эта страна и в Сибризе тоже. Вы сами своими глазами можете убедиться, посмотреть и оценить, хорошая ли идея будет в вашем случае инвестировать недвижимость в Сибризи или плохой. Друзья, огромное спасибо за внимание. Если какие-то моменты упустил, может быть, у вас есть своё мнение, обязательно пишите в комментариях. Будет очень интересно почитать. Ну а все свои контакты я оставляю внизу.

Instagram, Telegram. В общем, пишите. Буду рад с каждым из вас оставаться на связи и обсудить потенциальный вопрос, связанный с инвестициями в зарубежную недвижимость.