Cómo Invertir En Inmuebles En España (Con Poco Dinero) transcript

En este vídeo vas a aprender paso a paso y con todo tipo de detalles hacer tu primera inversión inmobiliaria. La inversión inmobiliaria es un tipo de inversión que llama muchísimo la atención, ya que genera ingresos estables todos los meses y que además es considerada una de las inversiones más seguras del mundo. Pero muchas personas piensan que para invertir en inmuebles hace falta tener mucho dinero, pero la realidad es que prácticamente cualquier persona puede invertir en inmuebles.

Y el ejemplo perfecto de esto es Albert. Es una persona normal que ha invertido en varios inmuebles utilizando la deuda apalancándose con el banco. Lo que ha hecho ha sido comprar varios apartamentos. Estos apartamentos los ha puesto en alquiler. Gracias al alquiler paga la hipoteca y además le sobra algo dinero. Por lo tanto, esta situación lo que le genera es que estos apartamentos se le están pagando de forma automática, sin que tenga que hacer nada y además genera miles de euros todos los meses de beneficio para que pueda vivir tanto él como su familia.

En este curso va a explicar la metodología paso a paso de forma seria y profesional, todo basado en datos. Así que sin más dilación, simplemente decir que si el contenido te parece interesante, no dudes en dejar un like. Y dicho esto, empezamos y os dejo con Albert. Hola, ¿qué tal? Soy Albert de vivirdinmuebles.com y he querido hacer este curso con un propósito, hacer el curso de inversión en inmuebles gratuito más completo de YouTube.

Sé que es un reto grande, lo sé, pero mi intención es hacer un curso, además bajado a tierra. Mira, durante estos últimos años he estado invirtiendo en inmuebles y he descubierto algo para mí impactante y es que no hace falta tener un soldazo para comprar pisos que te den unas rentas extra al mes. Esto es algo que yo tenía un poco en mente y igual que mucha gente que no conoce el sector, que se piensa que el tema del inmobiliario es para grandes fortunas, ¿vale?

Y luego veremos en el curso por qué pensamos esto. Obviamente si tienes un sueldazo, llegarás más rápido, no te digo que no, ¿vale? Pero he conocido a muchas personas con sueldos normales, te hablo de 15, 2000 € al mes, que en un plazo razonable de tiempo, puede ser 10 años, tal vez un poco más, tal vez un poco menos, han conseguido generar unas rentas que les pagan su estilo de vida. ¿Cómo es esto posible? Pues eso es lo que vengo a contarte en este curso.

Pero un momento, antes de seguir quiero decirte que he preparado varios recursos que te servirán para poner en práctica lo que comento en este curso. Algunos de ellos son resúmenes de cada módulo, ejemplos de contratos, un Excel que te dice en cuántos años podrías conseguir en tu situación unas rentas extra. Mi consejo es que pongas pausa al vídeo y vayas abajo a la descripción al enlace que te he preparado para que te descargues estos recursos.

Es tan fácil como poner tu email en esta pantalla que ves por aquí abajo, que está en el enlace de la descripción, y directamente te llegarán a tu email todos los recursos asociados al curso. Y por cierto, hay alguna sorpresa que ya descubrirás cuando lo descargues. Dicho esto, seguimos. Antes de empezar el curso, a lo mejor estás pensando, "Vale, pero ¿por qué confiar en ti? ¿No? ¿Por qué vas tú a enseñarme a invertir en inmuebles?" Es una pregunta lícida.

Mi reflexión es que no debes confiar en nadie a ciegas. cuestiona lo que yo te diga y haz tus propias comprobaciones, ¿vale? Pero no des nada por sentado porque muchas veces a mí me ha pasado seguir a algunas personas que en teoría saben mucho sobre este tema o sobre cualquier otro tema y luego cuando profundizas te das cuenta de que oye en tu caso no aplica o eso no es así. Entonces toma con cautela lo que te diga, cuestiónalo y haz tu propia investigación.

Dicho esto, quiero comentarte brevemente mi historia y es que mira, hace unos 8 años tenía mi empleo normal, típico de 8 a 5 de la tarde. Trabajaba como ingeniero desarrollando equipos médicos. La verdad es que me gustaba. Era un trabajo que, bueno, que me sentía realizado, tenía buenas condiciones, no tenía un sueldazo ni mucho menos, pero oye, más o menos me valía para vivir bien. Y como te digo, estaba bastante contento hasta hasta que nació mi hijo y entonces recibí una bofetada de realidad.

Empecé a cuestionarme cosas como, ¿por qué tengo que pedir permiso a alguien para recoger a mi hijo del cole? ¿Cómo es que solo puedo cogerme un mes de vacaciones y tiene que ser en agosto? El caso es que no tener libertad de decisión me mataba. El horario rígido empezó a asfixiarme, así que tomé una decisión bastante drástica y es dejar mi curro, irme a la cola del paro e intentar buscarme la vida online. Obviamente no fue nada fácil.

Imagínate a mi familia, estás loco, tienes un trabajo que te gusta, es bastante estable, ¿para qué te vas a complicar la vida ahora enmarcándote en aventuras que vete tú a saber dónde te llevan? Pero a mí justamente eso me emocionaba. lejos de estar aterrado y y con miedo, que obviamente en ciertos momentos lo tuve, ¿no? Pero bueno, sabía que tenía cierto margen de tiempo para hacer que eso funcionara y me hacía ilusión probar y tener ya capacidad de decisión sobre mi tiempo, ya decidir yo qué hacía en mi día a día, si estaba más tiempo con mi hijo, si estaba hía acompañarlo, si podía tomarme x días de vacaciones, si un día quería trabajar 20 horas y el día cero y el día siguiente cero.

Era ya mi decisión y es verdad que para mi familia pues fue bastante chocante, ¿no? Con un hijo, tal, una situación inestable, pero bueno, hice varios proyectos que tardaron casi 2 años, lo que tenía de paro, en darme sus frutos, pero finalmente salía a flote. Durante ese tiempo ya se empezaba a escuchar el tema de libertad financiera y todo esto. Y a mí fue algo que capturó mi atención. ¿Por qué? Pues muy claro, porque en el mundo online y también el mundo del emprendedor o del autónomo, si quieres llamarlo así, es un mundo bastante inestable.

Entonces, a pesar de que mis proyectos me iban bien y generaba unas rentas interesantes, seguía siendo algo inestable y sabía que el día de mañana podían cambiar las cosas. Entonces, empezó a interesarme el hecho de ver qué podía hacer con ese dinero que iba ahorrando para conseguir unas rentas que fueran más estables y predecibles. Entonces, empecé a estudiar bastante a fondo el tema de finanzas e inversiones. Me volví un friczo y la verdad es que hice mis primeros pinitos invirtiendo en temas de bolsa.

Y te confieso que esto lo hacía así porque despreciaba el mundo de inversión inmobiliaria. Siempre lo había visto asociado a los típicos abuelos devotos del ladrillo con su puro, su Mercedes, que no tienen ni idea de otras inversiones. Y entonces yo pensaba que pues eso, que era un tipo de inversión pues solo apta para personas que no tuvieran mucha idea de inversión, ¿no? Y la verdad es que luego me di cuenta que que la ignorancia es es muy atrevida.

Bueno, fue hace unos 3 años cuando ya entendí bien el potencial de los inmuebles de alquiler. Bueno, quizá algo más, pero es verdad que empecé a invertir hace 3 años. Y sí que es cierto que hoy en día tanto mi pareja como yo tenemos un patrimonio inmobiliario que nos generan unas rentas que nos dan mucha tranquilidad y nos dan esa libertad que buscaba cuando dejé mi curro. A lo mejor te estás preguntando, ¿cuántas rentas?

Pues bueno, no es algo que me sienta muy cómodo diciendo, pero te diré que la suficiente es como para que nosotros dos y nuestros dos hijos vivamos bastante tranquilos y que el dinero no sea ya la principal causa de preocupación. Y a día de hoy, ¿qué estoy haciendo? Pues bueno, además de tener estos inmuebles y gestionarlos, tengo también sigo teniendo varios proyectos online, alguno de ellos ya lo he mencionado en este canal con Adrián.

Lo curioso es que a pesar de tener ya cierta tranquilidad financiera, lejos de hacerme dejar de currar, lo que ha hecho es que me apetezca currar todavía más intensamente, porque al final piensa que cuando tienes esa tranquilidad financiera lo que haces es hacer lo que más te gusta, pero no dejas de trabajar. Eso es imposible. Si eres una persona que ha llegado a cierto punto, posiblemente tengas ya unos valores y unos hábitos.

Y aunque la gente piense que si tuviera rentas me iría a una playa desierta a tumbarme todo el día, la realidad es que esto la gente que lo consigue y yo todos los ejemplos que veo es todo lo contrario. Trabajas más que nunca porque el trabajo ya deja de ser el trabajo. Lo haces porque te apasiona y porque no tienes ya necesidad. Y desde ahí es muy bonito, aunque me ponga un poco romántico, es muy bonito trabajar. No quiero decir que no tenga sus días malos y y sus problemas, pero para mí está años luz de el tipo de trabajo que tenía antes. ¿Vale?

Entonces, ¿por qué este curso? Mi objetivo es que al acabar el curso, aunque partas de cero, puedas entender bien el sector inmobiliario de comprar para alquilar. Hay otros modelos de inversión que también explicaremos porque también pueden ser interesantes y quiero que los conozcas. Evaluar si es para ti o no, porque tal vez piensas que esta inversión puede ser interesante en tu caso, pero luego te das cuenta que no lo es. que aprendas a analizar inmuebles con números reales, no solo eso, sino que aprendas a encontrarlos y una vez los encuentres a analizar si son interesantes y luego transmitirte un método para que veas cómo puedes comprar pisos de forma recurrente y sobre todo para que no te estanques, que no te quedes con uno o dos pisos y ya está, sino que puedas seguir creciendo en inmuebles y en rentas.

Para eso he preparado seis módulos para que pases de no tengo ni idea de esto de inversión inmobiliaria a tengo definido un camino para generar una rentas de x cada uno lo que se proponga al mes. Entonces en el módulo uno vamos a ver cuál es la mejor inversión inmobiliaria para generar rentas. Veremos los tipos de inversiones inmobiliarias más típicas y concluiremos cuál es el modelo que más nos interesa para generar unas rentas mensuales predecibles.

Después, en el módulo dos, vamos a ver unos cálculos básicos pero necesarios para que sepas distinguir entre buenas y malas operaciones, porque entenderás que este modelo de inversión tiene sentido si aplicas bien ciertas cosas que mucha gente no es capaz de aplicar, no porque sean difíciles, sino porque no se han parado a estudiarlas. En el módulo 3es nos arremangamos y te cuento cómo encontrar pisos rentables para alquilar.

Veremos dónde buscarlos y haremos un ejercicio en vivo para que puedas hacerlo tú al mismo tiempo. Ya en el módulo cuatro veremos cómo conseguir que el banco nos deje la pasta para poner lo mínimo de nuestro bolsillo. ¿Vale? Ya en el módulo 5 vas a ver como mucha gente puede comprar uno o dos pisos, pero qué pasa que luego se estancan y vas a entender cómo es posible seguir comprando los siguientes pisos hasta alcanzar unas rentas que te hayas propuesto. ¿Vale?

Eso es lo que vamos a ver aquí y lo veremos con con una hoja Excel que he preparado y que ya te he dicho que la puedes descargar abajo en la descripción con los recursos del curso. Ya para acabar, en el módulo 6 veremos la cara oscura de la inversión inmobiliaria. Sí, porque aquí no vengo a hacer de evangelizador de la inversión inmobiliaria. tiene sus pegas, tiene su lado oscuro y eso es lo que quiero contarte. Además, he preparado un módulo extra que no esperabas.

No te puedo desvelar mucho más de momento, pero te adelanto que tiene dos cosas que lo hacen realmente útil, pero solo tendrán sentido si ves primero todos los módulos previos. Así que no te avances este vídeo para llegar al módulo porque no te va a valer. No lo hagas que te veo, ¿vale? Porque si lo haces, como te digo, no tendrá tanto sentido como si ves los módulos en orden. Y antes de empezar, una última advertencia.

Sé que es un curso largo y sé que vas a tener la tentación de ir saltándote partes, ¿vale? De ir picoteando. Mi consejo, no lo hagas. Bueno, haz lo que quieras. Yo no soy tu madre, pero si lo haces serás como la mayoría de personas que acaban por no conseguir resultados porque buscan el atajo, buscan el pelotazo y realmente esto es cuestión de ir poco a poco. Tampoco te digo que veas todo del tirón, eh, son muchas horas y sé que eso no va a ser posible, pero lo que te digo es que te comprometas a cada día ver un trozo, ya sea media hora o una hora y en una o dos semanas lo tienes finiquitado.

Y ya sabrás más de inversión inmobiliaria que el 99% de la gente que cree que sabe de inversión inmobiliaria. Mi reflexión es esa, ¿merece la pena que inviertas unas cuantas tardes de tu tiempo o incluso noche si quieres, si tienes un ratito por la noche, que reemplaces esa serie de Netflix durante una semana para que aprendas la que es para mí la mejor forma de generar unas rentas extra al mes? Bueno, yo no te voy a contestar a esta pregunta, ¿vale?

Eh, aunque ya puedes intuir cuál es mi opinión, pero piensa que voy a condensarte lo que he aprendido durante estos últimos años en unas pocas horas. A mí me parece un buen trato, ¿vale? Pero tú ya eres el que decides. Bueno, inversión inmobiliaria puede ser comprar trasteros para alquilar o puede hacer puede ser hacer promociones de obra nueva. El tema es buscamos aquella inversión inmobiliaria que nos genere unas rentas predecibles, no cualquier inversión inmobiliaria, porque también queremos que sea lo más pasiva posible, que no nos quite demasiado tiempo.

Ya te adelanto que 100% pasiva no va a ser, ¿vale? Y si alguien te dice lo contrario, sospecha, ¿vale? Pero para mí esto sí que se le acerca bastante, ¿vale? Entonces, empezamos por el módulo uno, que es comprar para alquilar. ¿En qué consiste? Pues ya lo sabes, compras un inmueble, lo alquilas y recibes unas rentas. El tema está en que comprar para alquilar hay diferentes submodelos, ¿vale? Y voy a hablarte brevemente de ellos.

Vamos a ver las tres modalidades que tiene este tipo de inversión. El primero es el alquiler tradicional, el segundo es el habitacional y por último el alquiler turístico. ¿Vale? Pero vamos a empezar por el tradicional, que es el que conoce la mayoría de gente. ¿Vale? ¿En qué consiste? Pues fácil, comprasse un inmueble, le hace los arreglos pertinentes o no, depende. Y luego lo alquilas para larga estancia, ¿vale? Para que alguien viva ahí en principio varios años.

La rentabilidad de este modelo suele estar en torno al 8 10% anual. Puede ser menos, pero es un promedio de lo que veo. Y tú dirás, "Pero, ¿qué es rentabilidad? ¿Qué significa esto?" Bueno, en el siguiente módulo lo analizamos bien, pero ahora simplemente quédate un poco con los números para que podamos comparar entre una un tipo u otro. El capital necesario, si utilizas financiación bancaria, pues estaría en torno a 15,000, 30,000 € para comprar un inmueble.

Y el capital necesario, si no utilizas financiación, pues podrías comprar piso desde 50,000 € hasta 100,000 € más de 100,000 € ya es difícil que sean rentables, ¿vale? Luego te contaré, ¿vale? Los pros que tiene este modelo es que por un lado puedes deducirte el 50% del beneficio, que más adelante te explico esto al detalle porque es muy potente. Luego que la vivienda no sufre tanto desgaste como en las otras opciones que luego veremos, que es más fácil de gestionar, perfecto si no quieres invertir mucho tiempo y buscas una inversión más pasiva.

Y como contras tenemos que es la menos rentable de las otras dos opciones que veremos y que si suben los alquileres no es tan fácil actualizar la cuota de alquiler como en otro modelo que veremos. Y por último, que estás más expuesto a problemas como la ocupación, ¿vale? Porque en este caso, en los otros modelos que veremos, no es tan fácil que te ocupe el piso como en este. Vale, pasamos ahora al alquiler habitacional. ¿En qué consiste?

Pues en vez de alquilar el piso completo, alquilas cada una de las habitaciones. Ya no tienes un inquilino con el que lidiar, sino que tienes cuatro o cinco o las habitaciones que tengas. En este modelo, la rentabilidad esperada es algo mayor, está en torno al 10 15%, ¿vale? o por lo menos es un promedio que he observado yo. Luego el capital necesario para entrar ya nos plantamos en 40,000 60,000 € mínimo, ¿vale? Esto con financiación bancaria si compras con hipoteca.

Si compras sin financiación ya te plantarías enos 120 200,000 € yendo a inmuebles baratos. Pero ten en cuenta que al ser más grandes y tener más metros cuadrados, pues vamos a pagar más. ¿Vale? ¿Cuáles son los pros de este modelo? pues que puedes duplicar la rentabilidad respecto al alquiler tradicional, que tiene más flexibilidad de cambiar precios en función de la temporada porque hay más rotación, es decir, si de repente sube mucho el alquiler, pues en el tradicional hasta que puedas actualizar la renta no es tan sencillo.

En cambio, en el habitacional, como hay más rotación, hay gente que se va más a menudo, pues es más fácil actualizar esa ese alquiler, ¿vale? Luego, si el inquilino te deja de pagar, pues tienes la renta, o sea, si uno de los inquilinos deja de pagar, pues tienes la renta de las otras habitaciones, con lo cual estás más diversificado. Luego, cada vez tienes más agencias o inmobiliarias que se dedican a gestionar habitaciones por un porcentaje de las ganancias.

Y esto también pues te facilita las cosas, pero el problema es que esto es habitual en grandes ciudades, en localidades más pequeñas, no es tan sencillo, ¿vale? ¿Y cuáles son los contras de este modelo? Pues por un lado que requiere más tiempo de gestión, ¿vale? Tienes que encontrar varios inquilinos, filtrarlos bien para que tal, etcétera. Y por supuesto que hay más rotación, se van a ir más fácilmente que en un alquiler tradicional.

El contra es que no puedes hacer seguro de impago a los inquilinos como sí puedes hacer eh con el alquiler tradicional, aunque esto creo que está cambiando, ¿vale? Y que normalmente necesitas invertir bastante más o algo más que en un piso para alquiler tradicional porque es más grande y tienes que acondicionar mejor la vivienda. Y por último, que el perfil de inquilino, pues podría ser un poco más conflictivo, con lo cual tienes que asegurarte de que haces un buen filtro. ¿Vale?

Vamos ahora con el alquiler turístico. ¿En qué consiste? Pues es el típico alquiler que se hace por Airbnb, ¿vale? La gente va de vacaciones a un sitio y puede pasar unos días en tu apartamento que se alquila durante un periodo, creo que inferior a, no sé si un mes o algo así o dos meses. Generalmente suele ser de días o semanas. Suele tener unas tarifas superiores porque requiere más mantenimiento, ¿vale? La rentabilidad esperada de este modelo estaría en torno al 10 20%.

Puede ser más, puede ser menos, pero a prox sería un promedio. El capital que necesitas con financiación te diría que ya es en torno a 60 100,000 € ¿vale? Y el capital sin financiación pues yo le echaría 150 200,000 € ¿vale? 250,000 € perdón. Entonces, ¿cuáles son los pros de este modelo? Pues que por un lado es la opción más rentable de las tres. Tiene la flexibilidad de adaptar los precios según la temporada, ¿vale? porque aquí ya no hay restricción de precio por ese precio que quieres.

Hoy en día no es complicado delegar la gestión en una agencia a cambio de obviamente un trozo de rentabilidad. También puedes deducirte el IVA de la compra, que esto es algo que poca gente conoce, pero como yo he estado un poco metido en este tema, cuando tú compras pagas eh un IVA, que es el 10%, entonces cuando es vivienda nueva, entonces si compras para hacer alquiler turístico, digamos que puedes desgravarte ese IVA porque la gestión hotelera, si si lo delegas a una gestión hotelera porque ese IVA ya se le repercute, se le repercute luego a los clientes.

Digamos que Hacienda te permite deducirte ese IVA porque sabe que luego lo va a cobrar a posterior, ¿vale? es como una pequeña ventaja. ¿Y cuáles son los contras? Pues por un lado, que no tenemos una bonificación de nuestras ganancias, pagamos por el 100% de nuestro beneficio, cosa que no ocurre con otros modelos. Luego tienes que tener licencia turística para poder operar y no en todos cas en todos los casos se concede.

Tienes que asegurarte de la normativa de tu ayuntamiento o ciudad para ver qué te dice. Luego que puedes tener periodos vacantes en los cuales pues no haya gente y por tanto tienes que tenerlo en cuenta en tu cálculo de rentabilidad porque por ahí se te puede ir un buen trozo del pastel. Y por último, que la inversión inicial generalmente va a ser mayor porque las zonas turísticas suelen ser algo más caras, ¿vale? que no tiene por qué.

Depende si es una zona una ciudad muy muy turística y tiene muchas zonas que son válidas, pero por lo general van a ser zonas más caras. ¿Por qué comprar para alquilar? Vale, vamos a ver por qué entonces este modelo de comprar para alquilar en tradicional, ¿vale? Alquiler tradicional puede ser el más interesante, ¿vale? Bueno, igual estás flipando, ¿no? Con este oso que que hay aquí. La verdad es que sí, yo también fliparía.

Y tú dirás, "¿Por qué has puesto esta chorra aquí?" No, pues me da esta vergüenza decirlo, ¿no? Pero como cuando estuve pensando en las ventajas de de comprar para alquilar, pues eh me salió una me salían unas siglas, ¿no? Unos acrónimos y los acrónimos eran estos de aquí, ¿vale? Me era como oso, como bir, pero le faltaba a la parte de la p le faltaba la parte de abajo. Entonces, no sé por qué me vino a la mente una imagen de un oso comiéndose eh la ve.

Vale. Hm. Siento te he dicho que ibas a soportar chorradas de este estilo. Lo siento de antemano, pero es lo que hay. Vale, bueno, entonces, ¿qué son estas siglas? Vale, estas siglas son por un lado que es de las estrategias más pasivas que hay, sino la que más. ¿Vale? Entonces, como te decía, ¿qué tienes que hacer? Pues bueno, eh, una vez tienes a tu inquilino, solo tienes que preocuparte de atender sus demandas, si algo se rompe, si se va, si tienes que buscar otro inquilino y poco más.

En el módulo 6 te cuento cuánto tiempo me cuesta a mí gestionar a mis inquilinos y una alternativa que uso para que me suponga el menor tiempo de gestión. Por otro lado, vale, este modelo es predecible porque hay otros modelos como el alquiler turístico que dependes mucho de la demanda turística del lugar y aquí rara vez tendrás el 100% del piso ocupado, ¿vale?, en en el alquiler turístico. Y de hecho te cuento que he visto a muchos inversores, influencers inmobiliarios vender sus pisos en zonas turísticas tipo Andorra o Pirineos y o pasarlas al alquiler tradicional porque es muy complicado compensar dos 3 cu meses vacíos.

No siempre ocurre esto, pero hay algunas zonas que sí que tienen bastantes peridos vacíos que se van acumulando en semanas. El alquiler tradicional, sabemos que cada mes recibimos el pago del alquiler y por tanto es raro que tengamos mucha rotación de inquilinos porque la gente suele estar varios años en el mismo piso. En mi caso, de hecho, todos los pisos que tengo solo he tenido un cambio de inquilino en 3 años, o sea, que te puedes imaginar.

Por eso digo que es bastante predecible. ¿Por qué decimos que es escalable? Si al final para comprar pisos necesitamos un dineral, ¿no? Esto al final el dinero pues se va acabando, ¿no? Esto es cierto si compras con tu dinero, pero y si compras pisos de cierto valor bastante elevado, pero si consigues que la mayoría de dinero te lo dejen otros, como por ejemplo el banco, se convierte en algo bastante asequible. Ya te adelanto que comprar cinco, seis o 10 pisos no es algo al alcance de unos pocos elegidos.

Vale, sé que ahora mismo igual no me crees, pero déjame que te lo demuestre poco a poco, que con conocimiento y ganas la mayoría de nosotros puede hacerlo, ¿vale? Es algo que tengas una situación complicada y algo dramática, en general creo que la mayoría puede hacerlo y es lo que quiero demostrarte. Por eso digo que es accesible para la mayoría, ¿vale? Porque no te digo que si eres un desastre para gestionar tus finanzas, esto sea para ti.

Si tienes unos si cumples unos mínimos de ahorro e ingresos, pues obviamente las barreras que hay son muchas menos de los que la gente cree. Y te lo digo con conocimiento de causa, ¿vale? Yo mismo desconocía el potencial que tienen eh este esta forma de invertir y tanto yo como otras muchas personas que a través de mi blog y y de los contenidos que he ido creando se han ido convenciendo de que este modelo es mucho más accesible que otros tipos de inversión.

Y por último, que es un modelo rápido y fácil de entender. Al final, poner pisos de alquiler es uno de los negocios más antiguos que existen. ¿Vale? La idea es sencilla. Ahora bien, hacerlo bien, h generar unas rentas y que lo puedas hacer de forma consistente es otro tema, ¿vale? Que es lo que es lo que vamos a aprender en este curso. Y por último, aquí como bonus, que ya no me cuadraba en los acrónimos del del oso, ¿vale?

Lo tuve que sacar, la tranquilidad y escalabilidad, porque la bolsa, por ejemplo, tiene fluctuaciones y otros modelos de inversión inmobiliaria pues son más moviditos. Y este es de los más tranquilos porque al final la vivienda no tiene tantas caídas y tan grandes como la bolsa. Vale. Y el alquiler tampoco. Vale. Sí, vale. Tú me puedes decir que en el Boom del 2008 la vivienda se pegó una buena no sé qué tal, pero sí puede que el precio de vivienda sí, pero el alquiler no tanto, es más estable.

Vale, vente conmigo y te enseño en pantalla algunos datos. Bueno, voy a enseñarte lo que te decía, por qué mucha gente dice que la vivienda también tiene byes y cabe mucho su precio, etcétera. Y esto puede ser cierto, como te decía en el 2008, pero en el precio del alquiler esto no ha ocurrido de forma tan significativa. Voy a enseñártelo con una herramienta que es muy interesante y que además de ver estas cosas, pues puedes ver otras que te voy a enseñar aquí.

Mira qué interesante. Aquí tenemos los precios de compraaventa, ¿vale? A cuánto se venden las viviendas y aquí tenemos puesto en principio toda España, ¿vale? Le damos a consultar informe. Vale, aquí tenemos toda España. ¿Ves? Por ejemplo, aquí desde el año 2006 hasta el 2025 la evolución en el precio de la vivienda de compraventa por metro cuadrado. ¿Vale? ¿Ves? Por ejemplo, eh, por decir algo, ¿no? En en el 2006 el precio por metro cuadrado estaba, esto es un promedio de España, como te digo, a 2,000 € el metro cuadrado.

Esto fue en el 2008 € y luego a partir de ahí bajó un poco en el 2010 y luego ya la grande ya se empezó a reflejar en el 2014 o así. Eso es porque los efectos en la vivienda, esto es una cosa también diferente a la bolsa. La bolsa cuando ocurre un suceso se refleja en el mercado de forma muy rápida. En cambio, en vivienda pues tardan muchos años quizá o algunos años en reflejarse después de la crisis del 2008. Tu tu aquí luego ya la vivienda lo acusó, ¿vale?

Y cayó de forma bastante brusca, ¿vale? A 15,500 € en metro respecto a los 2000. Y fíjate ahora estos últimos años que ha vuelto a subir como vamos a lo loco, ¿vale? Si pones, por ejemplo, en lugar de venta alquiler, ves que estamos viendo aquí en en España consultar informe de alquiler, ves que el alquiler sí tuvo quizá un pequeño bajón, pero algo menos acusado que el de la que el de la compraaventa, pero luego ya has visto que se ha mantenido bastante estable desde el 2009 o algo así hasta el 2016.

Vale, aquí ves el precio metro cuadrado, siete y algo, siete y algo. Y luego ya a partir de aquí, pues estos últimos años que ha sido una locura, que ojo, ha sido una locura porque quizá el precio que había en España estaba infravalorado, es decir, era un precio demasiado barato, ¿no? Eh, si lo comparas con otras capitales europeas. Si aquí, por ejemplo, queremos ver cómo ha evolucionado el alquiler en diferentes comunidades autónomas, por ejemplo, podemos irnos a Comunidad Valenciana, ¿vale? por decir algo, Alicante.

Vamos a verlo de todo Alicante. Será un patrón quizás similar, algo menos abrupto. En venta también habrá sido bastante importante. Aquí abajo no te lo he dicho, pero tienes más estadísticas de, por ejemplo, aquí diferentes municipios de Alicante y aquí puedes ver cómo ha ido variando el precio pues entre meses, entre trimestres o incluso entre años, ¿vale? Y aquí tienes muchos más datos que puedes consultar. Esto te lo muestro para que cuando escuches estadísticas no te lo creas a juntillas y digas, "Voy a comprobarlo yo." Y fíjate qué forma más fácil de comprobarla, ¿vale?

Incluso aquí, como te digo, puedes elegir municipio al coy, ¿vale? Incluso por distrito. Hay veces que aquí no hay datos que se recojan y aquí los últimos que vemos son de diciembre del 25, ¿vale? Pero ves que más o menos se puede consultar de forma muy sencilla y aquí tenemos un montón de datos que podemos consultar. Quiero responder a estas preguntas que son muy típicas. Lo clásico de con cuánto dinero se puede empezar.

Mira, llegado a cierto punto podrías comprar inmuebles incluso poniendo 0 € de tu bolsillo, pero esto es algo ya más avanzado y que no te recomiendo para empezar. Para tu primer y tu segundo inmueble, te recomiendo tener al menos ahorrados un 30% de su precio. Si por ejemplo por poner números el inmueble vale 100,000 € pues te recomendaría tener al menos ahorrados 30,000 € ¿vale? Porque con eso harás frente a lo que no te deje el banco y a los impuestos.

Y esto teniendo en cuenta que el inmueble no está para reformar. Si está para reformar, pues necesitarías algo más. Sí que es cierto que puedes comprar pisos bastante baratos para los cuales solo necesitaras unos 20,000 € esta es la mínima cantidad que te recomendaría tener para empezar a invertir en inmuebles de alquiler. ¿Vale? ¿Y cuánto se puede tardar en conseguir unas rentas que sean más o menos iguales a las de tu sueldo actual?

Pues va a depender de muchas cosas, como por ejemplo tu sueldo, obviamente lo que gastas para vivir, lo que puedes ahorrar cada mes, los ahorros con los que partes, si tienes o no tienes deudas, la edad que tengas, de cómo de bien lo hagas para que el banco te deje la pasta, ¿vale? Porque esto es algo que veremos en el módulo cuatro, pero es una de las claves para que este modelo sea escalable y por supuesto del empeño que le pongas, que puede parecer muy de discurso de toma acción, todo depende de ti, tú puedes.

Que en parte es cierto, no digo que ese discurso no sea cierto, pero lo que te quiero decir es que si eres un perfil que ganas entre 1500 o 2,000 € al mes y tienes unos buenos hábitos financieros, en unos 10, 15 años podrías generar unos ingresos que cubran tu estilo de vida. ¿Vale? Puede ser menos, sí. Puede ser menos, pero prefiero ser conservador y no crearte falsas expectativas. ¿Vale? Dicho esto, ya te he contado antes lo del puro y el Mercedes, ¿vale?

Que es que mucha gente tiene la imagen de inversión inmobiliaria asociada a esta persona así de avanzada edad, con su cochazo, con su puro y tal, pero realmente te digo que esto es un prejuicio que tenemos y que yo me he dado cuenta de que esto no es cierto. Por eso quiero analizar un poco más en profundidad las pegas para poco a poco ir desmontándolas. Entonces, mucha gente que no ve el potencial de los inmuebles tiene, por ejemplo, en la cabeza la idea de que es una inversión poco líquida, ¿vale?

Que en parte es cierto, ¿vale? Esto quiere decir que, oye, tú en bolsa, por ejemplo, tienes un dinero invertido y cuando quieras eh lo liquidas, lo vendes y lo tienes en muy pocos días en tu cuenta. En cambio, en inmuebles esto no es tan sencillo. Si tú quieres vender un inmueble, pues va a ocurrir un va a pasar un tiempo y se va a demorar varios meses y puede que te cueste bastante venderlo. Esto quiere decir que no es una inversión líquida, que te cuesta luego recuperar ese capital que has puesto, ¿vale?

Pero al mismo tiempo no se dan cuenta de que esto te puede proteger. ¿Por qué digo esto? Porque mucha gente cuando invierte en bolsa, a la mínima que haya alguna caída en bolsa, vende, ¿vale? Que siempre vende en el peor momento. En cambio, en inmuebles, aunque el mercado vaya mejor o vaya peor, como no es tan fácil vender, pues la gente preserva su inversión y eso hace que a largo plazo las cosas le vayan mejor y se haya revalorizado su inmueble, haya obtenido unas rentas X y no ese impulso de vender porque ha habido una crisis o lo que sea, pues no lo han ejecutado y por tanto al final a largo plazo se han beneficiado. ¿Vale?

Entonces esto una. La otra pega, que mucha gente dice que para inmuebles necesitas mucho dinero para invertir y tal, que no niego que comparada con la bolsa, por ejemplo, que con desde 10 € 1 € puedes invertir, pues aquí quizá la barrera de entrada es mayor, aunque como te he dicho antes, hay estrategias que te permiten invertir con muy poco capital, ¿vale? Pero si nos vamos al promedio, pues sí es verdad que necesitas unos 20, 30,000 € pero como te digo, la mayor parte del dinero si lo haces bien te lo van a dejar.

Por lo tanto, hm no tiene sentido ese argumento de que hace falta mucho dinero, porque si tienes en cuenta que es de las pocas inversiones que el banco te va a dejar el dinero, pues por ahí tenemos eso ganado. Y luego otra creencia, eh, mi opinión errónea, es que requiere mucho tiempo de gestión, vas a estar soluciando averías, estás constantemente enganchado al teléfono. No te digo que sea pasivo 100%, obviamente depende el tipo de piso que compres, si es más viejo, si es más nuevo, el tipo de inclino que cojas, pero por lo general no lleva tanto tiempo como la gente se piensa. ¿Vale?

Ya te digo yo que en el en el módulo 6 te voy a contar exactamente cuánto tiempo dedico yo, pero aún así ya verás como no es tanto como la gente piensa. Luego también la gente tiene en mente que es una inversión que pagas muchos impuestos y esto en realidad es así, ¿vale? No en todas las provincias de España, pero en general podemos decir que en la mayor parte de provincias por comprar un inmueble hay muchos impuestos asociados. ¿Vale?

Pero dos reflexiones. La primera, siempre y cuando hagamos nuestros números, veamos lo que vamos a pagar y aún así nos compensa, ¿qué más da que paguemos muchos impuestos? Pues oye, siempre y cuando los números nos sigan saliendo bien, si pagamos muchos impuestos, me da igual, ¿no? Entre comillas. Y luego por otra parte que ocurre una cosa cuando haces cuando compras inmóbles de alquiler y los alquilas a larga distancia y es que la carga fiscal se reduce muchísimo, ¿vale?

Pero esto profundizaremos en el módulo 6 de fiscalidad. Y por último, que es un tipo de inversión que está sujeta a más regulaciones. Al ser un bien de primera necesidad, pues el gobierno de turno puede regular y cambiar las reglas como ha ocurrido en algunas provincias, ¿vale? Pero te confieso que esto no es algo que me preocupe en exceso, ¿vale? Y abriremos este melón también en el al final del módulo 6 en el dilema ético de la vivienda, ¿vale? que me meteré en un jardín bastante bueno.

En definitiva, que sí que estoy de acuerdo que tiene algunas pegas, ¿vale? Aunque como todas las inversiones tiene sus pegas, pero ya has visto que la mayor parte de pegas tiene sus matices. El tema es que a pesar de estas pegas, yo sigo viendo la inversión inmobiliaria muy interesante para generar unas rentas extra al mes, ¿vale? Y mucha gente sigue diciendo lo contrario porque desconoce las cosas que vamos a ver aquí.

No lo han estudiado con profundidad. A mí siempre digo que me pasó lo mismo, ¿vale? Entonces, hasta que mi ego lo dejé a un lado y empecé a escuchar y estudiar, pues estuve bastante equivocado. Te doy la bienvenida al módulo dos. De entrada te digo que no te asustes porque vamos a los cálculos que te decía antes y te adelanto que en inversión inmobiliaria las matemáticas son sencillas, ¿vale? Tranquilidad. Si sabes sumar, restar, multiplicar y dividir, no deberías tener ningún problema en hacer los cálculos, ¿vale?

Ya te digo, al final aquí hay bastantes fórmulas, ¿vale? Bueno, tampoco bastantes, pero habrá cinco, seis, siete fórmulas, pero verás que son en general sencillas de entender, ¿vale? Y aquí está una de las trampas porque a pesar de ser sencillas, hay mucha gente que todavía no las entiende bien, ¿vale? O digamos hace trampas solitario, intenta camuflar la rentabilidad de una forma que quizá no es la real, ¿vale? Así que con este bloque lo que pretendo, será un poco más teórico que la mayoría de bloques, ¿vale?

Pero pretendo que aprendas esos cálculos básicos que tienes que dominar para no cagarla cuando inviertas en pisos de alquiler. ¿Vale? Okay, vamos allá. Vamos a empezar hablando de la rentabilidad, ¿vale? Te lo voy a explicar de forma muy sencilla y luego vemos la fórmula, ¿vale? Que nadie se me ofenda si digo algo muy obvio, ¿vale? Sé que quizás si tú tienes algo más de experiencia te va a sonar muy obvio, pero piensa que hay gente que tampoco lo sabe.

Entonces, te lo pongo con un ejemplo. Imagínate que invierto 1 € en bolsa o al bingo o a lo que quieras, ¿vale? y recibo 2 € Vale, mi rentabilidad ha sido del 100%, porque he ganado 1 € el 100% de lo que había puesto. Si pongo 1 € y gano 20 € ahora tendré 1,2 € y mi rentabilidad habrá sido de el 20%, ¿vale? Porque el 20% de 1 € son 20 céntimos, ¿vale? Perdonan la obviedad. Entonces, la rentabilidad la definiríamos como el beneficio expresado en porcentaje, ¿vale? es decir, la ganancia que he tenido dividido por la inversión inicial y eso multiplicado por 100 para sacar el porcentaje. ¿Vale?

No tiene más. ¿Qué pasa? Que para comparar diferentes inversiones hay que tener en cuenta una cosa que es muy importante y ahora vas a entender por qué. He visto fallar a mucha gente en este tipo de cosas tan básicas y ahora lo vas a entender con un ejemplo de un amigo ficticio mío al que vamos a llamar Josep. ¿Vale? Josep, por contarte la historia, suele comprar acciones de empresas, lo que hace es esperar a que esas acciones se revaloricen un 20% y después las vende obteniendo esa plusvalidad.

Recuerdo que hace años José me contaba esto y me impresionaba, ¿no? Porque no tenía ya tanta experiencia en tema de finanzas y me decía, "Ostras, Alber, pues cuando quieras te enseño a hacer esto." Pero al final es localizar empresas que hayan dado un buen bajón, comprar sus acciones y luego esperar a que se revaloricen un 20% para vender. Y yo pensaba, cómo mola, ¿no? Pero claro, con el tiempo aprendí que esta estrategia plantea dos problemas.

El primero es, ¿qué pasa si esa empresa nunca se recupera? Porque puede pasar. Y en caso de que se recupere, ¿qué pasa si tarda 10 años en darme ese 20%? ¿Me espero 10 años? Claro, José me respondía que claro, si eliges bien las empresas, esto no tiene por qué pasar y además pues que si hay que esperar unos cuantos años pues no pasa nada, ¿no? Porque al final acabaremos ganando ese 20%. Y aquí viene el error. Y es que este error era un error que en su momento yo no era capaz de ver porque me faltaba me faltaban conocimientos.

Vale, el tema es que ni de coña es lo mismo esperar un año a esperar 5 que 20, porque en inversiones la rentabilidad hay que anualizarla para poder comparar. Por ejemplo, esa rentabilidad del 20% a 5 años sería en promedio un 4% al año, ¿verdad? Y si lo vemos así, a que ya no parece tan golosa esta estrategia. Pues eso, el tema de las rentabilidades es que hay que anualizarlas para que quede claro. Si te dicen que una inversión en 6 meses te va a dar un retorno del 5%, ¿a qué rentabilidad anual correspondería?

Vale, pues exacto, si lo has entendido bien, el 10% anual, que en realidad sería algo más por el tema de interés compuesto, pero quiero simplificarlo, así que quédate con eso, ¿vale? Esta es la forma de saber qué inversión es mejor y poder comparar, ¿vale? Y esto nos lleva a la rentabilidad de los inmuebles. Aquí voy a contarte las básicas, ¿vale? digo tres porque son las más importantes, pero te voy a explicar más porque hay otras que se usan y vas a ver por ahí y quiero que las conozcas.

Pero lo que te cuente aquí, hazme caso que no hay paja, va a ser útil y son los cálculos más habituales en inversión inmobiliaria. O sea, que no pienses que, ah, esto da igual, esto no importa, no, contrólalas porque son unas cuantas, ¿vale? Como te digo, tres principales y luego algunas secundarias y aunque sea un poco chapa teórica, esto que te cuente lo vas a utilizar, así que presta atención, te estoy vigilando. Bueno, vamos a hacerlo de la siguiente forma.

Yo te voy a poner un caso con números reales, ¿vale? De una posible compra, una inversión y desde ahí lo vamos a ir desmenuzando pasito a pasito. ¿Okay? Si me dices que no, me matas porque esto está grabado, pero bueno, vamos, vamos al lío. Mira, estos son los datos de la operación, ¿vale? Te voy a explicar uno a uno, quizá me extienda un poco más en algún caso porque son conceptos que a lo mejor antes no te he introducido y vamos a asumir que compramos un inmueble con hipoteca, ¿vale?

Y que luego la simularemos, ¿eh? Y verás un poco cómo salen estos datos que te voy a decir. Bueno, empezamos con los datos de la compra, ¿vale? ¿Qué quiere decir? Vamos a comprar un piso por 100,000 € Vale, para poner números redondos. Okay. Los impuestos que pagamos aquí son del 10%, que es el caso más desfavorable. El impuesto es el ITP, que es impuesto de transmisiones patrimoniales y es el impuesto más alto que pagas por comprar un inmueble.

Como te digo, hay diferentes tramos, ¿vale? En Madrid, por ejemplo, es bastante bajo, no sé si es 4 o 5%. En Comunidad Valenciana es del 10% y voy a ese caso más desfavorable, ¿vale? Entonces, el 10% 10,000 € Comprar una casa tiene conlleva una serie de gastos, ¿vale? notaría, gestoría, registro, etcétera. Vamos a suponer que en este caso son unos 1500 € Vale, que suele ser una cosa así. La inmobiliaria que nos vende el piso también cobra su comisión, que en este caso la asumimos de 2,000 € vamos a hacer una pequeña reforma lavado de cara de unos 8200 € para que al final nos acabe repercutiendo en un coste total de compra de 121,700 €.

Se entiende, ¿verdad? Es todos los gastos que hemos tenido derivados de la compra sumados. En este caso tenemos también un alquiler, o sea, es decir, cuando el piso ya lo compremos y lo arreglemos, etcétera, hemos estimado que vamos a sacar un alquiler de unos 900 € Vale, al año esos 900 € nos darían un total de 10,800 € de acuerdo. Aquí tenemos unos gastos asociados al inmueble porque sí recibiremos unas rentas de alquiler, pero vamos a tener que pagar unos gastos asociados a ese inmueble, ¿verdad? ¿De cuántos son esos gastos?

Pues vamos a asumir, como te digo, son números reales de operaciones reales. Vamos a asumir que es la comunidad de vecinos pagamos 30 € al mes, ¿vale? Eso son 360 € al año. Tenemos un seguro de hogar contratado, que es obligatorio de 200 € y destinamos para mantenimiento unos 900 € Vale, se suele estimar una mensualidad completa del alquiler que pagamos al año destinado a el mantenimiento. Entonces, 900 € al año para posibles reparaciones, eh recambio de electrodomésticos, cosas que puedan surgir, ¿vale?

El seguro de impago que tenemos contratado, que luego te hablaré sobre esto un poco más, vamos a suponer que son 450, ¿vale? Que suele ser media mensualidad a prox del alquiler. Y luego tenemos en cuenta que nos gastamos 200 € al año, pues por ejemplo, en periodos en los que el piso está vacío porque hay un cambio de inquilino o cualquier otro gasto imprevisto que no hayamos estimado en otras partidas. Si sumamos todo esto, tenemos que al año ese inmueble nos va a dar unos posibles gastos de 2,310. ¿Va a ser esto clavado?

No, porque como te digo, hay muchas estimaciones. Si por ejemplo no tenemos seguro de impago, pues pagaremos menos. Si no tenemos imprevistos, pagaremos menos. ¿Vale? Venga, pues ahora vamos al tema de la hipoteca, ¿vale? Vamos a comprar con hipoteca, como te decía, y la hipoteca nos van a financiar un 80% de la compra, que suele ser bastante habitual. Ese 80% se corresponde a 80,000. Si compramos por 100,000, pues el 80 el 80% de 100,000 € 80,000.

Ten en cuenta que nos lo financian del precio de compra del inmueble, no nos lo financian de el gasto total que hemos tenido, ¿vale? Eso es algo a tener en cuenta. Luego te hablaré del tema de intereses, de cómo funcionan y todo esto, pero ahora quédate con que el interés que recibimos es al 3% hipofijo y un plazo de 30 años. Entonces, con todo esto, con todos estos datos tenemos que la cuota mensual de hipoteca que vamos a pagar, que repito, luego haremos una simulación para que veas cómo se calcula, es de 337 € al mes, ¿vale?

Esto vamos a pagar de cuota de hipoteca, lo cual acaba siendo 4,044 € al año, ¿vale? Los intereses totales son de 41,422 1380 € al año, que luego te enseñaré cómo lo he calculado con el simulador, ¿vale? Vale, estos son los datos de partida, ¿vale?, de nuestra operación. Entonces, vamos a ir desmenuzando las rentabilidades. Vamos a empezar por la rentabilidad bruta. La rentabilidad bruta se utiliza como una estimación rápida de lo rentable que puede ser un inmueble y no tiene en cuenta la financiación.

Es decir, que es como si no pidiéramos hipoteca. Esto es lo primero que miramos nuevamente los que queremos invertir, porque es algo muy rápido e intuitivo de calcular, ¿vale? No te hace falta ningún dato más, nada más que los ingresos que esperas obtener de alquiler, los gastos totales de la operación y ya está. Y ahí tienes la fórmula que es ingresos de alquiler dividido por gastos totales de la operación multiplicado por 100.

En este caso, en cuánto deriva, pues esos de 18,800 entre los gastos totales de 121,700 8,8%. Vale, pero ojo, aquí verás que algunos influencers hablan de rentabilidad bruta cuando en realidad no se están refiriendo a esta misma rentabilidad. Realmente se refieren a una que yo llamo rentabilidad, bueno, no yo, sino otra gente también, rentabilidad bruta, bruta. ¿De qué va esto? Pues esta rentabilidad realmente solo tiene en cuenta el precio de compra, no los gastos de la operación, ¿vale?

O sea, que cuidadito con esto. ¿Qué es la rentabilidad bruta? Pues como te digo, en lugar de tener en cuenta todos los gastos, solo tenemos en cuenta el gasto de compra del inmueble, que son los 100,000 € Claro, esto nos da una rentabilidad mayor del 10,8%. Realmente es un engaño? Pues a ver, si te están especificando cómo la calculan, no es ningún engaño, pero eso sí, que no te digan rentabilidad bruta. Bueno, o sí te lo pueden decir, pero como te digo, para mí no sería preciso, porque la rentabilidad bruta tiene que tener en cuenta todos los gastos.

Simplemente digo esto para que para que lo sepas. ¿Vale? Vamos ahora a la rentabilidad neta, ¿vale? Porque claro, la rentabilidad bruta realmente no tiene en cuenta, solo tiene en cuenta nuestros ingresos de alquiler, pero también tenemos unos gastos que hemos visto, ¿no? Entonces, la rentabilidad neta sería el alquiler anual menos los gastos asociados al año que nos deja el inmueble dividido por las ganancias totales y eso multiplica por 100 como siempre.

Entonces esto nos da son 10,800 - 2,310 dividido por los gastos totales igual al 7%. Vale, pero claro, aquí hemos tenido en cuenta los gastos. Pero, ¿qué pasa si tengo que pagar una hipoteca? Pues que también hay que meterla como gasto, claro. Pero cuidado, ¿vale? Cuidado porque no toda la cuota de hipoteca, sino solo la relativa intereses, porque la parte de capital amortizado en realidad no es un gasto porque se va para pagar el inmueble, digamos que va aumentando nuestro patrimonio.

Si como ya sabemos los intereses que pagamos al final del préstamo, ¿vale? Porque esto lo habremos visto en la simulación que luego te enseñaré, simplemente dividimos esa cantidad por el número de años de la hipoteca para saber la cantidad de interés anual, ¿vale? Esto será un promedio porque ya sabes que cada año se van pagando menos intereses, pero bueno, esto es algo que muchas veces se pasa por alto. Entonces, la rentabilidad neta con hipoteca sería el alquiler anual menos los intereses anuales menos los gastos del inmueble dividido por los gastos totales de la operación.

En este caso, los 10,800 - 41,422 divent 30 que son los años totales, menos los 2,310, que son los gastos del inmueble. Eso entre nuestro inversión total inicial nos da un total de 5,84%. Igual ahora estás pensando, pues vaya de rentabilidad, ¿no? Claro, es que nos hemos dejado una cosa en el tintero que lo cambia todo y es la primera de las tres rentabilidades principales, que es el roce. A ver, si hay un término clave para calcular la rentabilidad en una operación inmobiliaria, sin duda me quedaría con este.

Por eso se dice igual que el roce hace el cariño. Bueno, pero ¿qué es el roce? Realmente el ROCE viene de las siglas retorno sobre el capital invertido, del inglés return on capital employed. Vale, hasta hace un momento hemos calculado la rentabilidad neta asumiendo que usamos la financiación del banco y hemos descontado los gastos de la hipoteca. Pero claro, aquí falla algo, porque nosotros no hemos puesto el coste total de la operación de los 121,700 € porque hemos pedido hipoteca y hemos dicho que en la hipoteca nos dejaban pasta, con lo cual hemos puesto bastante menos.

En concreto, lo que hemos aportado son los 121,700 € menos los 80,000 € de la hipoteca, 41,700 €. Esto es lo que hemos necesitado poner de nuestro bolsillo para llevar a cabo esta operación. Entonces, ¿no tendría más sentido calcular el retorno de nuestra inversión en función del capital que hemos aportado? Pues eso es lo que hacemos con el roce. Entonces, ¿cómo se calcula el roce? Pues tenemos en cuenta nuestros ingresos de alquiler anuales, le restamos la cuota de hipoteca que pagamos al año, ¿vale?

Y también le restamos los gastos que nos genera el inmueble. Y a eso lo dividimos por el capital que hemos aportado, no el total de la operación, no, no el que hemos aportado de el bolsillito nuestro multiplicado por 100. Entonces, el r 40,044 € de hipoteca menos lo que se paga el año de hipoteca menos los 2,310 de gastos anuales. Y esto lo dividimos por 41,700, ¿vale? Multiplicamos por 100 y nos da 10,6%. Esto ya pinta mejor, ¿verdad?

Bueno, importante que aquí nos faltaría por incluir otro gasto, ¿vale? que serían los impuestos que tienes que pagar por ese beneficio en tu declaración de la renta. Por simplicidad, lo he omitido, así que que nadie se me ofenda, nadie se me revolucione. ¿Vale? Ahora quiero pedirte disculpas porque en realidad he hecho un poco de trampas con el roce. A ver, te cuento. Cuando pides una hipoteca, como hemos hablado, hay parte de la cuota que se destina a amortizar el préstamo y otra que se destina a pagar intereses.

En esta gráfica puedes ver cada año las cuotas totales que pagas de hipoteca, ¿vale? los 40,44 € pero ves que hay una parte en naranja que es el capital amortizado, y otra en amarillo que es el interés. ¿Correcto? Vale, pues la parte de intereses sí que es un gasto real, pero la parte de capital amortizado no es un gasto, ya que contribuye a que nuestro patrimonio neto vaya aumentando. Cada vez somos más propietarios de ese inmueble.

Entonces, en el ROCE deberíamos tener en cuenta solo la parte de intereses, no la cuota completa de hipoteca, ¿verdad? Así es. Y entonces antes lo hemos calculado mal, pues te diría que sí y no. Como te decía, la mayor parte de gente lo calcula así, por eso lo dejado así. Pero realmente si tienes en cuenta la cuota de hipoteca entera, es decir, la parte de intereses y la parte de capital amortizado, esto se le debería llamar y lo verás por ahí en los libros, cash on cash. ¿Vale?

Entonces, siento si te lío un poco esto, pero simplemente quiero que sepas este concepto porque lo verás por ahí, que el cash es como el roce, la rentabilidad sobre nuestro dinero invertido, pero asumiendo toda la cuota de hipoteca como si fuera un gasto. En cambio, en el roce real, no el que usamos generalmente, es el retorno sobre el capital, teniendo en cuenta solo la parte de intereses de la hipoteca como gasto. Pasamos al siguiente y este prometido que es muy sencillo, ¿vale?

Y es otro de mis favoritos junto con el roce. En mi caso, cuando invierto en inmobiliario, lo que más me importa suele ser después del roce h ver cuánto dinero entra en mi bolsillo después de pagar todos los gastos. Es decir, yo recibo un alquiler, tengo unos gastos y lo que me sobra es lo que entra realmente en mi bolsillo. Entonces, obviamente tenemos que invertir con teniendo en cuenta que la operación sea rentable, pero que además nos deje un extra de dinero de dinero en el bolsillo, porque eso será lo que nos ayude a ir generando esas rentas, porque mi opinión de poco sirve ver una rentabilidad muy buena y muy muy gloriosa si luego no se traduce en dinero extra que percibimos todos los meses. que ojo, hay gente que está feliz si con el alquiler paga la cuota de hipoteca y los gastos y ya está.

Y nada en contra, me parece perfecto, es también puede ser una buena idea, pero en mi caso prefiero tener un margen extra para poder seguir creciendo, ¿vale? Y eso es justamente lo que los inversores llaman el cashfow. Entonces, el cashflow es los ingresos que tienes al año o al mes de alquiler, menos la cuota de hipoteca, menos los gastos del inmueble para ver realmente cuánto beneficio o cuánto dinero extra tengo cada mes.

En este caso lo calculamos con los 10,800 de rentas de alquiler menos la cuota hipoteca 4 menos los 2,310 y ahí nos da 4,406 € al año, que son 370 € al mes. Es decir, después de recibir los alquileres y pagar gastos e hipoteca, cada mes estoy teniendo un ingreso extra de 370 € al mes. Pero ojo, en inversión inmobiliaria la cosa no acaba aquí. ¿Pensabas que ya estaba todo? Pues pues no, pero casi en inmobiliaria podemos aún rascar otros puntos de rentabilidad.

Vamos al lío y te explico cómo. Vamos a destapar otra de las tres rentabilidades. La rentabilidad por amortización, ¿vale? En el punto cuatro te hablaba de que una parte de la cuota de hipotecas se va para amortizar el piso y otra para los intereses, ¿verdad? Vale, pues los intereses es algo que pagamos y no va a ningún sitio. Bueno, sí va al bolsillo del banco, que lo digo de buen rollo porque también tienen que ganar ellos, ¿no?

Pero el capital que amortizamos sí que es patrimonio que estamos creando. Vamos a volver a la gráfica que hemos visto hace un momento, que es esta de aquí, que es la de las cuotas de hipoteca y ves que cada año es como si te estuvieran pagando miles de euros extra, ¿vale? Si ves la parte de color naranja, capital amortizado, es un capital que no va a tu bolsillo, pero se va a pagar el inmueble. Es como que te están pagando, pero en vez de pagarte con dinero, te están pagando con trozos de la casa, ¿verdad?

Cada vez el inmueble es más tuyo, por lo que estás generando ahí una rentabilidad extra, ¿se entiende? ¿Vale? Pues esta es la magia del crédito bancario cuando se utiliza para comprar inmuebles, que es que los alquileres están pagando la cuota de hipoteca, los gastos y además te están dejando un extra en tu bolsillo, el cashflow. Y claro, para estimarlo bien, tenemos que saber qué capital hemos amortizado en promedio al año.

Para eso, como sabemos el préstamo que nos ha dado el banco, que son 80,000 € de hipoteca, sabemos que como la cuota va a ser siempre fija, vamos a ir a pagar cada año 80,000 € dividido entre 30 2,66 €. Entonces, ¿qué tenemos aquí? Tenemos la rentabilidad patrimonial o por amortización, que la calculamos con el capital amortizado anual dividido por lo que hemos aportado nosotros y por 100. Entonces, en este caso serían los 2,66 € de cuotas de hipoteca que van para amortizar, no los intereses, dividido por lo que hemos puesto nosotros, y eso nos da una rentabilidad patrimonial del 6,39%.

Vale, quédate con este dato y ahora luego te digo qué hacemos con él. Y ahora sí, quitamos totalmente el velo al muñeco y ya nos quedamos con la última rentabilidad que nos faltaba, la rentabilidad por revalorización. También se conoce como apreciación, ¿vale? Cada año sabes que la vivienda se beneficia de la inflación y va subiendo de valor para asemejarse, ¿no?, a lo que suben los precios de las cosas y, en definitiva, de la inflación. ¿Esto ocurre para todas las viviendas?

Obviamente no. Habrá algunas que se revaloricen más, otra que se revalicen menos. Depende de la zona, depende de la ciudad, depende de 1000 factores, pero generalmente, generalmente si haces buenas compras, lo normal sería que tu vivienda se revalorizara, se apreciara a largo plazo un promedio de como mínimo el 2% de la inflación. O sea, el 2% que es como la inflación anual promedio, que esto también hay debate en esto, pero nos quedamos con ese con esa cifra, ¿vale?

Y claro, esto es otra rentabilidad extra que estaríamos ganando, ¿vale? ¿De cuánto estamos hablando? Pues esto es lo que vamos a ver, hay que calcularlo con la revalorización anual del inmueble, que lo hemos estimado como un 2% de su precio de compra, dividido entre el capital que hemos aportado y multiplicado por 100, ¿vale? Esto sería igual a el 2% de 100,000 € dividido por 41,700 m por 100 4,7%. Mucha gente te dirá que la revalorización es una tontería, que qué más da si tu casa vale más, porque lo que cuentas son los alquileres.

Vale, pues no exactamente porque el motivo es que si tu piso se revaloriza, puedes hacer otras jugadas muy buenas para seguir creciendo en rentas y en patrimonio, pero ahora mismo no es el lugar de verlo porque esto ya es algo más avanzado. Hasta el momento hemos obtenido estas rentabilidades sobre el dinero que hemos puesto. Por un lado tenemos el roce, ¿vale? la rentabilidad sobre nuestro dinero invertido, que en esta operación era del 10,6%.

De acuerdo. También la rentabilidad patrimonial, que es el capital destinado a amortizar el inmueble, ¿vale? 6,39%. Y por último, la rentabilidad por revalorización, lo que se revaloriza nuestro inmueble, un 4,7%. Entonces, realmente en esta operación inmobiliaria estamos obteniendo ingresos por estas tres vías. Por tanto, para evaluar la rentabilidad total de la operación tenemos que sumarlas. Tenemos entonces que la rentabilidad total será igual a el roce más la rentabilidad patrimonial más la rentabilidad por revalorización y esto hace un total del 21,69%.

Alucina, no sé a ti, pero a mí me parece muy buena operación. Vale, ya para terminar quiero mojarme y decirte qué se considera una inversión rentable y qué no. Vale, y esto es un eterno debate y cada uno te puede decir una cosa, porque para algunos un 10% bruto está muy bien, para otros es muy poco, para otros un seis neto está bien. Entonces, una respuesta que me daba mucha rabia cuando empezaba, ¿no?, era que mucha gente del tema de inversión te decía, pues depende, depende lo que estés buscando, depende lo que consideres que es bueno para ti.

Y yo decía, "Joder, pues no me estás ayudando en nada, tío. Porque cuando sabes invertir realmente esa respuesta no es tan mala, porque sí que es cierto que puede depender de lo que esperes, porque claro, obviamente cuanto más rentabilidad nos dé mejor, ¿no? Pero claro, te pongo un ejemplo, imagínate alguien de Galicia a lo mejor está acostumbrado a rentabilidades brutas del 6% y le parece que está muy bien. Y por eso cuando le hablamos de que en Valencia no es complicado conseguir del 8, pues alucina, ¿no?

Dice, "¿Qué chollo, pero realmente si no compara con otros sitios le puede parecer ya que es una buena rentabilidad?" Entonces, por eso te digo que para algunos un 6% puede estar genial, pero para otros puede ser algo insuficiente. Entonces, cuando empiezas realmente, como no tienes mucha idea, esto sirve de poco. Así que, como te digo, voy a darte yo una estimación de cuáles serían para mí los mínimos exigidos eh que tendría en una operación.

Rentabilidad bruta, yo buscaría que fuera de al menos un 8%. ¿Pasa algo si es menos? No, yo en algún caso lo puedo ver aceptable, pero me parece un margen de seguridad interesante. Rentabilidad neta. No me fijo demasiado en esta, me fijo más en el ROSE, pero si está cercano al 5% ya puede ser también muy interesante. Roce al menos buscaría que fuera un 8%. Vale, yo intento buscar que sea del 10, pero un 8 ya me parece que se puede valorar.

Y el cashfow te diría que mínimo aspires a unos 150 200 € al mes, es decir, unos 2,400 € al año. El que más suele importar al comienzo, obviamente, es el cashflow, porque al empezar todos queremos inversiones que aumenten nuestro cashflow, aunque las otras rentabilidades no sean tan buenas. Bueno, llegabas a este punto, ya has visto que son realmente cálculos sencillos y estaría bien tener quizá una hoja Excel que te los hiciera, ¿verdad? una calculadora de rentabilidad de inmuebles, pues tengo algo todavía mejor.

Y es una calculadora que he diseñado para analizar la rentabilidad de las diferentes operaciones. La he diseñado en base a mi experiencia y es la que utilizo yo. Iba a decir cada día, pero bueno, cada cada poco tiempo, ¿vale? Y tú la puedes usar gratis también siempre que quieras, ¿vale? Acompáñame a la pantalla y te voy a explicar cómo puedes encontrarla y cómo puedes utilizarla para analizar tus operaciones, ¿vale?

Pero ojo, no lo utilices para hacerle ejercicio. Aldo primero con la calculadora sin o o con hoja Excel. No la hagas con con esta que te voy a enseñar. Esta ya utilízala para comprobar que has hecho bien el ejercicio. Okay, pues venga, vamos a pantalla. Bueno, vamos entonces a hacer el mismo ejemplo que hemos visto en este módulo 2 de la oportunidad para invertir, pero vamos a calcular las rentabilidades con mi calculadora de rentabilidad.

Pero recuerda, antes de hacer los cálculos del ejercicio con esta calculadora, hazlos directamente con un Excel o con una calculadora personal que tengas típica, ¿vale? No lo hagas todavía con esto porque esto te lo hace automáticamente sin que tú tengas que introducir los cálculos y prefiero que aprendas a hacerlo como te he enseñado en el ejemplo del módulo 2. Bueno, para usar la calculadora de rentabilidad también te he dejado en recursos un documento con diferentes enlaces que son los que voy a ir abriendo a lo largo del curso.

Pero aún así, si quieres buscarla de forma rápida, si pones calculadora, calculadora de rentabilidad, alquiler, vivir de inmuebles, si lo pones en Google, automáticamente te aparecerá aquí la calculadora. ¿Vale? Entonces voy a explicarte cómo utilizarla. Ya verás que no tiene ningún misterio. Mira, aquí la tienes. Lo primero, decirte que estos campos los puedes plegar y desplegar, ¿vale? Aquí te te iré explicando cada uno de ellos, pero esto lo hago para que hay veces que va los introduzco y lo voy plegando y así ya no me molestan.

Vale, lo vamos a ir haciendo así. Mira, datos del inmueble. ¿Qué hemos dicho? ¿Qué comprábamos por 100,000 €? ¿Vale? Pues vamos a poner aquí 100,000 € en impuestos hemos dicho que pagábamos un 10%, ¿vale? 10,000 € ¿vale? Comisión de agencia, ¿qué habíamos dicho? Habíamos dicho 2,000 € ¿vale? 2,000 € comisión de agencia. Gastos legales, habíamos dicho 1500 € aquí lo tenemos, 15,500 € y reforma y adecuación habíamos puesto 8,200, ¿vale? 8,200.

Y aquí tenemos justo el total de la operación, 121,700, ¿vale? Que se corresponde con lo que habíamos visto antes. ¿Vale? Bueno, vamos ahora con el alquiler. Creo que habíamos dicho 900 € aquí lo tenemos, 900 € alquiler mensual y automáticamente ya nos calcula el alquiler anual. Fíjate que los campos que se pueden modificar están en blanco y los que ya son fijos están en gris. ¿Vale? Bueno, ya tenemos el alquiler. Vamos ahora a los gastos. comunidad habíamos puesto 360 € al año, ¿vale? 360 € al año el IBI, no sé si aquí lo había puesto, 200 €, que por cierto, estoy pensando que no sé si lo había comentado bien, eh, este impuesto, ¿vale?

Que este es el impuesto de bien y sin muebles, que es el típico impuesto que pagas por tener una propiedad en España, ¿vale? Lo dejamos en 200 € también es un impuesto, por cierto, del Ayuntamiento. E, vale, tasa de basuras, esto se paga a veces, a veces no. Ponemos aquí cero mantenimiento, hemos dicho una mensualidad, 900 € seguro de hogar, creo que habíamos dicho, 200 € eh seguro de hogar 200 € y seguro de impago, otros gastos, no sé si habíamos puesto aquí algo más, otros sí, 200 € bueno, pero que realmente lo hemos puesto en periodos vacantes, ¿vale?

Bueno, podemos poner aquí en periodos vacantes o en otros gastos cero y en periodos vacantes hasta 200 € podos poner aquí o poner esto a cero y poner aquí los 200 € Vale, esto también es un poco que lo hagas según según te convenga, ¿vale? Seguro de impago, creo que habíamos dicho los 450, ¿vale? Que es un 50% de la renta. El total 2310 €. Vale, creo que era esto lo que habíamos visto. Vale, ahora vamos al tema de la hipoteca.

Mira, aquí directamente nos pide unos campos que el 80% y esto ya es correcto, pero aquí la cuota al mes, etcétera, es algo que nosotros no sabemos de antemano. Tenemos que hacer una simulación eh hipotecaria. Pero estamos de suerte, estamos de suerte y tengo otro simulador que te va a calcular esta eh cuota y todos los intereses y todo lo que pagas, ¿vale? Le das este enlace, también puedes buscarla con calculadora de hipoteca vivir de inmuebles.

Y aquí lo que hacemos es valor del inmueble 100,000 € el precio sobre la compra 80%, plazo 30 años, habíamos dicho tiempo fijo y el 3% de interés. Si hacemos esto, este cálculo nos arroja que la cuota mensual es de 337 € que lo que habíamos dicho antes, vamos, y el interés total que pagaremos de 41,000 € Vale, pues estos son los datos que vamos a poner aquí. Cuota de hipoteca, 337 € Interés total del préstamo, pagamos 41,421. 41,000 y 30 años de hipoteca.

Vale, ya lo tenemos. Esto aquí expectativas, no hace falta que lo pongas ahora, ¿vale? y vamos directamente ya a las rentabilidades. Esto ya nos devuelve directamente la rentabilidad. Mira, aquí tienes una pestaña que es sin financiar, si compráramos sin hipoteca o con financiación. Como aquí compramos con hipoteca, le pondremos aquí. Pero esto está chulo para que veas la diferencia que hay en rentabilidad cuando compras con hipoteca o sin hipoteca.

De hecho, mira, fíjate que cuando compras con financiación tienes esta rentabilidad que no tendrías con esta de aquí. Y fíjate lo que cambia. Mira, 21,8 con financiación y el 8,6 sin financiar. ¿Vale? Esto lo veremos un poco más al detalle en el módulo de financiación porque ocurre, pero bueno, ya más o menos te puedes hacer una idea. Entonces, con financiación, rentabilidad bruta, bruta 10,8 que habíamos visto, la bruta real 8,8, aquí está la neta, de 5,8, el roce, el cashflow 370 al mes y cashflow al año, rentabilidad por revalorización y por patrimonio.

Vale, fíjate, tienes aquí interrogantes que si le das aquí te aparecen datos que pueden ser interesantes, ¿vale? Para que entiendas el resultado, ¿vale? Y te explica un poco más cada uno de los campos. Entonces, ya veis aquí que tenemos la rentabilidad total, que era la suma de el roce, la rentabilidad por revalorización y por patrimonio. Fíjate ya que de un vistazo tenemos qué rentabilidad nos ofrece esta operación, ¿vale?

Ya ves que es muy fácil de utilizar, lo mismo que la calculadora de hipoteca, ¿vale? Que me podría entretener explicándote aquí abajo el tema del gráfico, pero no tiene mucho misterio. Y lo mismo que aquí tienes diferentes tablas para que entiendas cada año lo que pagas de cuota, intereses, etcétera. Bueno, espero que te haya servido y continuamos. Bueno, te doy la bienvenida a este módulo 3es, donde vamos a entender qué son inmuebles rentables y cómo aprender a buscarlos para poder comprarlos.

Pero bueno, antes de empezar tengo que abrirte los ojos con una cosa y es la siguiente, que los pisos rentables suelen ser los más baratos. A lo mejor has oído esto alguna vez, pero no acabas de entender por qué. Y es algo que choca, ¿vale? Pero es así. Y no son pisos generalmente donde tú vivirías. Tienes que tener en cuenta que la vivienda no va a ser una vivienda para que vivas tú, ¿vale? Por lo tanto, no necesitas que sea una vivienda que sea atractiva para ti.

Necesitas que sea un hogar para que otra persona pueda vivir, pero no necesariamente que te encante a ti. Y ojo, no te estoy diciendo de que compres un piso hecho polvo en un barrio problemático, ni mucho menos, ¿vale? Ahora luego verás a qué me refiero. Pero antes quiero que reflexionemos por qué los pisos más rentables suelen ser los más baratos. ¿Qué es qué sentido tiene este? No, pues este concepto es algo que descubrí hace un tiempo y la verdad es que hm me chocó bastante, ¿vale?

Pero me pareció eh bueno, me pareció que tiene sentido. Y el tema esto ocurre porque el alquiler no sube en la misma proporción que el precio de compra del inmueble. Y si no, mira esto, fíjate en este gráfico, ahí tenemos el coste del inmueble, el alquiler y la rentabilidad. Ves que un inmueble que vale 50,000 € pues quizá tiene un alquiler de 400 € Vale, a lo mejor esta gráfica está un poco desactualizada con los precios actuales, pero como cada mes van subiendo, pues pues a lo mejor se queda rápido, obsoleta.

Ves que cuando el cuando el inmueble vale 100,000 € es decir el doble, el alquiler casi nunca va a valer el doble. Fíjate que en este caso pasamos igual a 600 € a lo mejor podría ser 700, ¿vale? Pero más o menos. Y si subimos aún más el precio del inmueble y nos vamos a 200,000, pues muy probablemente no va a valer el doble que el de 100,000. Piensa, por ejemplo, en esos pisos que igual valen 400 o 500,000, que a lo mejor el alquiler pues ahora vale pues 10000 o 10000, lo que sea.

Pero fíjate que un piso que valga pues me lo invento tres veces menos, el alquiler no va a valer tres veces menos, igual vale dos veces menos. Entonces, aquí está un poco la magia y es que los pisos más rentables suelen ser los que son más baratos, ¿vale? Obviamente hay un límite en el cual quizá ya no es más rentable, pero esta gráfica lo explica bastante bien. Vale, pero claro, ¿qué tipo de piso elegimos? Vale, pues eso es lo que vamos a ver aquí.

Vamos a ver si es mejor comprar en Ciudad un pueblo, con qué tamaño de población, en qué tipo de barrio, en qué tipo de tamaño, distribución, si mejor interior, si mejor exterior. Y esto no acaba aquí. Hay que ver qué tipo de comunidad, si queremos ascensor, si no, si para reformar, para entrar a vivir, pum, a lo mejor te ha petado la cabeza, ¿vale? Es normal, pero vamos a ir poco a poco desmenuzando cada una de las cosas y vamos a empezar por si ciudad o pueblo.

Mira, vamos a ver un poco los pros y los contras de cada opción, ¿vale? Para que puedas entender por qué puede ser más interesante una opción u otra. Si nos vamos a la ciudad, ¿vale? Los pros de la ciudad podríamos decir que son que te aseguras más demanda, ¿vale? Al final piensa que una ciudad siempre va a acaparar más demanda porque se suele haber más trabajo y y más servicios y más oferta de ocio, lo que quieras y siempre va a acaparar, bueno, más demanda que una localidad o un pueblo más pequeño.

Lo segundo es que tiene mayor potencial de revalorización, ¿vale? Ya hemos visto en las rentabilidades que la revalorización es una rentabilidad también que es importante y que sumamos al total. Entonces, en una ciudad lo que ocurre es que esa revalorización va a ser mayor que, por ejemplo, en un pueblo, ¿vale? Luego, ¿qué es una inversión más líquida? ¿Qué quiere decir esto? Pues que si algún día quisieras vender el piso, generalmente te va a costar menos venderlo en una gran ciudad que en un pueblo, ¿vale? o una localidad más pequeña.

Entonces, esto digamos que hace que el activo sea algo más seguro. Por eso veíamos que las grandes fortunas pues suelen invertir en activos más caros, en lugares muy consolidados, ciudades, etcétera. ¿Y cuáles serían los contras de comprar en ciudad? Pues por un lado, que es más caro comprar. Obviamente vas a necesitar más dinerito para poder comprar en ciudad, obviamente. ¿Vale? Luego, ¿qué al final te va a dar menos cash flow en rentas? ¿Vale?

Porque al final, como vas a tener que posiblemente pagar más cuota de hipoteca y vas a tener más gastos de comunidad, al final el dinero que te entra cada mes limpio para ti va a ser menor. Entonces esto podría no interesarte. Y por último, obviamente, pues que es menos rentable que en localidades más pequeñas, por lo que hemos visto antes, a menor precio, generalmente más rentable. Venga, vamos a ver ahora los puntos fuertes de comprar en una localidad más pequeña.

Lo primero es que es más barato comprar, ¿vale? con menos capital puedes entrar en en una compra, en una operación, además que es más rentable, ¿vale? Por lo que hemos visto antes. Y también podríamos decir que tiene menos competencia para comprar en general, es decir, va a haber menos ojos mirando ahí para comprar y por tanto pues vas a poder competir menos con otros y llevarte quizá mejores oportunidades, ¿vale? Esto obviamente depende de la localidad, a lo mejor ya está muy de moda y ya lo tenemos chungo, ¿no?

Pero bueno, ¿cuáles serían esos contras de comprar en un pueblo? pues que tienes menos seguridad que en la ciudad porque la demanda puede caer, no es una demanda tan estable, pero sí que también es verdad que aunque sea más rentable tenemos menos potencial de revalorización. Cuando digo más rentable nos referimos a la rentabilidad por eh por roce, ¿vale? Pero es verdad que a nivel de revalorización es menos rentable generalmente porque siempre en una localidad pequeña se va a revalorizar menos el piso.

Y por último, que es una inversión menos líquida, es decir, vas a tardar más en venderlo generalmente que si compras en ciudad. Estos son generalidades, eh, no te lo tomes al pie de la letra. En resumen, para generar rentas nos va a interesar invertir en localidades más pequeñas, ¿vale? Son inverso inversiones un poco más arriesgadas con muchas comillas, pero a cambio creceremos más rápido en rentas. Pero tranquilo que no te estoy hablando de comprar en zonas conflictivas ni barrios chungos ni nada.

Cuando hablemos del barrio en breve te diré exactamente a qué me refiero. Pasemos ahora al tamaño de la población, ¿vale? Porque, a ver, comprar un piso en una aldea de 1000 habitantes puede ser mega rentable porque hoy hay mucha demanda, pero no sabemos mañana qué va a pasar. Igual mañana ya ni Dios quiere vivir ahí. La gente se va a a otras localidades más grandes porque hay más oportunidades. Entonces, estamos asumiendo mayor riesgo, ¿vale?

Porque yo veo mucho por ahí, mira, pues he comprado en esta localidad de 1000 habitantes que no sé qué de la montaña y sí, hoy es rentable, pero ¿qué pasará dentro de 5 6 10 años? A lo mejor ya no ese sitio se se vacía, te hablo conocimiento de causa porque, bueno, en concreto el pueblo de mis padres, por ejemplo, eh antes tenía mucha vida, mucha mucho trabajo y tal y ahora el pueblo está prácticamente desierto. La gente se ha ido porque ya no hay curro, la agricultura ya no es lo que era.

Entonces, esto puede pasar. Entonces, ¿qué hacemos? ¿Cuánta población debería tener? Pues a ver, aquí no hay un dato exacto que te pueda decir, es bastante variable. Te digo lo que hago yo. Si la población no tiene por lo menos 40 50,000 habitantes, yo no invertiría. No invertiría en ningún caso 100%. No, tampoco es eso. Vale, por ejemplo, para mí la excepción sería comprar un en una localidad pequeña, ¿vale? Pongamos de 2,000 habitantes, pero que tenga una localidad o una ciudad pegada de mayor tamaño. ¿Vale?

Imagínate, pues una localidad pequeñita de como una pelanía de 2,000 habitantes, pero es que está pegada a otra de 50,000. pues entonces ya la cosa cambia, ¿vale? para mí sería equivalente, ¿no?, a a invertir en una población más grande. Por eso no solo importa la localidad donde compras, sino qué hay en los alrededores. De hecho, te cuento que en mi caso, la localidad más pequeña donde tengo un piso es de casi 28,000 habitantes, pero ¿qué pasa?

Que está pegado a una gran ciudad, entonces es como si perteneciera a la ciudad. Tengo otro piso, por ejemplo, que está en una población a 40 minutos de la ciudad y tiene 48,000 habitantes. ¿Vale? Te digo esto como referencia para que veas más o menos a qué me refiero. ¿Vale? Entonces, para hacer un poco un resumen, ¿por qué queremos lo de calidades de este tamaño de 40 50,000 habitantes? Pues en primer lugar porque son eh más líquidas, es decir, vamos a poder vender, si queremos, con más facilidad, luego que tenemos una demanda de inquilinos más estable, ¿vale?

Quizá, como te decía, en localidades más pequeñas ahora hay mucha demanda, pero a futuro puede cambiar. Luego, algo que me gusta es que localidades más grandes nos traen mayor diversidad de inquilinos, ¿vale? Ejemplo, funcionarios, albañiles, estudiantes, familias. Eso al final nos permite ir a por más perfiles y por tanto vamos a poder tener más opciones de alquiler, ¿vale? No solo vamos a ir a por un perfil concreto, sino a por muchos.

Y luego que el mercado de alquiler está más profesionalizado en estas localidades, ¿vale? Ya hay agencias inmobiliarias, es un mercado más dinámico que se mueve más y por tanto nos da más seguridad. Y por último, que la financiación bancaria, posiblemente, si es en una de estas localidades, sea más fácil para el banco. Tú al final piensa que el banco para dejarte pasta lo que necesita es seguridad, ¿vale? Luego en el módulo 5 veremos exactamente qué es lo que les gusta, qué es lo que les encanta, ¿vale?

Pero quédate con que para el banco es una inversión más segura si está en un gran núcleo que en un núcleo pequeño, ¿vale? Porque es un mejor activo. Entonces, digamos que podrían ser menos reticentes a darte financiación o incluso darte mejores condiciones. ¿Vale? Ahora sí vamos al tema del barrio, que es un tema que está interesante. Vale, ya tenemos identificada la localidad, pero ¿dónde encontramos dentro de esa localidad las mejores oportunidades?

Pues claro, a lo mejor si te vas a un a una zona así un poco conflictiva, pues dices, "Hostia, qué baratos los pisos, ¿no? Uy, qué bien." Y fíjate, el alquiler también está razonable. Sí, pero esto, como te digo, puede ser una trampa, ¿vale? Porque puedes tener muchos conflictos, puedes tener muchos problemas, eh más vandalismo, eh más impagos. Entonces, claro, no podemos irnos a barrios conflictivos, por muy rentables que sean.

No, no deberíamos hacerlo. Ojo, hay gente que lo hace, ¿eh? Hay gente que dice, "Oye, me merece la pena asumir el riesgo, aunque por aquí haya navajazos, pues h me merece la pena alquilarlo a en estas zonas conflictivas." Pues oye, hay gente que tiene ese estómago y esas ganas de gestionarlo, pues adelante, ¿no? Yo prefiero algo más tranquilo y por eso me gusta mucho eh una clasificación que se utiliza en el algot inversor, ¿vale?

Y es el tema de las zonas, ¿vale? Y te explico, si la zona uno, o sea, digamos que podríamos clasificar los barrios en cuatro zonas. El uno sería el mejor barrio de la ciudad o del pueblo o de o de la localidad. Si por ejemplo hablamos de Madrid, nos referiríamos al barrio Salamanca. Y si hablamos de zona cuatro, que sería la peor como la más conflictiva o más eh sí, la menos buena, ¿vale? Pues no te voy a decir nombre de barrio por no ofender, pero ya me entiendes, ¿no?

Sería como el peor barrio de la ciudad. Pues lo ideal sería que buscáramos localidades en lo que se conoce como zona tres, que no es ni la peor zona ni tampoco de las mejores, ¿vale? Está como en un término medio. De hecho, a mí me suele gustar las h las que están entre dos y la zona tres, ¿vale? No la zona dos tampoco, que quizá ya es muy caro, pero zona tres un poco tirando a dos, ¿vale? Según tu tolerancia al riesgo y tal, pues a lo mejor te puedes ir a una zona tres pura o una zona que esté entre dos y tres, ¿vale?

Luego cuando lo veamos eh con un ejemplo en pantalla te quedará más claro. Entonces, en definitiva, esta zona, zona tres, se consideraría una zona segura pero humilde, el típico barrio de gente trabajadora de toda la vida, donde pues oye, h tenemos las siguientes cosas, ¿vale? por ejemplo, transporte público cercano. Al final tú piensa que si vas a localidades más pequeñas, ¿no?, No, de 40 50,000 habitantes o incluso podría ser algo menos, pero están muy bien comunicadas.

Es algo genial porque comunicadas, me refiero, con transporte público o por autovía con un coche que llega rápido, porque tú al final piensas que a lo mejor eh un inquilino concreto una persona no se puede permitir alquilar en una ciudad, una localidad más grande y en cambio sí se puede permitir alquilar en una localidad más pequeña y como está bien comunicada pues al final puede trabajar, si trabaja en ciudad pues puede desplazarse de forma cómoda cada día, pero está pagando menos alquiler.

Por tanto, que tenga transporte público cercano para poder moverte es algo que se suele valorar bastante. También que haya supermercados cerquita, ¿vale? Que no haya que el coche para hacer la compra 5 o 10 minutos andando, que tenga servicios, que tenga comercios, que tenga bares, que tenga ambiente, ¿no? Que tenga vida. Si pensamos también en alquilar a familias, pues que tenga colegios, que tenga parques, también suele ser un perfil interesante, ¿vale?

En mi caso tengo bastantes familias y si ya tiene hospitales o universidades, pues ya la repip, ¿vale? Mucho mejor. Todo estos son checks que deberíamos hacer cuando vayamos a ver un piso, ¿vale? ¿Qué más? Vamos a ver el tema de la distribución interior, exterior, etcétera. ¿Vale? Aquí tampoco hay reglas escritas. Te digo lo que busco yo y por qué, ¿vale? Pero como te digo, cada uno tiene su sus manías. Generalmente cuanto más grande es el piso, al final más vas a pagar por él, más caro, porque tiene más gastos de mantenimiento.

Hm. Y al final la casa que vas a comprar, el piso es más caro porque estás comprando pagando más metros cuadrados, ¿vale? Piensa que cada vez las familias son más pequeñas, ¿vale? Hay familias monoparentales, eh, hay parejitas, hay padres o madres solteras, solteros o divorciados, porque cada vez sabemos que las parejas duran menos, ¿vale? Familias de más de tres miembros ya no son tan habituales entonces y parece que no vaya a cambiar mucho la cosa a corto plazo.

Entonces con casas pequeñas cubrimos mejor la demanda que hay y encima gastamos menos. ¿Cuánto de pequeñas? Pues bueno, te diría que entre 50 80 m², aunque la mayoría de los que tengo yo están cerca del 60 70 m². Esto, ¿cuántas habitaciones quiere decir? Pues a ver, yo te diría que con dos, tres habitaciones vamos bastante bien. ¿Pasa algo si es de una habitación? Pues habrá que ver si es un estudio que está chulo con una habitación en una zona que está guay y una buena comunidad, pues habría que ponerlo todo en valor, ¿no?

Pero en general, yo prefiero que tenga tres habitaciones que dos, ¿vale? Y con un baño generalmente vamos sobrados. Si te fueras a una casa más grande con cuatro habitaciones, ¿vale? Por el motivo que sea, pues oye, ahí sí que a lo mejor tener un baño y un aseo es a valorar, ¿vale? Yo lo tendría en cuenta. Y en general, no sé si habrá un caso extremo raro por ahí, pero a los inquilinos les gusta que el piso sea luminoso y para eso lo ideal es que cuanta más cuantas más luz tenga la casa, mejor.

Esto quiere decir que si es una casa exterior generalmente va a ser mejor, aunque aunque si es interior y tiene buena luz, ¿vale? Yo tengo el caso, tengo algún piso que es interior, pero el edificio de enfrente está alejado, el patio de manzanas es amplio y entra bastante luz. Ahí también puede valer, ¿vale? En mi opinión, ¿vale? y luego que tenga una distribución que sea más o menos aceptable. ¿Vale? ¿A qué me refiero a esto?

Bueno, igual ha visto por ahí casas que para acceder a a a una habitación, pues tienes que pasar por la cocina, ¿vale? Que es algo un poco raro, ¿no? Pues estas cosas a mí no me gustan. o casas que tengan muchas esquinas, ¿no? Que sean puntiagudas, que en vez de ser la típica cuadradita, pues eh pues eso, tengan esquinas por ahí raras y tal, o que tengan pasillos interminables, superlargos ahí que muy tipo el resplandor, ¿no?

Pues, hombre, eso tampoco. Para mí no es una línea roja a lo mejor el pasillo, pero bueno, no me suele gustar tampoco mucho pasillo porque al final estás quitando metros cuadrados a la casa, ¿sabes? Para que entiendas mejor a qué me refiero, quiero ponerte dos ejemplos de inversiones reales. Es una que en su momento me interesó, pero que descarté, y otra que sí que acabé comprando, ¿vale? Y así ya hablamos con ejemplos concretos, con conocimiento de causa, ¿vale?

Vamos a poner primero la distribución mala y luego la distribución buena. Vas a ver que ambas son oportunidades interesantes. Y ahora te voy a contar por qué descarté una y cogí la otra. Mira, estamos viendo ahora, ¿vale? Entras aquí y entras ya directamente por el salón. A la derecha tienes una habitación que fíjate que está todo muy bien cuidadito, está todo bastante chulo. Y luego tienes otra habitación justo al ladito.

Ya es algo que ya no me gusta, que entres a una casa al salón y ya tengas ahí dos habitaciones contiguas al salón. A mí eso no me gusta. Eso sí, tiene bastante luz, muy buenas vistas, o sea, tiene cosas muy interesantes la casa. Por eso yo lo valoré seriamente y al final me supo hasta mal no comprar. Pero fíjate, tienes aquí un salón, pero aquí tienes en el salón una ventana que da a un patio interior, pero es que aquí tienes otra parte del salón con otra ventana a interior, que sí que podrías quitar igual ese tabique a lo mejor creo que no sé si se podía, no me acuerdo, pero ya es algo raro quizás.

Ostras, no me una distribución un poco extraña, ¿verdad? La parte buena que no tiene pasillo, que está muy bien aprovechado los metros, pero no sé, a mí no me convencía. Aquí tienes el baño, que también estaba bastante chulo, bastante bien cuidadito y tal, ¿vale? Con su plato de ducha. Esta casa, la verdad es que está para vivir, no había que reformar nada, ¿vale? Eso era la parte buena, pero es que fíjate aquí a lo que me mata.

Entrarse a la cocina que está muy bien, tiene buenas dimensiones y aquí, pum, otra habitación. Pues, ¿qué quieres que te diga? A mí esto me mata bastante, ¿vale? Y la parte buena es que tiene buenas luces. Que tú lo comprarías ir, o sea, que lo hubiera comprado y lo hubiera alquilado muy bien, no, no tengo duda, ¿vale? Se hubiera alquilado muy bien y tal, pero al final también tenemos que comprar cosas que nos sintamos cómodos con ellas, ¿vale?

Y en este caso yo no me sentía muy cómodo y prefería ir a cosas pues eso, más que me sentiera más cómodo. Aquí está este ejemplo de oportunidad que a simple vista igual te asusta un poco más. Dices, ostras, eh, qué cosa más fea, ¿no? De de piso, ¿no? Pero ya verás que es una distribución bastante más normal. ¿ves? Entras aquí, hay un pequeño recibidor, sigues andando, encontramos una primera habitación que la verdad es que es bastante bastante grande y muy luminosa. ¿Vale?

Ves que pues el mobiliario no es el más bonito, ¿vale? Por eso eh hicimos un lavado de cara, ¿vale? Pero es una habitación de grandes dimensiones. Eh las puertas no están mal, se podrían mantener, de hecho, las mantuvimos aquí. Ves el salón también bastante luz, eh, bastante amplio, también con muebles un poco de la abuela, un poco viejos que, ojo, si tus inquilinos van a ser gente mayor, pues quizá tal como está les parece perfecto, ¿eh? y y se podría alquilar, pero al final te estás limitando a eh las personas que pueden alquilarlo y para mí no tiene tanto sentido.

Justo aquí enfrente tienes una habitación que sí que puede tener una cama y tal, pero que como no tiene ventana podría considerarse algo un poco raro, pero esto se utiliza pues como almacén, como trastero o como despacho, pero insisto, también se podría poner una cama. Aquí ves otra habitación que hemos llegado a ella por el pasillo, que es un pasillo distribuidor que no es muy grande. Y aquí vamos a otra habitación exterior con mucha luz.

Vale, fíjate qué vistas más despejadas así con arbolitos. Estas son cosas también que a mí me gustan. Y aquí enfrente la cocina que es un poco para mí retro. Fíjate que tiene ahí unos unos unas tipo de piedras así como piedras, no sé cómo se dicen, ¿no? Piedras eh vistas así que a mí no me gustan demasiado. Ya verás que luego eh, ¿qué hicimos con eso? Luego te lo enseñaré. Y aquí ves la cocina, una cocina normal, tampoco nada del otro mundo, pero aseada.

Y aquí pues el baño también que hicimos algunos apaños, pero está bastante arregladito. Vale, como ves, una distribución muy muy normalita con su pasillo y sus que distribuye las diferentes estancias, pero que a mí me parece más interesante y una distribución más normal que la otra. Vale, dicho esto, vamos a otro melón. La comunidad, la comunidad de vecinos, ya te adelanto que es algo difícil de acertar, ¿vale? ¿Por qué?

Porque muchas veces no sabes si es buena o mala hasta que no pasa un tiempo y a poco que investigas siempre, siempre encuentras pegas. ¿Vale? Quédate tranquilo con esto porque siempre vas a encontrar pegas. No hay la comunidad perfecta, siempre va a haber algún vecino amoroso, siempre hay cosas viejas que hay que arreglar porque son fincas viejas las que solemos comprar. Entonces, ¿qué hacemos nosotros para asegurarnos de que es una comunidad medio decente?

Pues lo primero, decirles a los propietarios que nos pasen el último acta del administrador de la finca, porque ahí suele estar la cantidad que hay en la cuenta de la de la comunidad, si hay gente que no está al corriente de pagos, cuánta gente es. Bueno, a veces no es fácil conseguirla, pero tú pídela. Otra cosa que solemos hacer es hablar con los vecinos, ¿vale? En las visitas que hemos hecho, hemos descartado comprar algunos inmuebles por lo que nos han contado los vecinos, ¿vale?

Porque hay vecinos a veces que son problemáticos y te lo chivan, hay derramas gordas pendientes. Pues sí, aquí queremos hacer arreglar no sé qué una derrama de durante 10 años de 100 € al mes. Ostras, puesf me me descuadra todo, ¿no? Luego puede haber grandes desacuerdos en cosas que se tienen que hacer en la finca, gente que está peleada y esto dificulta hacer mejoras. Otra cosa es que nosotros no solemos decir de entrada que es para invertir, porque quizá la gente le da un poco de reparo y no se lo toman bien, igual no te cuentan tantas cosas.

Sí que les decimos que que no sabemos muy bien lo que haremos, pero que igual la idea es vivir un tiempo o quizá inicialmente no, pero luego sí. Entonces, bueno, que no vean que es puramente para invertir, porque de esta forma estarán más abiertos a contarte cosas, ¿vale? Como anécdota te cuento que hemos llegado a llamar a timbres de vecinos para preguntar cosas sobre la finca y nos han acabado invitando a pasar a tomar café, ¿vale?

Estos son cosas que pueden ocurrir, ¿no? Hay gente muy amable de toda la vida, ¿no? Entonces, ¿qué hacemos? si es posible buscar comunidades donde sea gente que vive ahí toda la vida. Hoy no es tan fácil porque hay muchos alquileres, pero dentro de lo posible pues si hay gente que viva ahí toda la vida, mejor. Luego, como resumen, ¿no? Decirte que es importante saber la situación financiera para hacernos una idea. No te digo que esté todo impecable, pero al menos que no sea la mitad amorosos, ¿vale?

Esto te da pues esa la pista de si hay terramas pendientes, reformas, lo que sea. Luego hablar con los vecinos, como te digo, es una de las mejores fuentes de información real, aunque al final la gente pues muchas veces cuenta lo malo, pero también otros muchos me ha pasado, nos encanta vivir aquí, es una zona muy chula, se ve muy tranquilo, muy bien. Luego lo que te decía, no intentar no decir que sí, yo quiero invertir aquí, que no ponen en alquiler, porque igual la gente se pone un poco más a la defensiva de primeras.

Pero como consejo final, quédate con esto. No existe la comunidad ideal, sobre todo en las zonas en las que compramos. Va a tener problemas, hay cosas que no te van a gustar, ¿vale? Pero que eso no nos paralice para seguir adelante, ¿vale? Mientras no sea algo desastroso, yo te diría que adelante. Venga, vamos ahora a el tema del ascensor. Vale, este es otro de los enemigos que he tenido que derribar y que jamás de los jamases hubiera pensado que los pisos que iba a comprar iban a ser sin ascensor, ¿vale?

Porque en mi caso son todos sin ascensor. Claro, mucha gente piensa que el único motivo de comprar pisos sin ascensor es que son más baratos y eso es verdad, ¿vale? Porque eso hace que la rentabilidad sea mejor. Pero aparte de esto, hay cosas más interesantes que ahora luego analizaremos. El tema es, ¿por qué son más baratos los pisos sin ascensor? Pues obviamente porque no son tan cómodos y la gente está dispuesta a pagar menos, ¿vale?

Y por tanto también son pisos que son menos líquidos. ¿Qué quiere decir? Pues que si quieres venderlo quizá no te resulta tan sencillo, porque al final piensa que si alguien quiere comprar un piso para vivir que no tengas tensor es una limitación. Si es para invertir, quizá a la gente cada vez más eh no le importa que no tengas censor, pero si es para vivir, va a ser más difícil. Entonces, si quieres vender el piso, te estás un poco limitando cuando compras sin ascensor.

También te digo que para alquilar, como te digo, la gente tiene muchos menos prejuicios. Yo pensaba antes que la gente no querría vivir en un segundo, tercero sin ascensor, pero al final te das cuenta de que sí, porque posiblemente el alquiler sea algo más barato y como saben que es algo temporal el alquiler, pues no tiene tantos prejuicios en vivir ahí un tiempo. Lo que te iba a decir es que no solo se trata de comprar un piso más barato, que también, sino que para los inversores tiene otro plus que es crucial y es que como las cuotas de comunidad están muy por debajo generalmente de los pisos con ascensor, eso repercute muy positivamente en nuestro cashflow.

Entonces, por resumir, pisos sin ascensor. ¿Por qué? Lo primero porque son más baratos, podemos comprarlos con menos capital. Lo segundo, porque la gente que los alquila le importa menos siempre y cuando no sea más de un tercero. Conozca mucha gente que compra cuarto sin ascensor y les va fenomenal. Vale, perfecto. Yo lo veo muy bien. Lo que siempre digo es que estamos asumiendo un poco más de riesgo, ¿vale? Bueno, o bastante más porque ya a lo mejor alguien un tercero no tiene pegas en vivir, pero un cuarto ya se le hace más cuesta arriba.

Una cosa también a tener en cuenta con el tema del ascensor es que a lo mejor ahora mismo no te interesa o te interesa que no tenga, pero no ves mal que a largo plazo se ponga. ¿Por qué? Porque tu piso se revaloriza. Y tú puedes decir, "Ya al ver, pero ¿para qué quiero que se revalorice si yo lo que quiero es alquilarlo? ¿No? ¿Qué más me da que valga más el piso? Aquí no es el momento de contártelo porque es algo un poco más avanzado, pero digamos que que tu piso cada vez valga más en el tiempo, que se revalorice más, aparte de que tengas más patrimonio neto, puedes hacer luego estrategias para seguir creciendo en rentas y en capital. en rentas y en y en patrimonio, ¿vale?

Pero como te digo, esto es algo un poco más avanzado y aquí no es el momento de verlo, ¿vale? Lo que te iba a decir es que para asegurarte que a futuro se va a poder instalar un ascensor, tienes que ver que en la escalera tenga un hueco adecuado para poder ponerlo, ¿vale? Hay veces que la escalera de la comunidad no tiene hueco y por tanto el ascensor es prácticamente imposible. No 100% porque cada vez están sacando nuevas formas de hacerlo, pero si tienes un hueco claramente donde cabe una caja del ascensor, pues h siempre es una garantía de que a futuro se va a poner y te puede interesar porque digamos que ahora estás comprando más barato y a futuro poco a poco lo irás pagando con la derrama.

Esto también cuando veas el piso con el de la inmobiliaria le puedes preguntar, ¿no?, si él considera que ahí cabría un ascensor y tal, ¿no? Pero bueno, siguiendo un poco con las ventajas, el tema es que sin ascensor pagas menos comunidad, cuanta menos. Pues a lo mejor un piso, una comunidad sin ascensor estás pagando 20, 30 € al mes y en cambio con ascensor 50 60 € es decir, pagas la mitad y eso impacta muy positivamente en tu cashfow, ¿vale?

Por último, que al no tener ascensor tenemos menos derramas y mantenimiento a largo plazo, ¿vale? con lo cual también pues menos dinero que se nos va del bolsillo para pagar este tipo de cosas. Ahora vamos a ver qué compramos. Pisos para reformar, pisos para entrar a vivir, ¿qué es lo mejor? En especial cuando empiezas reformar es un dolor de webs, ¿vale? ¿Ya me entiendes? Porque no tienes gente de confianza, te pueden hacer chapuzas y empezar con ese pie puede ser delicado.

Entonces, ¿qué haría yo? Pues te propongo dos opciones. La primera, o buscas pisos para vivir directamente, ¿vale? que es pagarás más y serán menos rentables, pero te darán más confianza o buscas pisos para hacerles un breve lavado de cara, ¿vale? Es decir, eh que tengas que cambiar el mobiliario, pintar, arreglar cositas que haya por ahí, pero sin meterte en grandes partidas de cambiar la cocina, hacer un baño, cambiar la electricidad, cambiar toda la fontanería, carpintería.

Esto tipo de pisos son los que empezaría yo los que hay que hacer una breve un breve lavo de cara. Y fíjate que con 3,000, 4,000, 5,000, 6,000 € con eso ya podías hacer cosas chulas y el piso ya puede otro aire. Este tipo de pisos que hay que hacer es este lavado de cara en en el argot un poco de inversor se le suele conocer como pisos de la vuela porque son pisos que están antiguos también conservados pero con muebles antiguos, falta quizá colores más oscuros, todo muy recargado.

Entonces, aquí lo que solemos hacer es vaciarlo todo, dejarlo todo más despejado, más diáfano, con colores más neutros para que tenga más luz y algo más moderno, ¿vale? Porque vamos a traer mejores perfiles, ¿vale? Y vamos a ver este ejemplo del piso que te he enseñado antes con una buena distribución. que compramos y le hicimos un lavado de cara por algo más de 3,000 € Vale, voy a enseñarte aquí el vídeo y eh y te voy comentando.

A ver, mira. Uy, se ve la cámara rápida, no me acordaba de esto. Vale, fíjate, ¿ves? Aquí lo que hemos hecho es cambiar el mobiliario, pintar, despejarlo todo. Fíjate el recidor, qué chulo queda. Con una perch, espejos, tal. Aquí un toque muy chulo. Aquí pues el pasillo también está todo pintado. Cambiamos las lámparas por plazones. Entramos aquí al despachete este. Hemos puesto una mesita con una silla ahí con una cómoda, ¿eh?

Y el armario lo conservamos aquí. Fíjate el salón como ha cambiado también que es hemos quitado la lámpara esta vieja, hemos puesto eh mobiliario nuevo y más moderno, más de colores más blanquitos, más neutros. Fíjate aquí también pues todo bastante diáfano aquí esta habitación. Fíjate lo que hicimos. Otra cosa que es, fíjate el armario que es el que había, pero lo pintamos, ¿vale? a veces restaurando cosas, eh, puedes seguir dándoles uso porque quizás son muebles que están bien, ¿vale?

Que son muebles pues de estos de antaño que son muy robustos y tal, pero dándoles un poco una pintada pues ya pueden quedar más chulos, ¿no? La cocina, fíjate que pintamos todas las piedras estas que había rústicas de color blanco para darle más amplito a la cocina. Eh, despejamos ciertas cosas, cambiamos también plafón de luz y el baño, pues también le dimos así como algunos mueblecitos. Aquí falta un mueble que no está puesto en este vídeo, pero había también un mueblecito bastante chulo.

Mira, te dejo aquí una diapositiva final con todo lo que hemos hablado para que te hagas un pantallazo mental de todo lo que hace falta y todo lo que hemos dicho que es importante a la hora de elegir un inmueble para invertir que sea rentable. Coge bien esta diapositiva al de ahí un pre pantalla o un pantallazo mental. Y ahora ya vamos al siguiente punto. Sabemos qué pisos queremos, pero dónde se esconden esos pisos? ¿Cómo los encontramos? pues te quiero hablar de cuatro sitios o mejor dicho cinco.

Lo primero que te recomiendo es buscar por tu zona, ¿vale? ¿Por qué? Porque cuando uno empieza a invertir es más importante que se sienta seguro a que intente buscar la máxima rentabilidad. Porque si empiezas complicándote la vida, buscando pisos así un poco más delicados o con con sitios que no conozcas tan bien y tal, vas a estar más inseguro y eso te va a alastrar para poder seguir avanzando. Entonces, mi consejo es que vayas a zonas que entiendas y que controles para empezar.

Luego ya habrá tiempo de evolucionar. Entonces, busca por no necesariamente donde vivas tú, sino por otras zonas que controles. A lo mejor, pues lugares donde veraneas, eh sitios donde viven tus abuelos que también conozcas muy bien, que tengas gente de confianza que te hable de las zonas que están bien o mal, que por cierto aquí un inciso, un inciso respecto a las zonas que están bien y zonas que están mal de los barrios, ¿vale?, que hemos visto antes.

El inciso es que muchas veces la gente que vive en ese lugar te va a decir que una zona eh no es buena zona y a lo mejor eso es porque claro, no tienen el filtro de inversor y a lo mejor para ellos una zona que no sea zona uno, zona dos es mala zona. Tenemos tengo la anécdota de que una una amiga de mi pareja cuando fuimos a comprar un piso le comentamos la zona y nos dijo, "Buah, estáis locos, esa zona es super problemática." Y nosotros informándonos con gente también del pueblo, ¿no?

Y que controla muy bien las zonas y conoce muy bien el mercado inmobiliario, nos decía, "A ver, es una zona humilde, pero que es una zona sers segura, que no hay ningún problema y tal, ¿no? Y eso cuando tú pateas y lo investigas te das cuenta, pero para alguien que vive ahí que está acostumbrado a vivir en una zona uno, pues eso le parece lo peor de lo peor, ¿no? Hala, cómo te metes en esa zona, tal. Esto digo para para que tengas en cuenta que no siempre, si no son del mundillo inversor, no siempre te van a hablar con buenos ojos de la zona donde quieres invertir.

Así que ten esto en cuenta y cuestiona sus opiniones. Bueno, la segunda, el segundo lugar donde puedes encontrar inmuebles rentables sería ir a las inmobiliarias y que ellas te enseñen pisos que se ajusten a lo que tú quieres, ¿vale? Al final son gente que conoce muy bien la zona y te pueden acompañar en esa búsqueda. Luego que contrates profesionales PSI, ¿vale? Y esto que te suena igual un poco raro, luego te diré de qué va.

En cuarto lugar, que vayas a canales de Telegram, que ahora te explicaré también en qué consisten. Y por último, que vayas a grandes plataformas. Venga, vamos a empezar por la primera. ¿Dónde buscar? Pues como te digo, por tu zona. Este es el primer consejo que te podría dar, ¿vale? A ver, a no ser que vivas en sitios tipo Mallorca, donde ahí se ve que está imposible por el precio de los pisos, pues te diría que empezaras por ahí.

Entonces, ¿qué haría yo? pues vete a Idealista o a Fotocasa y haces un escaneo por esas zonas tres que hemos que hemos visto. ¿Vale? Mucha gente me dice que o sigue diciendo que en Idealista y otros portales no se encuentran oportunidades, ¿no? Yo a veces me encuentro con anuncios, si buscas oportunidades inmobiliarias por idealista fotocasa, ahí no se encuentran, ahí buscan los pardillos, tal. Pues no estoy de acuerdo.

No estoy de acuerdo porque yo las tres primeras oportunidades que compré fueron a través de estos portales inmobiliarios y me fue muy bien y creo que son de las oportunidades más rentables. Cierto es que es hacía un tiempo, pero hm se pueden encontrar. ¿Qué pasa? Pues la pega, si podemos llamarla así, es que hay que ser rápido, ¿vale? Porque ahora mismo, en la época que estamos las oportunidades vuelan. Entonces, si ves un piso interesante por idealista, tienes que darte prisa en ir a verlo, porque si eres el segundo en verlo, quizá nunca llegues a verlo, porque el primero te lo quita de las manos.

Entonces, esta es un poco la pega, ¿vale? Que hay que ser rápido y hay que ser veloz y no perder mucho el tiempo buscando tres pies al gato, porque si no eres tú, otro va a venir y te lo va a quitar. La otra opción, como te decía, es que vayas a las inmobiliarias de tu barrio y les comentes un poco qué tipo de piso buscas, qué quieres hacer en las zonas y tal, porque sií también haces contacto, te van conociendo y para empezar está muy bien.

Yo he empezado así, siempre empezaba buscando por plataformas, filtraba un poco lo que buscaba y luego ya me preparaba varias visitas con la inmobiliaria y pues veía el piso y hacía ese contacto, le conocía, le explicaba lo que quería y tal. De hecho, uno de los primeros uno de los primeros pisos que compré fue porque ya habíamos comprado con esa inmobiliaria un piso y fuimos a ver otro. Cuando lo vimos no nos encajó y estando ahí eh viendo el piso, al chico de la inmobiliaria le llaman y le dicen que ha salido el nuevo piso y que se vaya a hacer las fotos para poder colgarlo en la plataforma y tal.

Justamente el chico nos nos dice que si queremos acompañarle porque cree que nos puede interesar. Total que nos vamos con él y sabes qué pasó, pues que nunca llegó a hacer las fotos porque nos quedamos nosotros el piso del tirón nos pareció muy chulo, monísimo y fíjate, no llegó ni a publicarse en ninguna plataforma y fue algo instantáneo. Entonces, los del inmobiliaria cuando ven que vas en serio, te avisan si salen esas oportunidades.

Eso es lo bueno, que llega un punto que esas oportunidades te llegan a ti de forma prácticamente pasiva, pero para eso hace falta tiempo y generar una buena relación. Vale, ahora voy a hablarte de el tercer canal, ¿vale?, Vale, que es el de los PSIS. Y te voy a explicar lo que es porque es algo bastante chulo. Mira, los que invertimos en inmuebles, llegado a cierto punto nos encontramos con un problema y es que después de muchas horas viendo oportunidades, visitamos algunas de ellas y eh cuadramos visitas el mismo día, etcétera, pero otras tenemos que dejarlas para otra semana, otro momento.

Y qué pasa que otro inversor con más disponibilidad pues nos lo virla, nos lo quita de las manos. Entonces, una vez estamos delante de una oportunidad, tenemos que saber negociar y saber muy bien hm qué teclas tocar para poder llevárnosla. ¿Vale? Entonces, ¿qué pasa si pudiéramos tener a una persona que nos hiciera ese trabajo, que pudiera visitar esas oportunidades para ver cuáles son interesantes, cuáes no, poder hacer esas llamadas para negociar y que nos filtrara esas oportunidades eh de forma que ya no hace falta que vayamos a verlas, sino que él las ha visto por nosotros y tal, pues sería estaría muy bien, ¿no?

Y esto hay una figura que poco a poco se ha ido poniendo de moda aquí, al menos en España y esta figura se encarga de todo esto que te estoy diciendo, ¿vale? y de algunas cosas más que ahora veremos. Me estoy refiriendo a el personal shopper. Eh, espera, espera, no, no, esta esta foto no es, ¿vale? Eh, esta foto no es, ¿vale? Porque nos falta el segundo apellido, que es el personal shopper inmobiliario. Vale, esto sí, esto sí.

En una frase, el personal shopper inmobiliario busca por ti inmuebles rentables y te acompaña en todo el proceso hasta que cierras la venta. En concreto, te ayudan a detectar inmuebles rentables según tus criterios. Aunque él también te dará su visión, te acompañan para hacer las visitas Insitu o incluso a veces no hace falta ni que vayas y puede ir directamente él si ya sabe lo que quieres. Te presenta todos los cálculos de rentabilidad y te asesora de los pros y los contras de la vivienda que quieres comprar.

Negocia con el vendedor para conseguir el precio más ajustado, aunque hoy en día es verdad que no se negocia tanto. Te ayudan con la documentación típica de arras, compraaventa, contratos, te acompañan a la firma para asegurarte que no haya nada raro, te podrían ayudar con la reforma, aunque esto no es tan habitual. Bueno, te diría que cada vez más, ¿vale? Cada vez más. De hecho, sí, eh, hoy en día tienen también su equipo de colaboradores que se encargan de la reforma.

Eso también es un plus muy grande porque si hay que cometer una reforma un poco mayor, pues ya estás con alguien de confianza, ¿no? Entonces, una de las pegas de los personal shopper es que no están especializados en financiación. Aquí sí que tendrás tú que buscarte las abichuelas por tu cuenta. La ventaja principal es que puedes contactar con un personal shopper en una ciudad diferente a la que vives tú. Y generalmente será un personal shopper que conozca al detalle la zona en cuestión y sabrá diferenciar de las zonas conflictivas, de las buenas, de las malas, etcétera.

Entonces, te da esa confianza que igual tú no tienes porque no conoces la zona, pero sí puedes acceder a comprar en otras localidades que quizás son más rentables y hay más oportunidades que en la tuya y esto hace que las posibilidades de inversión y rentabilidad pues se expandan, ¿no? Vale, ¿cuánto cobra un personal shopper? pues sus honorarios suelen estar en torno a 3,000 6,000 € en promedio. Algunos te cobran la gestión de la reforma aparte por si la quieres hacer tú, que no suele ser casi nunca el caso, y suelen cobrar un porcentaje para empezar a trabajar, porque al final piensa que ellos te van a ir pasando oportunidades y oye, van a querer que para hacer ese trabajo tú ya te comprometas, entonces vas a pagar una reserva y luego al final si acabas cerrando la operación con ellos, pues eso se te descuenta de sus honorarios, ¿vale?

Mi recomendación que si contratas a un PSI te asegures de que sea inversor inmobiliario. Pregúntale por su experiencia invirtiendo porque así va a entender mejor cuáles son tus demandas. ¿Vale? ¿Y qué pasa si ese PSI con el que has contactado no es inversor? ¿Lo descartas? Bueno, a mí la verdad es que lo que me importa más son sus resultados. Si no es inversor, pero ha ayudado ya a 10 clientes, por lo menos, por decir algo, ¿no?

Eh, ha obtenido muy buena rentabilidad, etcétera, pues quizá me puede servir. ¿Vale? Eso sí, tiene que demostrar lo que dice. Aquí lo ideal es que pues que te pase dos yers de oportunidades que ha cerrado para que veas más o menos los números que está consiguiendo, las zonas donde ha comprado esos inmuebles y en definitiva que tengas unas pruebas fiables de que más o menos estáis alineados en lo que tú quieres y él te puede proporcionar.

También si es alguien honesto te lo deberá decir y te dirá, "Mira, yo esto que tú quieres no puedo eh ofrecértelo." Y aquí está el tema. ¿Dónde encontrarlos? Pues en la página de recursos del curso te he dejado un formulario donde yo te puedo decir eh personal inmobiliarios de confianza con los que he trabajado yo, ¿vale? es simplemente tienes que irte a la descripción, descargarte los recursos del curso, que ya te he dicho que hay cosas interesantes y sorpresas, y ahí verás un PDF donde pone enlaces útiles del curso, un enlace que accederás a un formulario para decir exactamente qué tipo, dónde quieres comprar, qué tipo de ticket, qué tipo de precio quieres comprar, etcétera, y en qué localidad y yo te diré si conozco a alguien que te puede ayudar de confianza. ¿Okay?

Abajo en la descripción. Vamos ahora a los canales de Telegram, que es otro de los canales interesantes para captar oportunidades. Son canales de Telegram gratuitos que tú te apuntas y vas viendo oportunidades que se suben, ¿vale? Hay canales de Telegram generalmente de casi todas las ciudades de España, hay otros que son solo de una zona concreta. El tema es que está pensado para que sea 100% pasivo para ti, porque lo que se hace es un grupo de gente que se dedica a esto, ¿no?

Eh, generalmente pues puede ser un equipo de varias personas o una dos personas, lo que sea, captan oportunidades y como ellos digamos que no trabajan, no es que trabajen como personal shopper, sino que ellos captan una oportunidad que es rentable y que es interesante y la ponen en un canal que saben que hay inversores dispuestos a comprar ese tipo de inmuebles. Entonces, lo que se hace es te suben fotos del inmueble, vídeos del inmueble, tanto del interior como del exterior también, eso debería ser lo mínimo que hagan.

Y un dossier con todos los datos de la oportunidad, cálculo de rentabilidad, etcétera. Al final, piensa que se cuelgan en un sitio donde hay mucha gente que está interesada en comprar. Entonces, ¿qué es lo que se hace? Pues cada grupo tiene su dinámica. Puede que ese grupo de Telegram lo que haga es que el primero que escriba diciendo que está interesado en la oportunidad, pues se la lleva. Hay otros que hacen sorteos, ¿vale?

Esto está especificado en las bases del el grupo de Telegram o en el PDF en cuestión de la oportunidad, pero como siempre aquí tienes que tener cuidado, ¿vale? Porque los hay de todos los colores y tienes que asegurarte que el canal de Telegram es de confianza y está llevado por gente honesta. Antes de